Бедственная экономическая ситуация и пандемия коронавируса продолжают сгущать тучи над рынком новостроек. Количество заключенных ДДУ сокращается, офисы продаж уходят на карантин, впереди «замаячил» спад строительства, за ним – дефицит жилья и закономерное повышение цен. О том, как будут дальше развиваться события на рынке, специально для Новострой-М рассказал Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи».
На строительную отрасль, ещё не пришедшую в себя от перехода на эскроу (ещё не все проекты перешли на эскроу, доля возводимого жилья по этой схеме составляет около трети в общей площади) обрушились новые напасти – последствия, вызванные сочетанием коронавируса с нефтяной войной (по сути – производной от него же).
Статистика первых двух месяцев по Москве неутешительна: за январь-февраль 2020 года зарегистрировано на 14% ДДУ на жильё меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Если сравнивать месяц к месяцу, то в январе 2020 спад к январю 2019 составил 8%, а в феврале 2020 к аналогичному месяцу в 2019 – уже 18%. Тенденция, однако.
Конечно, статистика марта (которой пока нет) может поправить эту ситуацию, да только рост количества договоров будет связан не с ростом экономики и благосостояния, а с рисками повышения ставок по ипотеке и обесценивания рубля.
И эта кратковременная «инъекция» не сильно поможет в будущем. По итогам года явно будет спад в продажах, и измеряться он будет двузначными цифрами в процентах.
С чем мы входим в апрель? Вся Россия сидит дома минимум неделю (до 5 апреля включительно). Наверняка часть покупателей останется дома, как ей настойчиво советуют власти. Конечно, в офисах продаж вводятся меры (маски, дезинфекция, проветривание и т.п.), но часть офисов продаж не будет дразнить гусей и временно закроется.
И никто не гарантирует, что эта ситуация не продлится, скажем, до начала мая (а там уже и сами все самоизолируемся на дачах).
Спасти положение отчасти может переход на дистанционные продажи. По сути, продажа новостройки на протяжении большей части реализации проекта – это и так продажа воздуха, будущей квартиры, т.е. выбор покупатели делают исходя из предполагаемых характеристик и цены, а не фактического вида объекта.
Поэтому большой разницы в том, как покупать – лично или через сайт, например, нет. Единственный нюанс был связан с заключением кредитного договора – банки настаивали на личном присутствии клиента, однако решения уже находятся.
Нельзя посмотреть шоу-рум – но зато можно посмотреть фотографии или вовсе совершить виртуальный тур. Всё уже придумано давно, осталось этим активно воспользоваться.
Хуже другое. Явно вся корона-история сильно скажется на экономике. Если считать совсем примитивно, то даже остановка бизнеса всего на одну неделю – это потеря 1/52 ВВП, т.е. почти 2%.
Понятно, что есть сервисы доставки еды, которые немного поддержат рестораны, терпящие убытки, есть другие сферы, как-то пытающиеся зарабатывать и сейчас (например, электроника, фармацевтика и т.п.), но есть и те сферы, которые терпят убытки уже давно, на протяжении уже нескольких недель – та же гостиничная сфера, авиаотрасль, фитнес-центры, бассейны, торговые центры и непродовольственные магазины.
Сейчас к ним добавятся банки и другие предприятия сферы обслуживания. Ясно, что будут как минимум сокращения зарплат, а может и персонала. Значит, доходы населения резко снизятся.
Кстати, о банках. Обращение Президента с предложением отдыха на неделю сопровождалось новеллой относительно налога на доходы от банковских депозитов на сумму более 1 млн рублей. При нынешних ставках (скажем, до 7%) это означает потерю примерно одного процента ставки. Однако при более высоких ставках речь будет идти уже о более существенных процентах.
И это можно рассматривать как косвенную меру поддержки строительства – куда ещё вкладывать такие суммы, не в гречку же? Авто сразу дешевеет, как выезжает за ворота автосалона, поэтому альтернативы недвижимости нет.
Среди других мер поддержки будут задействованы субсидирование ипотеки (в случае существенного повышения ключевой и ипотечной ставки, видимо), возможно будут какие-то льготы или субсидирование проектного финансирования.
Кстати, уже сейчас в ТОП-5 банков, работающих с эскроу (а значит и с проектным финансированием) по площади жилья значатся исключительно госбанки. Так что государство уже во всех смыслах заинтересовано в спасении отрасли.
Конечно, пройдёт очередная волна, которая смоет мелких застройщиков. В зоне риска в первую очередь те компании, которые не входят ни в какие холдинги или группы, строящие проект, находящийся на начальном этапе строительства и не успевшие продать хотя бы половину квартир.
А вот в перспективе приходится ожидать дефицита нового жилья. Явно новые проекты, находящиеся на бумажной стадии, сейчас будут «поставлены на паузу» – а это те проекты, которые мы должны были увидеть в течение ближайших двух лет. И количество этих проектов изначально было меньше, чем в «доэскроу»-эпоху, поскольку новым условиям финансирования уже не все компании могут соответствовать.
Девелоперские проекты жилья в таких городах как Москва с областью, Санкт-Петербург с Ленинградской областью, растущие миллионники (например, Казань или Екатеринбург) и нефтедобывающие города (привет Тюмени), конечно, переживут, но есть и те регионы России (и их большинство), для которых бремя проектного финансирования уже тяжко.
Статистику ввода жилья в течение года я лично смотреть не люблю – почему-то есть традиция среди строителей основной объём сдавать в конце года, в 4-м квартале. Поэтому смотреть ввод жилья по месяцам или кварталам в течение года – занятие неблагодарное. Однако очевидно, что спад строительства будет, и прошлогодних 80 млн кв. м мы в этом году не увидим.
И очевидно, что к 2024 году по 120 млн кв. м жилья строится не будет – теперь уже в силу внешних причин (текущей ситуации, а ведь ещё не успели разобраться с внутренними системными проблемами строительной отрасли).
К чему это всё приведёт? Когда вся эта история пройдёт и осядет пыль, останутся немногочисленные новостройки, цены на которые (согласно теории о спросе и предложении) начнут резко расти.
И вот тогда придётся задуматься, за чем нужно было стоять в очереди в марте 2020 – за гречкой или за квартирами?
Читайте также
«Никаких эмоций, только холодный расчет» – как пандемия и кризис повлияли на работу застройщиков и поведение покупателей
«Вряд ли стоит расценивать коронавирус как всеобщую индульгенцию» – юрист Денис Артемов о пандемии как о форс-мажорном обстоятельстве
Автор: Денис Бобков специально для Новострой-М
Дата публикации 30 марта 2020
