Блиц-опрос: Итоги весны 2017 на рынке новостроек Москвы

Прошедшей весной на столичном рынке жилья произошло несколько знаковых событий, в том числе снижение ключевой ставки и, как следствие, ипотечных ставок, а также согласование федерального закона и программы реновации жилья в Москве. Портал Novostroy-M.ru попросил экспертов рынка прокомментировать итоги трех последних месяцев на рынке новостроек и поделиться прогнозами на лето.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»

На мой взгляд, главным событием весны 2017 года, безусловно, стало снижение уровня ипотечных ставок от ведущих банков. Ведь на протяжении января и февраля покупатели крайне неохотно брали ипотеку, поскольку банки повысили ставку на 1-1,5% после завершения программы субсидирования ипотеки. В итоге за первые два месяца года в Москве было заключено всего 5 035 ДДУ, что меньше, чем в марте (5 418 ДДУ) и апреле (5 147 ДДУ).

Кратному росту спроса способствовало то, что Сбербанк и ВТБ24 в конце февраля предложили клиентам новые условия кредитования – ставки от 10,4% и 10,9% годовых. Это активизировало отложенный спрос, в результате весной сделки на рынке жилья совершили клиенты, которые изначально планировали приобрести квартиру еще зимой, но перенесли сроки подписания договора на более позднее время. Естественно, это касалось в основном тех, кто привлекал кредитные средства.

В массовом сегменте в старых границах Москвы весной цены стагнировали. За три месяца средняя стоимость квадратного метра снизилась на 0,1% и составила 148 300 рублей. Причем интересно, что в апреле зафиксирован рост цен в четверти проектов (в среднем – на 2-4%). В мае в большинстве новостроек были объявлены новые акции, приуроченные ко Дню Победы. Однако в подавляющем большинстве комплексов в конце мая было анонсировано повышение цен в первую неделю июня 2017 года, что по факту и произошло.

Весной в старых границах Москвы стартовали продажи в 13 проектах, 6 из них – комфорт-класса, 6 – бизнес-класса, 1 – элитного.

Новые проекты весны 2017 года в границах «старой» Москвы

Источник: «Метриум Групп»

Весна 2017 года для первичного рынка недвижимости однозначно оказалась успешной. Относительно марта-апреля 2017 года (данные по количеству ДДУ в мае еще не опубликованы Росреестром) рост составил 103%. Показатели продаж даже превысили результаты всей зимы (на 7%), когда, напомним, наблюдался повышенный спрос со стороны ипотечных заемщиков, которые стремились воспользоваться ипотекой по программе субсидирования ипотечной ставки.

Любопытно, что в марте-апреле 2017 года в Москве было заключено 8 034 ипотечного договора, что на 20% выше, чем за аналогичный период прошлого года, но при этом на 20% ниже, чем прошлой зимой. Весной, наконец, стало окончательно понятно, что первичный рынок жилья вполне может работать и без дополнительных программ господдержки. А уровень ключевой ставки в 9,25% позволил банкам уже самостоятельно предложить клиентам новые, даже более выгодные программы кредитования.

С учетом того, что в Москве каждая вторая сделка на первичном рынке - ипотечная, сейчас сложилась оптимальная ситуация, когда, с одной стороны, присутствует интерес потенциальных клиентов, с другой - застройщики могут предложить выгодные инструменты для совершения сделки. Поэтому мы рассчитываем, что, несмотря на летний период, покупательская активность сохранится на уровне весенних показателей.

Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту девелоперской группы «Сити-XXI век»

Самым обсуждаемым событием весны, безусловно, стала программа реновации московских пятиэтажек. Формат возможного участия в ней девелоперов пока под вопросом, однако уже сейчас ясно, что влияние на рынок будет существенным, особенно на фоне продолжающегося смещения спроса из Подмосковья в Москву. Весна 2017 года также прошла под знаком отмены ипотеки с государственной поддержкой и успешной адаптации к новым условиям работы. Застройщики смогли предложить покупателям ряд выгодных альтернатив. Так, например, компания «Сити-XXI век» этой весной разработала акцию, благодаря которой наши клиенты могут воспользоваться даже более выгодными условиями, чем по ипотеке с государственной поддержкой: совместно с Группой ВТБ мы снижаем процентную ставку до 6,9%, а также предоставляем дополнительную скидку на квартиры 6,9%.

