Герман Елянюшкин, зампред правительства Московской области, в интервью «Коммерсанту» высказал мнение, что от договоров долевого участия (ДДУ) необходимо отказываться и продавать исключительно готовое жилье. По мнению чиновника, такая мера позволит сделать первичный рынок более прозрачным, а главное - ликвидировать финансовые пирамиды. Novostroy-M.ru спросил девелоперов, которые возводят новостройки в Москве и области, как они относятся к такой инициативе и поможет ли она сократить число обманутых дольщиков.
Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп»
Безусловно, если полностью «прикрыть» продажи недостроенного жилья, число покупателей, чьи ожидания не оправдываются, заметно уменьшится. Хотя, как мы знаем, и при покупке квартир в уже введенных в эксплуатацию домах есть разнообразные риски. Поэтому, на мой взгляд, отменять механизм долевого участия в строительстве не стоит: пока только эта схема позволяет строить действительно доступное жилье для людей.
За период возведения дома стоимость квартиры, к примеру, в Подмосковье в среднем вырастает на треть — таким образом, «однушка» где-нибудь в Химках стартовой стоимостью 3 млн рублей будет обходиться покупателям уже почти в 4 млн рублей. Такая переплата для большинства потребителей массового жилья критична, на эти деньги они могли бы сделать ремонт, купить автомобиль, дачный участок, потратить их на образование детей или отложить «на старость». Застройщики, в свою очередь, тоже не выиграют от отмены ДДУ: строить на собственные средства смогут лишь некоторые компании, привлекать в нужном объеме банковское финансирование, учитывая текущие экономические условия, — тоже только крупные игроки рынка.
В результате мы получим уменьшение объемов ввода недвижимости, падение уровня конкуренции на рынке и — что для потребителя самое главное — рост конечной стоимости «квадрата». Конечно, желание властей снизить риски покупателей жилья вполне понятно и даже похвально, но здесь крайне важно не «переборщить», не прибегать к каким-то радикальным мерам. Есть более либеральный вариант — совершенствовать законодательство, тот же 214-ФЗ. Усилить надзор в строительной сфере, снизив, возможно, за счет «чистки рядов» коррупционную составляющую при осуществлении контрольно-надзорной деятельности. Еще одна альтернатива — усовершенствовать систему страхования ответственности застройщиков. В текущем виде она не работает.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»
В том случае, если рынок перейдет на продажу готовой недвижимости по договорам купли-продажи, конечно, такое понятие, как «обманутые дольщики» уйдет в прошлое. Фактически у покупателей не будет никаких рисков – после заключения сделки останется только переоформить право собственности. Однако нас ждут и негативные последствия. В первую очередь – это рост стоимости готового жилья. У нас и сегодня уровень доступности недвижимости оставляет желать лучшего, а в случае принятия данной инициативы он еще больше ухудшится. Скорее всего, количество сделок сократится. Следует ожидать роста стоимости готовых квартир на 25-30%.
В наибольшей степени пострадают застройщики. Отказ от продаж на этапе строительства означает, что девелоперы не смогут привлечь средства дольщиков и будут вынуждены либо искать инвесторов, либо брать кредитные средства в банках. В любом случае это приведет к снижению доходности по причине передачи пула квартир инвестору и выплаты процентов банку, что в итоге повысит себестоимость строительства.
Вполне возможно, что с рынка могут уйти небольшие застройщики. Как правило, такие компании стараются минимизировать кредитные риски и реализуют проекты с привлечением средств дольщиков. Если девелопер не сможет найти партнера в лице какой-либо крупной компании, им все же придется воспользоваться банковским кредитованием. Однако не факт, что у них удастся получить финансирование. Банки предъявляют жесткий андеррайтинг, поэтому если мелкие компании и получат кредит, то скорее всего по высоким ставкам.
Григорий Ваулин, генеральный директор компании «Ферро-Строй»
Я считаю, что при переходе к продаже преимущественно готового жилья обманутых дольщиков просто не будет. К тому же гораздо проще и удобнее покупать объект недвижимости, когда он не просто находится в бумажной стадии, а его можно «потрогать». Но претворить данную инициативу в жизнь фактически не реально. Во-первых, с точки зрения финансирования. Необходимо понимать, что строительство – дорогостоящий процесс, требующий огромных вложений. Практически никто из девелоперов не реализует проект исключительно на собственные средства. Ведь строительство дома площадью 20 тыс. кв. метров обходится примерно в 1 млрд рублей. Поэтому в подавляющем большинстве случаев деньги на строительство девелоперы получают от продажи квартир или используют заемные средства. Во-вторых, с точки зрения законодательства, поскольку придется менять закон на федеральном уровне, а не только областном, а это довольно сложный процесс.
Давайте представим, что данная инициатива будет принята на законодательном уровне. В этом случае девелоперы будут вынуждены использовать заемные средства, переплата по которым в итоге составит как минимум 15-20%, а это автоматически повлечет рост себестоимости и конечных цен. В противном случае застройщик будет вынужден сокращать прибыль, что делает бизнес бессмысленным.
Инициатива строительства исключительно готового жилья приведет к оздоровлению рынка недвижимости, т. к. недостроев и обманутых дольщиков точно больше не будет. Однако при таких правилах игры останутся только крупные застройщики, конкуренция снизится, что означает монополизацию рынка, которая, всегда чревата повышением цен.
