Директор по продажам компании «Лидер Инвест» Евгений Большаков в интервью Новострой-М рассказал о том, какие проекты девелопер готов сдать до конца года, какие интересные премьеры приготовлены, а также прокомментировал изменения в долевом строительстве и их последствия для покупателей жилья.
Недавно вы завершили строительство проекта в Хорошево-Мневниках. Сколько еще объектов вы планируете сдать в этом году? Как в них идут продажи? Где еще остались квартиры по привлекательным ценам?
До конца года мы планируем ввести еще два проекта в премиальном сегменте — это «Резиденция на Покровском бульваре» и «Резиденция на Всеволожском», а также несколько домов под брендом «Счастье», ввод в эксплуатацию которых намечен в этом году, а передача ключей — в начале следующего. Для нас это большая, интересная задача.
Продажи в этих домах идут чуть лучше, чем в проектах, которые находятся на более низкой стадии. Но хочу отметить, что у нас нет задачи продать 100% квартир к моменту ввода в эксплуатацию, мы считаем, что нормой является продажа в течение года после ввода — так достигается наибольшая маржинальность.
Что касается привлекательных цен, то наши квартиры изначально стоят немного дороже «рынка», потому что у нас уникальный продукт, со своими преимуществами. Все наши проекты — это клубные дома с небольшим количеством квартир, которые возводятся в сложившихся обжитых районах, где уже не ведется масштабное строительство, есть вся инфраструктура: школы, детские сады, поликлиники, спортивные центры, магазины, кафе и рестораны. Кстати, большинство наших покупателей — это люди, которые не хотят переезжать из своего любимого района, но хотят повысить качество жизни. Например, переехать из морально устаревшего вторичного жилья в новостройку или просто увеличить площадь квартиры.
При этом мы всегда можем предложить нашим покупателям оптимальные условия в зависимости от их потребностей. Кому-то нужна однокомнатная квартира на втором этаже по самой привлекательной цене, и мы с удовольствием предложим такой вариант, а кто-то хочет приобрести пентхаус с камином на последнем. Я думаю, что и с этим клиентом мы договоримся. Мы гибки в вопросах ценообразования, в формах оплаты, к тому же у нас есть интересные варианты по ипотеке — ставка от 5,9% у ВТБ или ипотека без первоначального взноса от «МТС Банка» со ставкой от 9,6%, это редкая история на рынке, и люди это ценят.
В этом году вы вывели на рынок проект бизнес-класса «Крылья», и это уже более масштабный жилой комплекс по сравнению с «камерными» новостройками, которые вы представляли в последнее время. Здесь почти полторы тысячи квартир, высота корпусов доходит до 39 этажей. Почему вы решили сменить формат?
Это не смена формата, это развитие. Мы не отказываемся от формата точечной застройки и будем дальше возводить наши клубные дома и развивать это направление — только до конца этого года у нас выходят в продажу два новых объекта: «Счастье на Ломоносовском» и «Счастье на Семеновской». Мы развиваем это направление, мы объединили все наши клубные проекты под единым брендом «Счастье», сформировали единый стандарт для нашего традиционного продукта.
ЖК «Крылья» — новый этап развития проектного портфеля, это такая «крупная точка». Мы расширяем свои горизонты, в том числе и за счет строительства и продаж таких проектов. Нам это интересно, у нас есть необходимые компетенции, и мы чувствуем потенциал и у компании, и у сотрудников. У нас есть ресурсы, есть желание, приобретать большие участки и, соответственно, делать большие проекты.
Сейчас растет популярность отделки, но вы в своих проектах такую опцию не предоставляете. Почему? И планируете ли это изменить?
Да, на данный момент мы действительно не предлагаем отделку, но уже в ноябре-декабре во всех наших объектах (и в домах под брендом «Счастье», и в «Крыльях») появится опция предчистовой отделки, которую сделают наши подрядчики централизованно и с заданным уровнем качества.
Соответственно, покупателю не нужно будет заниматься непривычными и неправильными для него вещами — общаться с прорабом и строителями, закупать материалы, тратить свое свободное время и выходные на поездки по строительным рынкам и магазинам.
Мы сами сделаем все «грязные» работы — возведем межкомнатные перегородки, сделаем разводку электричества и воды, штукатурку, стяжку. Нашим покупателям останется только определиться с финишной отделкой стен (покраска или обои), назвать количество и расположение светильников и розеток, выбрать напольное покрытие. При условии такой подготовки после получения ключей достаточно будет двух-трех недель, чтобы привести квартиру в готовый вид.
Почему вы выбрали предчиствую отделку?
Это более гибкая и понятная для покупателя история: мы не навязываем готовый дизайн-проект, какое-то цветовое решение или набор отделочных материалов. Но при этом избавляем клиентов от всех «прелестей» грязных этапов отделки.
Вы уже упомянули два новых проекта под брендом «Счастье», а какие еще премьеры планируются в этом году?