Существенных изменений в ценовой политике девелоперских проектов не наблюдалось, каких-либо серьезных перепадов нет. По активным проектам идет естественный рост, который связан с более высокой стадией готовности объектов. В целом, если говорить о росте цен, с учетом действующих акционных предложений для покупателя он остается почти незаметным.

По нашим данным, весной в Москве вышло более 20 новых проектов, включая точечную застройку, и около 10 проектов в МО в пределах 10-15 км от МКАД.

Конкуренция за покупателя набирает обороты. Текущий период, несмотря на отмену господдержки, можно назвать наиболее благоприятным для покупки недвижимости. И здесь работает комплекс факторов - и высокий уровень предложения на рынке, и, как следствие, довольно привлекательные бонусные и скидочные истории от самих застройщиков.

Нельзя также забывать про очень важный параметр – качество продукта. Конкуренция на рынке сегодня достаточно высокая, покупатель стал взыскательнее и разборчивее, поэтому борьба за клиента по параметру «качество» выходит практически на первое место. Работа над продуктом, над созданием среды и необходимых условий комфорта ведется очень серьезная: эконом-класс заимствует начинку у «комфорта», «комфорт» уже проектирует по параметрам «бизнеса» - все это в целом поднимает уровень рынка, создает более привлекательное предложение за ту же цену, цену чуть выше, но никак не ниже. Рост зрелости рынка не может сопровождаться демпингом.

Татьяна Подкидышева, руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость»

Весна – традиционно более оживленный период на рынке недвижимости. Апрель и май показали себя очень хорошо: мы зафиксировали рост продаж на 10%, по некоторым объектам показатель был еще выше. Свое влияние на май оказали традиционные сезонные колебания, связанные с долгими выходными, что проявлялось в маркетинговом усилении застройщиков и желании выровнять продажи в этот период. Заметим, что по итогам мая, учитывая результаты аналогичного периода в прошлом году, продажи тоже выросли.

Добавим, что весна оказалась довольно устойчивым периодом для застройщиков. В течение этих трех месяцев ключевая ставка понижалась дважды – сначала до 9,75% (в конце марта), затем в мае – 9,25%. Наличие привлекательных по стоимости кредитов способствует продажам жилья в новостройках, тем более что заемщики сейчас составляют существенную долю покупателей. Ставки в рамках наиболее выгодных предложений находятся в пределах 10-11%, однако стоимость кредитов может быть еще ниже в рамках коммерческого субсидирования. Данный инструмент активно применялся во время действия господдержки – это позволяло застройщикам привлечь внимание покупателей к своим проектам на фоне примерно одинаковых ставок по ипотеке. Сейчас компании подключают коммерческое субсидирование по той же причине – привлечь дополнительных заемщиков на свои проекты (например, под 6,9% в первый год выплат в квартале «Новые Котельники»).

Кроме того, весну можно назвать спокойным периодом, так как существенные изменения, застрагивающие законодательство в отношении застройщиков, приходятся на лето (пакет дополнительных поправок в 214-ФЗ, включая ввод требований к уставному капиталу). Однако заметим, что это будет касаться вновь реализуемых объектов.

Значительных ценовых изменений не происходит: стоимость квартир повышается в плановом порядке, в основном в силу роста стадии строительной готовности. Исключения составляют высоколиквидные проекты, в которых дополнительный импульс к росту цен создает, например, значительное улучшение транспортной доступности. То есть речь идет о новостройках с хорошим месторасположением и характеристиками, соответствующими запросам рынка. В целом средние ценовые колебания были весьма незначительными, нижняя ценовая планка в старых границах Москвы находится на уровне 2,4-2,5 млн рублей (минимальные по стоимости варианты представлены апартаментами). Кроме того, рынок новостроек продолжил весьма ощутимо пополняться новыми объектами, при этом наша компания за этот период также анонсировала несколько проектов, включая апарт-комплекс Nord и жилой комплекс на северо-востоке Москвы (застройщик Afi Development).

Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»

В течение всей весны 2017 года главной темой рынка недвижимости продолжала оставаться тема с запуском программы реновации кварталов пятиэтажек. Здесь два главных события, которые пришлись на весну, – подписание закона о дополнительных гарантиях москвичам при реновации (закон г. Москвы №14 от 17.05.2017 г. «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве») и старт голосования москвичей за/против сноса их домов, попавших под действие программы.

В целом по рынку достаточно активной продолжает оставаться деятельность строительных компаний на территории Москвы – регулярно появляются новости о приобретении площадок, анонсы новых проектов и, собственно, презентуются сами проекты. В области и Новой Москве активность такого рода на порядок ниже, застройщиков сегодня привлекает именно Москва.

Ценовые показатели марта и мая 2017 года на рынке новостроек Московского региона сопоставимы практически по всем локациям и сегментам. Ни в Москве, ни в Новой Москве, ни в области существенной динамики ни «в плюс», ни «в минус» не произошло. 

По данным мая средние цены на квартиры в новостройках следующие (тыс. руб. / 1 кв. м):

За весну 2017 года в Москве вышел 21 новый проект. В Новой Москве, наоборот, не появилось ни одного нового жилого комплекса. В Московской области за март-апрель-май 2017 года стартовало 6 ЖК.

Растущая конкуренция – речь в первую очередь о рынке новостроек Москвы – сподвигает застройщиков на поиск новых инструментов привлечения клиентов, и здесь мы позволим себе рассказать о новом кейсе от ФСК «Лидер». В ЖК «Поколение», который строится в московском районе Отрадное, мы предложили своим покупателям новую опцию – квартиры с полной меблировкой. Для комфорт-класса, даже столичного, это действительно новый шаг к получаемому уровню комфорта в рамках покупки квартиры. Момент новоселья благодаря данной опции приблизился максимально, теперь его можно справлять буквально день в день с самой покупкой.

А для того, чтобы оценить все выгоды подобной покупки заранее и взвесить все «за» и «против», мы организовали уникальный тест-драйв квартир с мебелью – учредили вакансию «специалист по проживанию». Откликнувшиеся на нее на HeadHunter кандидаты в виде семейной пары, которые пройдут собеседование и получат эту работу, будут делать регулярные отчеты, благодаря которым наши покупатели смогут увидеть мини-фильм из будущего еще до ввода корпуса №3 в эксплуатацию (именно в этом корпусе предлагаются квартиры с мебелью).

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»

Во-первых, весной была два раза снижена ключевая ставка, в итоге мы подошли к значениям в 9,25%, что в свою очередь позволило банкам снизить ставки по ипотеке. Доступные ставки обеспечили поддержание покупательского спроса на высоком уровне.

Показательным примером тут может служить ситуация на первичном рынке Московской области. По итогам I квартала 2017 года количество сделок находилось в зависимости от условий по ипотеке. Так, основное падение спроса пришлось на февраль, когда и количество заключенных ипотечных сделок было минимально. Если в январе, после отмены льготной ипотеки, многие банки запустили краткосрочные акции с низкой процентной ставкой, то в феврале как раз было некоторое замирание рынка. Как банки, так и покупатели хотели определиться с дальнейшей ситуацией. И уже во второй половине февраля кредитные организации стали вводить программы с доступными ставками, в итоге в марте был всплеск ипотечных сделок и, как следствие, рост общего количества заключенных ДДУ.

Еще одно знаковое событие, которое не смог пропустить никто, – программа реновации. От новостей о реновации рынок лихорадило буквально всю весну. По факту весна уже закончилась, а мы так и не имеем сформированного законопроекта, который будет содержать ответы на все вопросы как от жителей пятиэтажек, так и от профессиональных игроков рынка.

Весной произошло разделение «Лидер Групп» на питерское и московское отделения. Отделение в Москве теперь называется «Атлант».

В противовес этой новости окончательно было оформлено слияние двух крупных девелоперов – ГК «Инград» приобрела «ОПИН». ГК «Инград» официально заявила, что дальнейшее развитие будет происходить под брендом INGRAD, а вот бренд «ОПИН» они оставят для загородных проектов.

Весной АИЖК открыло сначала бронирование, потом аренду апартаментов в комплексе «Лайнер». По факту это означает вывод на рынок программы арендного жилья. Так как это программа, поддерживаемая государством, следовательно, на нее возлагали надежды потребители, думая о демпинге в ее рамках. Старт программы показал, что социальной составляющей в ее запуске нет, жилье сдается по рыночным ценам.

