За последние 10 лет в России почти половина всех инвестиций в сегменте коммерческой недвижимости пришлась на офисы. В последнее время особым спросом начали пользоваться крупные блоки площадью свыше 10 тыс. кв. м. 

Офисная недвижимость является самым активным инвестиционным сегментом в России — за 10 лет суммарный объём офисных сделок составил 1,762 трлн руб., что составляет практически половину всех сделок с коммерческой недвижимостью за период (48%), говорится в аналитическом отчете компании Nikoliers. 

В 2025 г. объем инвестиций в офисы составил 412,8 млрд руб., что на 26,4% ниже рекордного 2024 г. по причине снижения объёма приобретений под собственные нужды. При этом офисы все равно сохранили лидерство по объёму инвестиций, обеспечив 55,7% от всех сделок с коммерческой недвижимостью, в том числе благодаря реализации накопленного инвестиционного спроса, а также увеличения привлекательности этого сектора для инвесторов за счет роса арендных ставок и начала цикла смягчения денежно-кредитной политики. Рост объёма офисных сделок с целью получения арендного дохода за год составил 176% (253,9 млрд руб. к 92 млрд руб. в 2024 г.).

Всего по итогам 2025 г. совокупный объем инвестиций в коммерческую недвижимость и участки под девелопмент в России составил 1,182 трлн руб., что на 22,1% ниже, чем в 2025 г. Снижение обусловлено высокой базой прошлого года, где две топ-сделки под собственное размещение компаний сформировали треть всего объёма инвестиций в коммерческую недвижимость России (выкуп площадей «РЖД» в Moscow Towers и «Ростех» в «Ростех-Сити»). Несмотря на снижение общего объема инвестиций, 2025 г. вместе с 2024 г. (1,518 трлн руб.) входит в ТОП-2 периодов по суммарному объему инвестиционных сделок России.

Объем инвестиций в классическую коммерческую недвижимость составил 740,9 млрд рублей (на 24% меньше 2024 г.), а объем инвестиций в площадки под девелопмент – 441 млрд руб., что на 19% меньше, чем в 2024 г. При этом за счет снижения объёма сделок под собственные нужды компаний доля классических инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью выросла на 26,4% за год, составив 555,3 млрд руб.

По прогнозам Nikoliers, в 2026 г. при сохранении базового сценария снижения ключевой ставки суммарный объём инвестиций в коммерческую недвижимость и участки под девелопмент составит около 1–1,1 трлн руб.

«В 2025 году мы увидели стабилизацию общего объема инвестиций на уровне 1,2 трлн руб. после рекордных 1,5 трлн руб. в 2024 году, обеспеченных крупными сделками с конечными пользователями. Два главных тренда 2025 года – рост активности ЗПИФов и возврат интереса инвесторов к офисному сегменту, на который пришлось более половины всех инвестиций в коммерческую недвижимость. В 2026 г. мы прогнозируем суммарный объём сделок в России около 1–1,1 трлн руб. при сохранении базового сценария снижения ключевой ставки, при этом мы продолжим наблюдать реализацию отложенного спроса со стороны инвесторов и увеличение инвестиционных сделок с целью получения арендного дохода»

Денис Платов, руководитель департамента рынков капитала Nikoliers

Среди крупнейших офисных сделок для получения дохода в 2025 г. можно отметить обратный выкуп активов KR Properties у Росимущества компанией «КР плюс» (из них офисы около 422 тыс. кв. м), покупку с торгов компанией МБП, связанной со Сбербанком, у O1 Properties БЦ «Белая площадь» (97 тыс. кв. м), приобретение с торгов АО «Управление активами» делового квартала «Даниловская мануфактура» (110 000 кв. м) у компании «КР Плюс».

92% офисных сделок в 2025 г. было заключено в Москве. Основную долю приобретений офисной недвижимости за год обеспечили банки (116,3 млрд руб., из них 68% в инвестиционных целях), частные инвесторы (103,8 млрд руб., из них 89% инвестиционный объем) и корпоративный сектор (84,2 млрд руб., из них только 3% инвестиционные).