В конце этого – начале следующего года мы выводим большой флагманский проект Central Park. Это проект комплексного освоения территории в районе Нагатинской поймы, который является продолжением нашего офисного кластера Nagatino i-Land.
Территория между проспектом Андропова и руслом Москвы-реки будет застраиваться в течение пяти лет. Здесь запланировано около 200 тыс. кв. м жилья бизнес-класса с большим процентом малоэтажной застройки, а также коммерческие помещения, детские сады, школы. Этот проект станет новым центром притяжения в городе.
Кстати, в Central Park предчистовая отделка появится в целых кварталах и уже будет включена в стоимость квартир.
Какие локации вы считаете сейчас перспективными для строительства жилья в Москве?
Для нашего продукта мы, конечно, рассматриваем локации внутри МКАД. Интерес покупателей явно смещается обратно внутрь кольца. Локация перевешивает цену квадратного метра и финальную стоимость покупки: люди поняли, что кардинального улучшения транспортной доступности в области можно ждать еще долго, поэтому они выбирают варианты пусть и подороже, в ипотеку, которая стала доступней, но внутри МКАД, чтобы как можно больше времени оставалось на жизнь, а не тратилось на дорогу.
Также у девелоперов есть интерес к территориям бывших промзон, которые включены в программы редевелопмента. Здесь застройщики могут делать большие проекты, снижать стоимость квадратного метра за счет объемов. Это совершенно другая экономика, если сравнивать с точечными проектами.
Из направлений я бы отметил, наверное, юг Москвы, куда мы включаем и наш Central Park. Здесь довольно много бывших промплощадок, на которых не было вредных производств, при этом относительно хорошая роза ветров, экология, большая вода, хорошая транспортная доступность.
Запаслись ли вы разрешениями на строительство впрок, как сделали многие ваши коллеги, чтобы создать себе задел перед отменой долевого строительства?
Нет, нам этого делать было не нужно.
Как вы относитесь к грядущему переходу на проектное финансирование? Как изменения отразятся на рынке в целом и в частности — на вашей работе?
По большому счету положительно. Девелоперу, на самом деле, выгоднее продавать жилье не на котловане, а на высокой стадии готовности. Можно стартовать с чуть более высокой базой за квадратный метр и не нужно гнаться за «быстрым рублем», давать большие скидки, устраивать акции: у каждого проекта есть финансирование от банка.
Конечно, обслуживание банковского кредита может внести коррективы в ценообразование, но если девелопер все правильно рассчитывает, то это минимальная нагрузка. Если правильно выстроены продажи и маркетинг, можно быстро расплатиться с банком, поэтому необязательно, что нагрузка перейдет на покупателя.
В качестве плюса стоит также отметить, что рынок «побелеет»: банки просто не будут финансировать рискованные проекты или непрофессиональные компании. С этой точки зрения покупатель тоже выигрывает.
Что будет с ценами на жилье? Ожидать ли серьезного роста?
Это вопрос из области гаданий. Теоретически может быть давление на рынок, в частности, если будут повышены взносы в компенсационный фонд, к тому же не до конца урегулированы ставки банков по проектному финансированию, то есть теоретически можно ожидать роста цен, поскольку расходы застройщиков растут.
Но есть и обратная история: на сегодняшний день выдано большое количество разрешений на строительство, застройщикам необходимо выпускать на рынок большие объемы, иначе придется платить налоги и штрафы за то, что они не строят по декларациям и проектам. Соответственно, застройщики, возможно, поступятся своей рентабельностью, и, может быть, цены сильно не вырастут, заметных колебаний не будет.
С другой стороны, у застройщиков уже практически не осталось запаса по маржинальности. Если раньше доходность была 30%, то сейчас не больше 20%, еще как минимум 6% уйдет — и что остается? Проще положить деньги на депозит. В общем, гадать, что будет с ценами по рынку в целом очень сложно.
Если человек хочет купить квартиру сейчас, ему лучше подождать с решением этого вопроса, пока не прояснится окончательно новая схема продажи жилья, или же, напротив, лучше не откладывать?
Я считаю, что если он хочет покупать, то нужно покупать, потому что в любом случае текущая схема уже максимально безопасна для покупателя. ДДУ — это вполне защищенная история, есть компенсационный фонд, банковское сопровождение, плюс покупатель может выбирать жилье на более высокой стадии готовности, сейчас достаточно инструментов для контроля. Сколько в итоге заплатят покупатели за новую схему в будущем — пока неизвестно, поэтому в цене можно проиграть. Поэтому мой совет: если нравится проект — покупайте.
Читайте также
Покупатели выбирают полуфабрикат: в новостройках становится востребована отделка white box
«Недвижимость в центре Москвы всегда в цене, какие бы колебания ни происходили»
«Удорожание строительства неизбежно»
Дата публикации 26 ноября 2018