В старых границах Москвы весной средневзвешенная цена квадратного метра упала на 1,3% - до 194 тыс. рублей. Повышение средневзвешенного уровня цен наблюдалось только в эконом-классе (рост на 2,4%) – до 115,9 тыс. руб. за кв. м. В комфорт-классе цена снизилась на 1,5% (до 151,9 тыс. руб. за кв. м), в бизнес-классе – на 0,4% (до 247,2 тыс. руб. за кв. м). Довольно значительное снижение средневзвешенной цены за небольшой промежуток времени объясняется перераспределением объема предложения в сторону массового сегмента. В начале весны доля массового сегмента в общей структуре предложения составляла 50,2%, в конце мая показатель увеличился до 51,8%.

В Новой Москве за весенние месяцы средневзвешенная цена также снизилась (на 1,2%) – до 96,8 тыс. руб. за кв. м. В разбивке по сегментам мы тоже видим, что средневзвешенная цена выросла только в экономклассе (на 4,5%) - до 92,5 тыс. руб. за кв. м. В комфорт-классе - снижение на 1,1% (до 95 тыс. руб. за кв. м), в бизнес-классе – на 3,2% (до 132,1 тыс. руб. за кв. м).

В течение весны объем предложения на первичном рынке Москвы в старых границах вырос на 6,9%. На данный момент объем предложения на первичном рынке столицы составляет 2,72 млн кв. м.

За это время на рынок вышло 18 новых проектов: ЖК «Орехово-Борисово», «Люблинский», «Дом Притяжение. Лидер на Чертановской», «Васнецов-дом. Лидер на Масловке», «Софьин-дом. Лидер на Дмитровском», «Стрешнево», «Измайлово», «Селигер Сити», «Level Амурская», «Гринада», «Резиденции архитекторов», «Западный порт. Кварталы на набережной», «Тихвинская, 14», «Консул-Дом. Лидер на Ленинском», «Мой Адрес на Дмитровском, 4», «Мой адрес на Амурской, 54», «Нормандия» и Shirokaya. Кроме новых объектов на первичный рынок было выведено 17 корпусов в рамках существующих проектов.

В Новой Москве за весенние месяцы вышел 1 проект – «Калипсо-3», а также 11 корпусов в существующих проектах. Суммарный объем предложения вырос на 9,3%. Объем предложения на присоединенных территориях составляет 606,7 тыс. кв. м.

Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»)

Весной 2017 года на первичный рынок недвижимости в первую очередь оказывали влияние изменения в банковской отрасли. И дело не только в снижении ипотечных ставок на покупку новостроек. Стабильному спросу на «первичке» способствовала либерализация условий кредитования на вторичном рынке. Например, Сбербанк предлагает кредит под 10,75% (по программе «Молодая семья»). ВТБ24 готов предоставить такой же процент при покупке вторичного жилья площадью более 65 кв. м. Благодаря этому весной 2017 года на первичный рынок вышли собственники, которые наконец-то смогли продать свою старую квартиру. Иными словами, речь идет о росте числа альтернативных сделок.

Пополнили ряды клиентов и молодые покупатели до 30 лет, которые получили возможность купить квартиру вовсе без первоначального взноса. Еще 2-3 года назад они годами арендовали жилье, собирая 15-20% от стоимости жилья для обращения в банк. Сейчас молодые люди могут приобрести первую квартиру по специальным программам с нулевым взносом, вместо того чтобы отдавать ежегодно по 300-500 тысяч рублей арендодателю.

По итогам весны на первичном рынке недвижимости Московской области отмечен рост цен в пределах 2%. Средняя цена «квадрата» составила 85 тыс. рублей. Причем речь идет именно о рыночном росте цен, а не об изменении структуры предложения. Стабильный спрос только способствует этому. К тому же на протяжении последних двух лет цена «квадрата» на первичном рынке подмосковной недвижимости сохранялась преимущественно благодаря уменьшению доходности девелоперского бизнеса. Многие застройщики исчерпали ресурсы и не имеют возможности дальше сдерживать цены. Слишком выросли за последние два года расходы на строительные материалы, подключение к инженерным сетям, затраты из-за нововведений в законодательство, касающиеся строительной отрасли. Поэтому, по нашим прогнозам, в 2017 году на первичном рынке Московской области стоит ждать планомерного роста цен в пределах 0,5-1% в месяц.

