Прошедшее лето запомнилось не только жаркой погодой. За три месяца на рынке недвижимости сформировались тренды, которые сегодня и в ближайшее время будут определять поведение покупателей новостроек. О том, какими оказались итоги лета 2022 года на московском рынке первичного жилья, Новострой-М рассказала Александра Мамохина, директор по стратегическому маркетингу и продукту Level Group.
Спрос
После весеннего обвала, к которому привели обострение геополитической ситуации и негативные явления в экономике страны, в течение лета падение замедлилось. Тем не менее, продажи новостроек оставались далеки от прошлогодних показателей.
Всего этим летом в границах «старой» Москвы было реализовано 724 тыс. кв.м жилья и апартаментов (или 14 244 лотов), что на 22% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
В августе, когда было заключено 5 078 ДДУ, столичным девелоперам наконец удалось превысить объемы прошлогодних продаж (в августе 2021 г. в Москве было заключено 4 800 ДДУ). Случилось это из-за эффекта низкой базы в прошлом году. Напомним, итоги августа 2021 г. были весьма скромные, что связано с прекращением летом 2021 выгодных программ субсидирования ипотечных ставок. Оценить в полной мере, восстанавливается ли спрос, можно будет по итогам сентября, который традиционно характеризуется всплеском покупательской активности.
Замедление темпа роста цен
Из-за нескольких волн ажиотажного спроса цены на новостройки в Москве росли с середины 2020 г. Вследствие падения покупательской активности летом случилось охлаждение – в июне и июле средняя стоимость квадратного метра практически не менялась, по итогам августа на рынке массовых новостроек она увеличилась на символические на 1,5%, достигнув 299 тыс. руб. С начала года рост составил 9%.
«Бесплатная» ипотека
Главным драйвером спроса на рынке новостроек этим летом оставались программы ипотечного кредитования с минимально возможными ставками, которые запускают застройщики совместно с банками, а также государственные программы льготного кредитования.
Низкие ставки и возможность комбинировать эти продукты привела к росту доли ипотечных сделок в общем объеме продаж до 80%, что является рекордом для Москвы (для сравнения год назад доля сделок с ипотекой находилась на уровне 54%).
Популярность ипотечных инструментов у населения объясняется просто – с учетом существующего уровня инфляции большинство программ ипотечного кредитования являются условно бесплатными, так как деньги обесцениваются больше, чем заемщики переплачивают по кредитам.
Скидки и акции
Одним из главных трендов этого лета стало расширение акционных предложений и скидок от столичных застройщиков. По разным оценкам, предложение новостроек со скидками в старых границах Москвы сегодня составляет 20%. В сравнении с летом прошлого года объем предложения со скидками вырос более чем в два раза. Помимо стандартных скидок, в качестве стимулирующей меры застройщики также вводят гибкую рассрочку и совершенствуют программы trade-in.
Вместе с ростом предложения лотов со скидками увеличился и сам размер дисконта. Если прошлым летом размер скидки не превышал 5%, то сейчас скидки в среднем достигают 10%, а в некоторых проектах — 20 и даже 25%. При этом важно отметить, что скидки предлагаются не только на неликвидные лоты (квартиры на вторых этажах, в угловых секциях, с нефункциональной планировкой), но и на вполне востребованные типы квартир.
Девелоперская активность
Несмотря на панические настроения этой весной и непростую ситуацию в экономике страны, девелоперы продолжили выводить на рынок новые корпуса в ранее начатых проектах и новые жилые комплексы. Так, за 3 летних месяца 2022 г. было выведено 1,33 млн. кв. м — на 14% больше площадей, чем прошлым летом. Суммарно с начала года выведено 3,5 млн. кв. м жилья. В течение лета существенная доля нового предложения приходилась на корпуса в стартовавших ранее проектах – так девелоперы диверсифицировали предложение в текущих проектах для повышения спроса.
Объемы по выводу новых проектов, напротив, снизились. С начала года рынок пополнили 59 новых проектов совокупной общей площадью 3,8 млн кв.м. Для сравнения в прошлом году с января по август вышло 45 объектов общей площадью 5,1 млн. кв.м.
Мы видим, что площадь новых проектов уменьшается, и это вполне логично – в условиях нестабильности девелоперы опасаются браться за масштабные проекты с длительным сроком реализации.
Уменьшение площади квартир
Тренд на уменьшение площади квартир и увеличение доли малогабаритного жилья уже нельзя назвать новым. Стандартно в период экономических кризисов спрос смещается в сторону компактных вариантов. В свою очередь, девелоперы вынуждены подстраиваться под предпочтения покупателей, поэтому в новых проектах отказываются от избыточных квадратных метров в пользу функциональных планировок и эргономики жилого пространства.
Этим летом средняя площадь покупаемой квартиры составила 50,8 кв. м, что на 8% меньше, чем годом ранее, однако больше весенних показателей на 4%.
В краткосрочной перспективе влияние на отрасль продолжат оказывать геополитическая ситуация в мире и связанный с ней вектор экономической и кредитно-денежной политики государства.
Читайте также:
Прогноз на осень и конец 2022 года: ожидается рост цен на недвижимость
Купить на котловане: где искать новостройки на начальной стадии строительства
Автор: Александра Мамохина, специально для Новострой-М
Дата публикации 19 сентября 2022
