В 2014 году активными темпами производилась реконструкция шоссе, ведущих в разные районы Подмосковья. Ремонтные работы еще не закончены, однако пропускная способность некоторых участков уже улучшилась, что повлияло и на привлекательность новостроек, расположенных в данных направлениях.
Пожалуй, наиболее масштабные работы ведутся на Можайском, Дмитровском и Ярославском шоссе. На сегодняшний день уже открыто движение по новой эстакаде, входящей в состав транспортной развязки на пересечении Можайского шоссе с МКАД. Благодаря реконструкции развязки и замене принципа организации движения «клеверного типа» на «неправильный тип», пропускная способность магистрали выросла сразу на 25%. Также в августе была завершена реконструкция путепровода, расположенного на месте пересечения ТТК и Кутузовского проспекта, а в сентябре сдана в эксплуатацию эстакада длиной 1,82 км, которая начинается у пересечения с улицами Толобухина и Вяземская. Следующим этапом реконструкции станет строительство двух развязок на 19 и 27 км трассы М-1 «Беларусь», что повысит интенсивность движения по вылетному шоссе.
«Эксперты в сфере дорожного строительства утверждают, что после проведения полной реконструкции пропускная способность трассы увеличивается на 20-30%»
Мария Литинецкая, «Метриум Групп»
В ходе реконструкции Дмитровского шоссе уже построено четыре эстакады. Это позволило убрать светофоры на перекрестках и увеличить скорость движения по шоссе. Власти обещают завершить работы до конца года, за исключением тоннелей на пересечении с МКАД, которые планируют сдать в эксплуатацию в 2015 году. Уже запущена эстакада в районе д. Виноградово протяженностью 667 м и шириной 30,5 м, открыта двухуровневая развязка на пересечении Дмитровского и Долгопрудненского шоссе, транзитная эстакада по основному ходу Дмитровского шоссе и левоповоротная эстакада на развязке МКАД. По оценкам специалистов реконструкция Дмитровского шоссе повысит пропускную способность магистрали на 15%.
Завершаются работы по реконструкции шоссе Энтузиастов. К концу года должны достроить 3 пешеходных перехода, а также выполнить работы по благоустройству придорожной территории. Кроме того, через 2-3 месяца планируется открытие Алабяно-Балтийского тоннеля.
Помимо прочего, среди трасс, активно реконструируемых в 2014 году, стоит отметить Ленинградское и Рязанское шоссе.
По словам Галины Гараевой, генерального директора компании «Континент», мерой по улучшению транспортной ситуации в Подмосковье является введение платных трасс. В 2014-2015 гг. введение платных объездных дорог стоит в планах в Ногинске, Химках, Балашихе, Подольске. «Данная мера реально способна увеличить привлекательность соответствующих районов как мест для жизни, – говорит Галина Гараева. – Так, по нашим данным, открытие платного участка дороги в объезд Одинцово не только повысило востребованность недвижимости в Одинцово и Красногорске, но укрепило престиж Можайского и Минского направлений, повысило их привлекательность как территорий для развития проектов элитного и бизнес-класса».
«Реконструкция вылетных магистралей повышает их пропускную способность на 10-25%, что в свою очередь улучшает транспортную доступность районов, расположенных на них. В то же время может случиться так, что один новый микрорайон сведет на нет весь эффект от реконструкции, поскольку вырастет плотность населения и увеличится количество машин»
Дмитрий Гуменюк, «ЛСР. Недвижимость - Москва»
Как рассказал Дмитрий Гуменюк, руководитель департамента маркетинга и рекламы компании «ЛСР. Недвижимость - Москва», в первую очередь от реконструкции выиграют районы, прилегающие к Можайскому, Дмитровскому шоссе и шоссе Энтузиастов: это Можайский, Дмитровский, Бескудниковский районы, Дегунино, Фили-Давыдково и т.д. Жителям данных локаций станет легче выезжать на вылетные магистрали.