В целом девелоперская активность по Московской области весной была на высоком уровне. Новые проекты вышли абсолютно в разных локациях: Красногорском районе, Балашихе, Королеве, Истринском районе и пр. Все это говорит о том, что земельные проекты в Подмосковье, несмотря на активное развитие промзон в старых границах Москвы, по-прежнему не теряют актуальности.

Весна 2017 года показала примерно те же результаты продаж, что и в прошлом году. Несмотря на то, что на рынке появились новые клиенты – собственники с альтернативными сделками, для первичного рынка Московской области по-прежнему актуальна проблема «ценового прессинга» со стороны проектов в старых границах Москвы. Снижение бюджета покупки в столице привело к тому, что часть клиентов ушли в московские комплексы. Однако, как показывает практика, многие, разочаровавшись в предлагаемой застройщиками площади, делают окончательный выбор в пользу новостроек области, где за стоимость «однушки» в Москве можно купить двух-, а то и трехкомнатное жилье.

В результате сегодня 7 из 10 сделок первичного рынка Московского региона приходятся на область. Это хороший показатель, который говорит о том, что первичный рынок Подмосковья работает в «штатном» режиме. С учетом текущей активности и количества звонков в наш офис продаж, полагаю, что летом нас ждет стабильный спрос, который может быть чуть ниже, чем весной (из-за традиционного периода отпусков), но однозначно лучше показателей прошлого года.

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»

На мой взгляд, самое главное событие весны для Новой Москвы – известие о появлении в перспективе новых станций метро. Согласно проекту генплана для Новой Москвы, на присоединенных территориях запланировано строительство 60 км железных дорог и 33 станций метро. Причем помимо Сокольнической и Калининско-Солнцевской линий, которые пройдут на присоединенных территориях, появятся две новые. Первая – ветка из поселения Рязановское до Нагатинского затона. Вторая соединит Троицк с третьим пересадочным конкуром через станцию «Улица Новаторов» и с центром Москвы. Линия пройдет через район Новые Ватутинки – проект, входящий в тройку лидеров самых масштабных в Новой Москве.

Наличие метро – это лучший стимул для развития прилежащих площадок для девелоперов, ведь хорошая транспортная доступность – определяющий на сегодняшний день фактор выбора жилья. Полагаю, что на рынок Новой Москвы уже летом придут инвесторы, желающие заработать за счет вложения средств в проекты, которые в перспективе получат бонус в виде станции метро. Это оживит рынок и приведет к росту цен.

Весной 2017 года в районе Новые Ватутинки мы трижды повышали цены. Однако наш проект скорее исключение из правил. Особенность ценовой политики весны (как и начала 2017 года) заключалась в сдерживании стоимости квадратного метра. Подобная тенденция связана со все более жесткой конкуренцией со стороны «старой» Москвы. Проблема в том, что бюджет покупки продолжает снижаться. Даже в пределах МКАД сегодня можно найти небольшую студию до трех млн рублей. В результате девелоперы проектов на присоединенных территориях взяли «тайм-аут», повышая цены раз два месяца-квартал, и то минимальными темпами. По сути, застройщики сегодня «прощупывают» рынок в поисках баланса между стоимостью квадратного метра и реальной платежеспособностью населения.

Весна для рынка Новой Москвы прошла вполне стандартно. Уровень спроса оказался сопоставим с весной 2016 года. Однако интересно, что мы отметили появление клиентов, которые, продав свою квартиру в старых границах Москвы, выбрали более просторное жилье на присоединенных территориях. Впервые за всю историю реализации нашего проекта в сданных корпусах остались непроданными однокомнатные квартиры, а не двухкомнатные и трехкомнатные лоты. Несмотря на жесткую конкуренцию со стороны старомосковских проектов, покупатели готовы покупать и приобретают новостройки в ТиНАО. За одну и ту же стоимость клиент может получить студию в пределах МКАД или двух-, трехкомнатную квартиру в Новой Москве. Ведь с приходом метро на присоединенные территории границы между «старой» и Новой Москвой окончательно сотрутся, а квадратные метры останутся.