ЖК «Репаблик» своими глазами: как выглядит масштабный проект редевелопмента на Пресне

Квартал «Репаблик» появился на карте Москвы ровно четыре года назад. Как новостройка выглядит сегодня и что изменилось в этой локации за последнее время, специально для читателей Новострой-М узнал независимый эксперт рынка недвижимости Андрей Смирнов.

История развития проекта

В июле 2022 года о старте продаж своего второго на тот момент проекта премиум-класса заявил его первоначальный девелопер, компания Forma (напомню, что это дочерняя структура ПИК, созданная для реализации высокобюджетных проектов).

Однако в январе 2025 года стало известно о том, что «Репаблик» перешел к «Стране Девелопмент» – тюменской компании, которая была заинтересована в наращивании своего присутствия в столичном регионе. На данный момент «Страна» накопила уже 20-летний опыт работы в строительстве и развивает проекты в том числе в Санкт-Петербурге, Новосибирске, Екатеринбурге и других регионах.

Интересно, что такие серьезные перемены пока, похоже, никак не повлияли на сам проект и его концепцию. Разве что были сдвинуты сроки ввода корпусов первой очереди. Продажи квартир ведутся в двух очередях комплекса, а именно в корпусах «Ред», «Платинум», «Голд» и «Грин». Всего предстоит возвести 10 корпусов на более чем 2,6 тысячи квартир, создать парк площадью 4 га и отреставрировать исторические здания бывшего локомотивного депо, наделив их новой общественной функцией.

ЖК «Репаблик» в цифрах (данные ЕИСЖС наш.дом.рф по корпусам в продаже):

• Количество квартир – 1313 шт.
• Количество машино-мест в подземном паркинге – 691 шт.
• Класс проекта – бизнес*
• Этажность – 35–36 этажей (с учетом подземной части)
• Класс энергоэффективности – А и А++
• Срок ввода – III кв. 2026 года и IV кв. 2027 года.

Поскольку первая очередь готовится к вводу, уже появилась возможность взглянуть на стройку своими глазами, прогуляться по району, а заодно изучить инфраструктуру квартала.

Транспортная доступность

Комплекс строится вблизи Белорусского вокзала, на участке между Пресненским Валом и путями железной дороги, где раньше располагался Московский электромашиностроительный завод. То есть «Репаблик» – типичный продукт московского редевелопмента. С учетом дефицита участков под застройку, особенно в таких популярных локациях, как Пресня, появление этого квартала было лишь вопросом времени.

Ближайшая станция метро – «Белорусская». Расстояние до нее зависит от расположения корпуса: от 600 м до 1,12 км, или от 7 до 12 минут ходьбы. Примерно в 13 минутах ходьбы также располагается станция метро «Улица 1905 года». Так что у всех, кто предпочтет передвигаться с помощью подземки, будет выбор среди трех линий: Кольцевой, Замоскворецкой и Таганско-Краснопресненской.

Хотя с учетом класса новостройки, скорее всего, ее резиденты предпочтут автомобиль. С этим тоже нет никаких проблем: квартал строится практически в центре Москвы. На ТТК можно выехать за 5–7 минут, как и на Садовое кольцо, путь до Охотного ряда или «Москва-Сити» займет около 10 минут. Единственные неудобства, которые могут поджидать автомобилистов в этом районе, – это столичные пробки и дефицит парковок.

Оценка транспортной доступности: 5.

Архитектурный облик и инженерия

Авторы проекта – конгломерат сразу нескольких известных бюро, как российских, так и зарубежных. Каждая очередь квартала будет иметь собственный узнаваемый облик.

Корпуса «Редс» (красные башни) отделаны голландским формовочным кирпичом, здесь применена система вентилируемого фасада, продуманы квартиры с увеличенной площадью остекления, лобби с 9-метровыми потолками и террасой на крыше.

Корпус «Платинум» отличается «волнистым» фасадом с северной стороны – этот эффект возникает благодаря эркерам и использованию стеклянных панелей с подсветкой. В отделке дома также использован светлый доломитовый камень.

Башни «Грин» и «Голд» – две высотки (27 и 33 этажа), которые соединены галереей. В некоторых квартирах также есть видовые террасы и эркеры. В отделке фасадов будут использованы керамические и металлические панели, стемалитовые вставки.

Во дворе площадью 4 гектара обещают создать 7 игровых зон, несколько уровней озеленения, бульвары для прогулок, центральную площадь, каскадный водопад и «сухой» фонтан.

