Новострой-М и Savills в России, и продолжают цикл совместных статей о рынке элитной недвижимости Москвы. Дмитрий Халин, управляющий партнер компании, рассказал о том, почему ММДЦ «Москва-Сити» стал настолько популярен у покупателей, что в 2017 году здесь было продано рекордное количество апартаментов.
Многие помнят, как 25 лет назад мэр Москвы Юрий Лужков объявил о том, что на набережной Москва-реки появится ММДЦ «Москва-Сити» - совершенно новый для России проект. И вот спустя четверть века деловой квартал построен, несмотря на все cложности, которые сопровождали этот процесс. В 2018 году после сдачи в эксплуатацию Башни «Федерация» остается только одна башня, строительство которой еще ведется. Все остальные успешно заселяются арендаторами, и жильцами.
В том, что Сити – это удачный офисный проект не сомневался никто и никогда. При этом изначально у многих были сомнения в том, станет ли Москва-Сити успешным жилым проектом, где можно и нужно жить. Сегодня этих сомнений не осталось: мы видим активный спрос на апартаменты в Сити и большому числу людей нравится подобный формат проживания.
Самые честные эксперты в области недвижимости – это наши дети. Например, у меня трое детей, и все они единодушно хотят жить в Сити. При этом они очень хорошо знают, какие небоскребы здесь есть, знают названия всех башен. Можно быть уверенным в том, что по достоинству оценить Сити сможет именно молодое поколение, те молодые люди, которые взрослеют и становятся активными сейчас. И если эта аудитория интересуется тем или иным комплексом, то это, вне всякого сомнения, говорит о том, это действительно интересный и востребованный проект, что это проект, за которым будущее.
К нам, в компанию Savills сейчас часто обращаются потенциальные арендаторы и покупатели апартаментов в Сити. В последнее время у нас даже были клиенты, которым едва исполнилось 18 лет. Чаще всего, это представители относительно новых профессий, например IT-специалисты. Причем они уже имеют необходимый уровень достатка для того, чтобы если не купить, то арендовать апартаменты в Сити. Для них Сити – это своего рода магнит, это место, где они живут, работают, где рядом с ними находятся многие их клиенты, куда они приглашают своих друзей.
С одной стороны, Москва-Сити – это территория молодых. В то же время деловой квартал – это та территория, которая всегда интересна инвесторам. Они совершают значительную долю покупок именно здесь для того, чтобы в будущем сдавать приобретенные апартаменты в аренду.
В 2017 году в Сити было продано 300 апартаментов от застройщиков. Это самый высокий показатель за всю историю делового квартала. Для сравнения: в центре столицы без учета Сити было реализовано 520 квартир и апартаментов в премиальных новостройках. Таким образом, доля продаж в Сити - более трети от общего объема в сегменте высокобюджетной недвижимости Москвы.
В настоящий момент мы видим определенные изменения в структуре запросов, которые поступают от клиентов. Наиболее востребованными сейчас являются лоты, метраж которых от 80 до 100 кв. м., при этом минимальный доступный метраж едва превышает 50 кв. м.
В 2014-2015 гг. произошло изменение предлагаемых в Сити площадей, появилась мелкая нарезка, во многом оживившая спрос. В этом отношении московский деловой квартал пошел по пути развития подобных кварталов за рубежом. Сегодня с этой точки зрения мы максимально приблизились к Лондону, где достаточно широко распространена мелкая нарезка квартир – покупателям здесь предлагаются лоты от 24 кв. м. В настоящее время в Сити почти во всех небоскребах, за исключением, пожалуй, башни «Меркурий», есть предложения, от застройщиков площадь которых меньше 60 кв. м.
В настоящий момент большинство башен в Сити распродано как минимум наполовину. В таких проектах, как О.К.О. и Башня «Федерация», сейчас в продаже находится порядка половины того объема, которым располагают застройщики. В других проектах либо у застройщиков уже не осталось объектов, либо их доля составляет менее трети.
В целом мы видим, что спрос достаточно равномерно распределяется между всеми башнями. Кого-то привлекает высота, кого-то – мелкая нарезка апартаментов, многих привлекают виды, которые открываются из разных башен (а они действительно в каждом случае уникальны). Например, Башня «Федерация» нравится клиентам, прежде всего, архитектурными решениями, высотностью, современной инженерией. Облик Башни в целом определяет и облик небоскребов в российском понимании.
Большинство покупателей апартаментов в Сити привлекает близость к месту работы. Уже появились люди, которые по несколько месяцев (иногда до полугода) совсем не покидают территорию Москва-Сити. Здесь они работают, проводят досуг, встречаются с друзьями, и у них практически нет необходимости выезжать за пределы квартала.
В основном, покупатели апартаментов в ММДЦ – это семейные пары без детей и люди, проживающие отдельно. Средний возраст жильцов делового квартала сегодня составляет 30-35 лет.
Среди покупателей апартаментов в Сити, как говорилось выше, велика доля инвесторов. Их привлекает гарантированный высокий доход, размер которого, как правило, выше рынка. Например, доходность от сдачи апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити» в 1,5 раза больше, чем аналогичный показатель для квартир. Инвесторы уверены, как в надежности своих вложений, так и в том, что здесь они гораздо быстрее смогут окупить вложенные средства. Для этого они могут, например, сдавать приобретенные апартаменты в долгосрочную аренду, или, купив пул лотов, организовать своего рода апарт-отель, где объекты предлагаются в аренду на срок от 1 суток.
Примечательно также, что в Сити, как нигде больше в Москве, очень высока доля иностранных покупателей. В 2017 году в отдельных небоскребах доля выходцев из зарубежных стран превышала 50% всех клиентов, заключивших сделки. Это как инвесторы, так и те, кто покупает апартаменты для собственного проживания. Иностранцы хорошо понимают преимущества этого формата и осознают, что он сейчас недооценен ввиду глобальных экономических причин.
Сейчас апартаменты в Москва-Сити стоят значительно дешевле, чем аналогичные объекты в Лондоне, Нью-Йорке и возможно в других городах, где проживают зарубежные инвесторы. В данном случае можно провести параллель с 1990-ми гг., когда большую часть покупателей элитного жилья в Москве составляли иностранные граждане. Они понимали, что рынок существенно недооценен и через несколько лет, когда экономика начнет активно развиваться, стоимость такого жилья вырастет в несколько раз. Вот и сейчас иностранцы видят колоссальный потенциал роста цен и арендных ставок в Сити.
Сегодня стоимость апартаментов начинается от 310 тыс. рублей за кв. м и достигает 680 тыс. рублей за квадрат. Самая высокая средняя цена апартаментов на данный момент в Башне «Федерация»: во многом это связано c тем, что на последних этажах предлагаются пентхаусы большой площади.
Отметим, что ставка аренды жилья в Сити достаточно высока. Она находится в диапазоне от 200 тысяч рублей до 1 млн за апартамент в месяц. В среднем, по тем предложениям, которые есть сейчас, арендная ставка составляет порядка 350 тысяч рублей.
Для многих Сити – это еще и проект, обладающий мощным WOW-фактором. Сегодня проживание в этом деловом квартале – это, безусловно, показатель высокого статуса, престижа и предмет гордости покупателей.
Дата публикации 12 февраля 2018