Тем не менее, вряд ли такой законопроект примут вообще. Девелоперы не смогут строить исключительно на собственные средства и в любом случае понесут убытки – либо за счет переплаты по кредиту, либо за счет передачи части квартир проекта инвесторам. Кроме того, люди, покупая недвижимость на этапе строительства, взвешивают все «за» и «против» и сознательно идут на риск, но и платят меньше.
Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»
Инициатива ухода от ДДУ к продажам готового жилья вполне логична. Не будет строящихся новостроек – не будет пирамид, обманутых покупателей, расходов области на погашение обязательств перед проблемными дольщиками и т.д. Покупать готовую квартиру значительно приятнее, ведь уже можно подняться в дом, оценить вид из окна, прогуляться по комплексу, одним словом увидеть окончательный вариант проекта. К сожалению, многие застройщики продают только «картинку», а в процессе строительства меняют какие-либо конструктивные особенности, т.е отступают от первоначальной концепции. После принятия инициативы такая возможность исчезнет, а значит, приукрасить характеристики жилого комплекса уже не удастся. Соответственно, общий уровень качества и открытости объектов увеличится.
При всем этом у данного предложения есть и обратная сторона. Очевидно, что готовое жилье станет дороже как минимум на 15-20%. Если сегодня большинство застройщиков ведут строительство преимущественно на деньги, полученные от реализации, то теперь им придется обращаться к заемным средствам. Соответственно, прирост стоимости можно рассчитать по следующей формуле – процентная ставка кредитования, умноженная на период времени строительства.
На мой взгляд, рынок недвижимости не нуждается ни в каком «оздоровлении». Главное, что необходимо – это стимулирование спроса. Покупательская активность и хорошие темпы реализации обеспечат средства на завершение строительства. Государство уже предложило довольно эффективную меру в виде программы субсидирования ипотечной ставки. Возможно, в результате продажи только готового жилья, с рынка уйдут небольшие девелоперы, которым будет нерентабельно вести бизнес по причине отсутствия собственных не заемных денежных средств. Однако на их место придут другие, поскольку строительный бизнес всегда был и остается одним из самых доходных. Но не факт, что новые компании справятся с финансовой нагрузкой. Ведь покупатели всегда с настороженностью относятся к новому имени на рынке, особенно когда речь идет о многомилионных сделках.
Наталья Козлова, коммерческий директор ООО «Сампо»
Конечно, продажа готового жилья сократит количество обманутых дольщиков. Однако риски все равно не исключаются полностью. Неизвестно, на какой стадии дом считается готовым. В том случае, если получение разрешения на ввод в эксплуатацию станет «зеленым светом» для начала продаж, будут заключаться предварительные договора купли-продажи, что в итоге не защищает от двойных продаж. Начало реализации после оформления собственности несет меньше рисков, но больше затрат. Девелоперы вынуждены будут тратить дополнительное время, трудовые ресурсы и денежные средства для того, чтобы получить собственность на квартиры, которую через некоторое время придется снова переоформлять уже на покупателя. По сути, будет выполняться двойная работа.
Главный минус продаж квартир на стадии только готового жилья - это увеличение себестоимости строительства за счет использования кредитных средств. Да, точечный объект еще можно построить на собственный капитал. Однако если речь идет о проектах комплексного освоения территории, в которых сразу возводится как минимум несколько домов, вряд ли кто-то из игроков рынка «потянет» такую финансовую нагрузку. Второй недостаток инициативы заключается в возникновении «провала» предложений на первичном рынке, поскольку после начала действия запрета клиентам придется некоторое время ждать, пока строящиеся проекты будут завершены для старта в них продаж.
Конечно, необходимо контролировать деятельность девелоперов и предотвращать появление обманутых дольщиков. Только в данном случае нужны грамотные превентивные, а не просто заградительные меры. Я считаю нецелесообразной политику, когда из-за финансовой дестабилизации одной из компаний страдают добросовестные застройщики. Нужно прежде всего усиливать контроль деятельности девелоперов. Возможно, ужесточать требования при выдаче положительного заключения о строительстве, а не просто запрещать то, что в итоге негативно отразится на самих покупателях.
Ольга Новицкая, директор по связям с общественностью ГК «МИЦ»
Идея ограничить продажи квартир на этапах строительства вполне понятна. Все мы помним печальные уроки кризиса 2008 года. Принимая в расчет непростую экономическую ситуацию в стране, вводить такие ограничения сейчас – не подходящее время. Как механизм предотвращения появления новых пирамид, недостроя и обманутых дольщиков, такая мера может использоваться, но ее нужно серьезно прорабатывать на законодательном уровне, точно определяя по каким количественным или качественным показателям, будут ограничены продажи по ДДУ.
В случае реализации предложения властей можно гарантированно прогнозировать серьезное увеличение стоимости квадратного метра жилья. Очевидно, что застройщик включит в цену квадратного метра стоимость кредитования и обслуживания заемных средств на строительство, а оно остается дорогим. В связи с тем, что кредитование фактически «золотой» ресурс, посильный не каждому девелоперу, может снизиться объем предложения на рынке. Другим следствием введения подобной меры станет уменьшение доли ипотечных продаж. Сейчас стоимость квадратного метра на начальном этапе строительства позволяет многим приобрести квартиру в кредит, вследствие роста цен средний размер кредита так же увеличится, и только единицы смогут подтвердить свою платежеспособность и оформить кредит.
Дата публикации 10 июля 2015