Ставка явно сделана на видовые характеристики жилья – подчеркивается наличие террас, эркеров, больших окон, светопрозрачных перегородок балконов, но что именно будут наблюдать ежедневно резиденты этого ЖК? Башни расположены близко друг к другу, возникнет эффект окна-в-окна, ряд квартир выходит окнами на вокзал и железную дорогу. Крупных парков вокруг новостройки нет.

По инженерии все тоже достаточно стандартно: обещан «базовый минимум» для проекта бизнес-класса – видеонаблюдение 24/7, доступ по ключу-карте или смартфону, усилители сотовой связи, лифт в паркинг. Ничего не известно о системе «Умный дом» или подготовке под установку таких систем (при этом ряд квартир сдается с предчистовой отделкой). Нет информации о том, будут ли счетчики с дистанционной передачей данных в УК, системы очистки воды, бризеры – то, что сегодня в основном в премиум-классе, а иногда и в бизнесе обычно «идет от застройщика».

Лично у меня сочетание этих неоднозначных моментов с ценой квартир вызывает вопросы.

Оценка архитектурного решения и инженерии: 4.

Инфраструктура ЖК и локации

Как в любом давно сформировавшемся районе центра Москвы, на Пресне уже есть детские сады, школы, поликлиники, магазины, фитнес-клубы. Тем не менее, застройщик предусмотрел все необходимое и в самом ЖК. Согласно проекту, здесь будет открыт деткий сад и образовательный комплекс с обучением от европейской гимназии (125 мест в отреставрированном историческом здании XIX века), появится гастрономический кластер, два бульвара, сборная площадь, спортивно-термальный комплекс и шопинг-аллея.

Посмотрим, как ближайшее окружение комплекса выглядит сегодня, пока дома и объекты собственной инфраструктуры еще только строятся.

По пути от метро к ЖК, по нечетной стороне ул. Грузинский Вал, появилась небольшая аллея с пабами, кафе и ресторанами, приток посетителей которых обеспечивают в том числе и новые бизнес-центры. С четной стороны тоже немало торговых точек, которые размещаются в старом жилом фонде. 

В пешей доступности от «Репаблика» работают как муниципальные детские сады (на базе Романовской школы, школы №1950 и №1241), так и несколько частных детских развивающих центров.

Два корпуса Романовской школы – ближайшие к нашей новостройке, до них не более 10 минут пешего хода.

Ближайшая взрослая поликлиника №220 работает в 13 минутах ходьбы, а вот ближашая детская больница – знаменитая Филатовская, до нее 20 минут ходьбы или 5-7 минут на автомобиле. Также в радиусе 10-15 минут езды находятся коммерческие медицинские центры «Медси» и «Чайка». 

Районный МФЦ работает на Б. Декабрьской улице, в 1,5 км от ЖК. 

В радиусе 15 минут ходьбы находятся различные фитнес-клубы, в том числе популярных сетей, студии пилатеса и растяжки, есть и несколько спортивных заведений с бассейнами.

Чтобы увидеть объекты, нажмите на соответствующую кнопку внизу карты.

В ближайшем окружении ЖК находятся и такие точки притяжения, как Музей русского импрессионизма, новое креативное пространство с кинотеатром «Зотов», популярный фудмолл «Депо», ДК им. Зуева, Московский зоопарк, Планетарий и множество других столичных достопримечательностей.

Единственное, к чему можно придраться, – отсутствие крупного парка рядом с домом. Тем не менее, резиденты «Репаблика» смогут легко добраться до парка Декабрьского восстания, зоны отдыха на Красногвардейских прудах, Миусского сквера или все тех же Патриарших прудов. 

Оценка существующей инфраструктуры: 5. 

Планировки квартир

В продажу выведены квартиры в четырех корпусах ЖК, на витрине представлены варианты от студий до многокомнатных, разброс площадей – от 26,85 кв. м до 140,49 кв. м (судя по всему, это не максимально возможная линейка, в проекте предусмотрены и более просторные лоты, до 244 кв. м в корпусе «Платинум»). Позднее в реализацию должны поступить двухуровневые квартиры и пентхаусы.

Средняя площадь лотов в первой очереди – 79,8 кв. м, во второй – 61,8 кв. м. Высота потолков в первой очереди от 3 до 5,37 м метра, во второй – от 2,92 до 4,38 м. Эти параметры вполне соответствуют заявленному классу* жилья.

