В 2024 году покупательский спрос на новостройки будет интенсивно перетекать в Московскую область и вырастет на 15-20%, а вот в Москве из-за ограничения кредитного лимита по господдержке продажи первичного жилья упадут на 30%.
Генеральный директор «Главстрой-Недвижимость» Алексей Гусев рассказал Новострой-М о том, почему Московская область станет главным бенефициаром спроса на первичную недвижимость в 2024 году.
23 декабря вступили в силу изменения условий ипотеки по льготным программам, а именно – снижен максимальный размер кредита до 6 млн рублей и повышен первоначальный взнос до 30%. Данные изменения существенно сужают доступность ряда лотов в экспозиции в массовом сегменте, в первую очередь – в границах «старой» Москвы, где на долю ипотечных сделок, согласно открытым источникам, приходится более 70%. Сегодня средняя цена лота в комфорт-классе в границах «старой» Москвы колеблется в районе 15,5–16 млн рублей, в Новой Москве – 11 млн рублей, в Московской области – 8,5–9 млн рублей.
Исходя из представленных бюджетов и с учетом предложенных условий, очевидно, что выигрывает предложение последних, так как максимально допустимая цена лота с учетом нюансов новых ограничений на льготную ипотеку – 8,6 млн рублей (при первоначальном взносе 30%).
Рассмотрим на примере однокомнатной квартиры:
|
|
Москва
|
Московская область
|
|
|
До 23.12.23
|
После 23.12.23
|
До 23.12.23
|
После 23.12.23
|
|
|
1к
|
1к
|
1к
|
1к
|
|
Стоимость лота
|
11 910 706 ₽
|
11 910 706 ₽
|
5 950 048 ₽
|
5 950 048 ₽
|
|
Первоначальный взнос
|
2 382 141 ₽
|
3 573 212 ₽
|
1 190 010 ₽
|
1 785 014 ₽
|
|
Собственные средства (помимо ПВ)
|
0 ₽
|
2 337 494 ₽
|
0 ₽
|
0 ₽
|
|
ИТОГО средств в момент покупки:
|
2 382 141 ₽
|
5 910 706 ₽
|
1 190 010 ₽
|
1 785 014 ₽
|
|
Тело кредита
|
9 528 565 ₽
|
6 000 000 ₽
|
4 760 038 ₽
|
4 165 034 ₽
|
|
Процентная ставка
|
8%
|
8%
|
8%
|
8%
|
|
Срок кредитования
|
25 лет
|
25 лет
|
25 лет
|
25 лет
|
|
Ежемесячный платеж
|
73 543 ₽
|
46 309 ₽
|
36 739 ₽
|
32 146 ₽
|
Таким образом, для приобретения квартиры в Москве в моменте потребуется потратить в 3 раза больше собственных средств, чем в области. В случае отсутствия необходимой суммы увеличивается либо срок ее накопления (тогда покупка будет отложена), либо покупатель будет вынужден приобрести квартиру по стандартной программе, в этом случае ставка по кредиту вырастет до 18%, а ежемесячный платеж составит 153 626 рублей (при первоначальном взносе равном сумме взноса по 1-комнатной квартире в Московской области).
Наиболее выигрышными окажутся локации в непосредственной близости от МЦД, гарантирующие не только комфортную цену предложения, но и быстрый доступ к деловым центрам столицы.
- МЦД-1: Одинцово – Лобня (Минское шоссе – Дмитровское шоссе);
- МЦД-2: Нахабино – Подольск (Волоколамское шоссе – Симферопольское шоссе);
- МЦД-3: Зеленоград – Раменское (Ленинградское шоссе – Новорязанское шоссе);
- МЦД-4: Апрелевка – Железнодорожный (Балашиха) (Киевское шоссе – Носовихинское шоссе).
В этих локациях расположено 45% всего предложения Московской области. Доля предложения с бюджетом лота 8,6 млн рублей – 55%. По всему рынку Московской области доля такого предложения составляет 25%.
Наибольшая концентрация проектов с допустимым в рамках льготной ипотеки бюджетом наблюдается в районе Носовихинского и Новорязанского шоссе.
Исходя из представленной аналитики, мы прогнозируем, что падение спроса на проекты комфорт-класса в границах старой Москвы составит 30%, а вот спрос на проекты в Московской области напротив увеличится на 15-20%, что повлечет за собой как увеличение предложения, так и, как следствие, увеличение средней стоимости квадратного метра в наиболее привлекательных локациях.
Читайте также:
Под новые условия льготной ипотеки в новостройках «старой» Москвы подходят меньше 6% квартир
Сел и поехал: топ-10 ЖК с недорогими квартирами вблизи станций метро, МЦК или МЦД
Автор: эксперты компании «Главстрой-Недвижимость»
Дата публикации 26 декабря 2023
