26 мая 2022 года на внеплановом заседании ЦБ ключевая ставка в России была снижена до 11%. Как это скажется на рынке новостроек, специально для Новострой-М прокомментировал Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи».
– Уже в третий раз после событий 24 февраля с подъёмом ставки до 20% Центробанк воплощает политику смягчения и опускает ставку до 11%, что ожидалось многими аналитиками.
На днях доллар падал до 56,8 руб., а евро – до 58,55 руб. Очевидно, что это уже чересчур для нашей макроэкономики, рассчитывающей на сверхдоходы от высоких цен на нефть и газ. Получается, что мировые цены выросли, но из-за падения курса доллара и евро поток рублей в бюджет ниже, чем мог бы быть, например, при курсе доллара хотя бы 73-75 рублей (при том же значении в долларах выручка в рублях падает почти на 25%).
Зависимость стоимости импортных комплектующих и материалов от курса доллара не то чтобы исчезла, но из-за перестройки и удлинения логистических цепочек в рублях дешевле не становится, скорее наоборот. В этом плане плюсов от сильного рубля не ощущается.
Теперь о рынке новостроек. Банки с девелоперами лихорадочно разрабатывали программы по субсидированию ипотеки за счёт застройщика (а по факту – в большей части за счёт покупателя). Расширение суммы кредита с возможностью сочетать в одной квартире как льготную ипотеку (до 12 млн под 9%), так и «рыночную» (до 18 млн дополнительно под рыночную ставку) подвигло банки на разработку программ смешанной ипотеки с субсидированием рыночной ставки до значения около 9% (проще говоря, банку девелопер выплачивает комиссию в виде недополученных процентов от снижения ставки на ту часть, которая проходит изначально по рыночным условиям).
Клиент при этом получает ставку около 9% на всю сумму кредита до 30 млн руб., однако очевидно, что девелопер вынужден компенсировать часть или всю сумму комиссии банка за счёт дополнительного повышения цены. Расчёты показывали, что квартира стоимостью около 35 млн руб. (при максимальной сумме кредита 30 млн руб.) должна была бы подорожать ещё примерно на 8%, чтобы компенсировать комиссию за снижение ставки.
Зато покупатель получает существенно меньший ежемесячный платёж (по льготной ипотеке при ставке 9%, стоимости квартиры 26 млн и первом взносе 15% ежемесячный платёж сокращается примерно на 25%, что очень существенно). Но и при 100% оплате есть возможность получить большую скидку (в идеале – те самые 7-8%).
Девелопер ПИК пошел дальше и вообще предлагает три разных стоимости квартир в зависимости от ипотечной программы – можете сами сравнить.
Снижение ключевой ставки до 11% означает практически автоматическое снижение и ставки по «рыночной» ипотеке – примерно до тех же значений или чуть ниже. Но поскольку покупатели у нас за 2020-2021 годы успели отвыкнуть от двузначных значений ипотечных ставок, то очевидно, что банки сейчас будут пересматривать свои программы со смешанной ипотекой. Для покупателя, конечно, это в плюс – наценка на квартиру для выплаты комиссии банкам станет меньше, а для девелопера – это возможность сократить субсидирование за счёт собственных средств (если он на него шёл ранее).
Также девелоперам можно ожидать и пересмотра ставок по проектному финансированию в сторону понижения (напомню, они доходили до 15%), а значит, новые проекты запускать станет легче. А увеличение конкуренции между застройщиками и рост объёма предложения всегда играют в пользу покупателя.
Читайте также:
Цены на новостройки Москвы достигли психологического предела – эксперты
Спрос на строящееся жилье в Москве упал на 36% за год
Автор: Денис Бобков, специально для Новострой-М
Дата публикации 26 мая 2022