Квартиры можно купить в бетоне или в предчистовой отделке (корпус «Голд»).

Студий в продаже не много, все они стандартной планировки с одним окном и кухней-нишей (в наиболее просторных вариантах предлагается отделить кухню перегородкой), площади от 26,8 до 31,47 кв. м.

1-комнатные квартиры есть как классического типа, так и, например, с двумя эркерами, с обособленной гардеробной и лоджией площадью до 13 кв. м. Площади «однушек» достигают 65 кв. м, и такие планировки уже скорее относятся к формату «евродвушек», т. к. предлагают просторную кухню-гостиную (20 «квадратов» и более), компактную спальню и по два санузла.

Площади «двушек» варьируются от 60 до 111,2 кв. м. Здесь можно выбрать, например, квартиры с окнами на 2 или 3 стороны света, варианты с двумя окнами в гостиной, с мастер-спальней.

В 3–4-комнатных дополнительно предусмотрены постирочные, возможность оборудовать кабинет или выбрать квартиру с террасой или ванную с окном. Наиболее удачными можно назвать варианты, в которых родительская мастер-спальня расположена изолированно от детских и отделена от них гостиной – такие планировки особенно подойдут семьям, где есть дети-подростки.

В то же время довольно много комнат со скошенными углами, что может создать проблемы при расстановке мебели и «съест» часть полезного пространства. И, если возвращаться к особенностям расположения новостройки, есть замечания по части видовых характеристик. Хотя совсем не исключено, что среди поклонников ЖК найдутся настоящие фанаты урбанистических панорам, которые находят свою прелесть в том, чтобы наблюдать за движением машин и поездов. 

Оценка планировочных решений: 4.

Цены и сравнение с конкурентами

Если перефразировать известную поговорку, покупайте Пресню – ее больше не производят. Хотя Пресненский район ЦАО большой и неоднородный (тут и Патрики, и бывшие рабочие окраины, и «Сити»), факт остается фактом: это исторический центр Москвы, и недвижимость здесь стоит дорого, а новые проекты появляются редко.

Сейчас вблизи м. «Белорусская» в продаже от застройщиков в основном элитные ЖК – «Тишинский бульвар» и «Климашкина 7/11». С учетом цен, класса и масштаба прямой конкурент у «Репаблика», пожалуй, один – это ЖК «Слава» от девелопера MR. Хотя административно он относится не к Пресне, а к Беговому району САО.

ЖК премиум-класса «Слава» тоже находится рядом с метро и Белорусским вокзалом, а также соседствует с Ленинградским проспектом. Первоначально здесь предлагались апартаменты, однако в последующих очередях уже появились квартиры. Комплекс частично сдан и заселен, а строящиеся ныне корпуса готовятся к вводу во II кв. 2027 года. Квартиры сдаются в основном без отделки (предложение с базовой – предчистовой – отделкой единично). Зато этот комплекс расположен ближе к метро, отделен от ж\д путей и проспекта существующей застройкой. Средняя площадь квартир – 64,8 кв. м, обеспеченность машино-местами – 62% (против 49–56% у «Репаблик»). Также в «Славе» сделан особый акцент на уровень сервиса для резидентов и премиальную инженерию.

Актуальные цены в ЖК «Репаблик»:

Кому подойдет ЖК «Репаблик»?

Как проект редевелопмента, этот комплекс прежде всего рассчитан на молодую прогрессивную аудиторию, которая ценит «гений места» и исторический дух бывших промышленных кварталов Пресни. Тут же по соседству строятся суперэлитные ЖК с ценой «квадрата» в 1,5-2 раза выше, однако очевидно, что «Репаблик» делает ставку именно на более демократичный подход, да и масштаб комплекса к этому располагает. Этот проект могут выбрать ценители современной архитектуры, любители долгих прогулок по старой Москве, креативщики, айтишники и «гики», которым совсем не обязательно иметь в паркинге дорогой автомобиль – а в случае чего они вполне могут сочетать его и с электросамокатом. Как я уже упоминал выше, этот ЖК может подойти и знатокам урбанизма. При этом «Репаблик» вовсе не рассчитан только на одиночек, тут есть достаточно широкий выбор планировок для семей с детьми, да и сопутствующая инфраструктура тоже имеется. 

*На сайте застройщика комплекс позиционируется как премиальный, в ЕИСЖС – как бизнес-класс.