Курс на укрупнение

Кроме того, согласно совместному исследованию MR Office и Nikoliers, на рынке офисной недвижимости Москвы произошли структурные изменения. На конец 2025 года вакантность офисной недвижимости в столице составила 4,4% — около 780 тыс. кв. м. При этом лишь четверть доступного предложения приходится на помещения площадью свыше одной тыс. кв. м. Дефицит крупных офисных блоков в сложившихся локациях стал одним из ключевых ограничений рынка и напрямую повлиял на поведение покупателей.

Именно в этом сегменте рынок демонстрирует наибольшую устойчивость. В 2025 году объем сделок с офисами площадью более десяти тыс. кв. м вырос на 29%, несмотря на общее снижение деловой активности. Компании в значительной степени выбрали оставшиеся качественные крупные площади внутри города, что усилило конкуренцию за такие объекты и сместило фокус с аренды в сторону покупки как более предсказуемого долгосрочного решения.

Параллельно растет и число сделок с небольшими офисами. Количество покупок помещений площадью до 250 кв. м увеличивается в 2–3 раза ежегодно уже на протяжении последних четырех лет. Однако по объему спроса этот сегмент остается вторичным. Небольшие лоты не формируют рынок в метрах и деньгах и чаще используются как инвестиционный продукт или решение для малого бизнеса.

«Крупные офисные блоки сегодня становятся базой для устойчивого развития рынка. Именно они формируют стандарты — от архитектуры и инженерии до сценариев использования пространств. Мелкая нарезка никуда не исчезнет, но она скорее дополняет рынок, чем определяет его направление. В ближайшие годы этот разрыв между форматами будет только проявляться сильнее»

Кермен Мастиев, директор по коммерческой недвижимости MR

Основное движение сегодня происходит в сегменте средних и крупных форматов. Растет число сделок с блоками 0,8–1 тыс., 1,5–2 тыс. и до 3 тыс. кв. м. Для компаний это способ консолидировать команды в одном пространстве и зафиксировать издержки в условиях дефицитного предложения. Для рынка — сигнал перехода от фрагментарных решений к более системной модели развития.

«Мы видим четкое разделение интереса к сделкам по мотивации покупателей. Крупные офисные блоки и целые этажи, как правило, приобретают конечные пользователи — большие компании и корпорации, которым важно собрать сотрудников в одном пространстве. Компактные лоты в 50–60% случаев покупаются в инвестиционных целях — для последующей сдачи в аренду. При этом на фоне дефицита растет интерес и к покупке одного-двух этажей целиком: объем таких инвестиций сегодня составляет от 600 млн до 1,5 млрд рублей в зависимости от локации»

Андрей Кухар, директор по продажам департамента офисной недвижимости Nikoliers

Структура нового строительства при этом не всегда соответствует текущему спросу. Значительная часть проектов класса А реализуется с мелкой нарезкой, тогда как объемы офисов, рассчитанных на продажу крупными блоками или целиком, остаются ограниченными. Это усиливает разрыв между потребностями компаний и предложением на рынке и делает дефицит системной характеристикой ближайших лет.

Такая дифференциация заметна и на уровне конкретных проектов. В офисном комплексе TOP TOWER большая часть предложения — крупные лоты, офисные помещения, занимающие один или несколько этажей. Он ориентирован на компании, рассматривающие покупку офиса как долгосрочное решение для размещения бизнеса. В проекте JOIS, напротив, используется смешанная модель: здесь представлены как крупные офисные блоки, так и небольшая нарезка. Этот подход наглядно отражает текущую структуру спроса, где крупные объекты формируют основу рынка, а мелкие лоты закрывают инвестиционные и точечные запросы.

Читайте также:

Жилье на третьем месте: крупные инвесторы предпочли вложиться в офисы и склады

Впечатляющая динамика: топ-10 новостроек Москвы с ростом цен до 48,2% за IV квартал 2025 года

Автор: эксперты компаний Nikoliers и MR Office