Реконструкция Ярославского шоссе улучшит транспортную доступность таких крупных подмосковных городов как Мытищи и Королев, реконструкция Можайского шоссе благотворно повлияет на Одинцовский район и сам город Одинцово, а Калужского шоссе – на Новую Москву. «Поскольку реконструкция нацелена на повышение пропускной способности и разгрузку потоков на всей дороге, она оказывает влияние не только на новостройки, которые прилегают к реконструируемому участку, но и на все направление, по которому идет магистраль, – говорит руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. – Так, например, строительство развязки на МКАД влияет на подмосковные города, расположеные и на расстоянии 20 км от МКАД, поскольку основные транспортные потоки направлены в столицу».
«От реконструкции Дмитровского шоссе выиграли такие города, как Долгопрудный и Лобня. Улучшилась доступность аэропорта Шереметьево. В выигрыше оказываются жители района Северный Северо-Восточного округа Москвы и Мытищинского района Московской области»
Анна Чижова, «Домус финанс»
Эксперты утверждают, что само по себе улучшение транспортной доступности новостроек в результате реконструкции шоссе к удорожанию цены квадратного метра привести вряд ли сможет, но повысить привлекательность объекта для покупателей – безусловно.
Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», считает, что динамика стоимости квадратного метра зависит от целого ряда факторов, и транспортная доступность – лишь один из них. В принципе, любое улучшение доступности положительным образом сказывается на привлекательности жилого комплекса для покупателей, но иногда влияние одного этого фактора недостаточно, и при повышении цены объект теряет львиную долю интереса со стороны потенциальных потребителей. Так бывает, в частности, с не слишком качественным проектами или проектами, в которых цены изначально завышены. Застройщики это хорошо понимают, и особенно в Подмосковье, где уровень конкуренция высок, поэтому цены росли далеко не в каждом ЖК, находящемся в зоне улучшения транспортной доступности.
«Мы в этом году проводили плановое повышение цен практически во всех своих подмосковных комплексах, ориентируясь при этом не на «транспортный» фактор, а на уровень спроса. Возможно, отчасти рост интереса к объектам стимулировался улучшением транспортной ситуации на том или ином направлении»
Дмитрий Пантелеймонов, ГК «Лидер Групп»
А вот Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP, придерживается той точки зрения, что реконструкция подмосковных трасс может оказать положительное, нейтральное и негативное влияние на рынок недвижимости, все зависит от контекста. Например, если в результате расширения шоссе или строительства развязки, дорога оказывается подходящей вплотную к дому, это может снизить цены на квартиры, которые выходят на нее окнами – здесь никогда не будет тихо. Но, как правило, стоимость квадратного метра от реконструкций дорог не меняется, ведь кардинальных изменений в результате этого не происходит. «Повышение стоимости квадратного метра в новостройке, расположенной на реконструируемом шоссе, возможно в одном случае - когда таким образом решается серьезная проблема, – говорит Роман Семчишин. – Например, начавшаяся на днях реконструкция участка Горьковского шоссе близ Балашихи, где находится жилой комплекс «Акварели», произведет значительное улучшение в транспортной ситуации города. Ее окончание намечено на 2017 год, и только когда это станет свершившимся фактом, и шоссе поедет, цены медленно поползут вверх. В отличие от фондового рынка, где повышение курса могут вызвать планы или даже слухи, в недвижимости люди голосуют рублем, только видя завершенный результат: новую развязку, удаленные с трассы светофоры, расширенную до шести-восьми полос дорогу».
«Мы оцениваем потенциал для роста цен за счет улучшения транспортной доступности (реконструкции автодорог и строительства развязок) на уровне 10%. К большим цифрам роста может привести строительство, например, наземного метро по существующим железнодорожным путям, которое запланировано РЖД»
Наталья Картавцева, ОАО «ОПИН»
По словам Натальи Картавцевой, заместителя генерального директора ОАО «ОПИН», в направлении Минского шоссе строительство платной трассы и реконструкция благоприятно сказались на пропускной способности дороги, однако не привели к полному исчезновению традиционных пробок в часы пик. Тем не менее, продолжающаяся реконструкция, а также улучшение имиджа направления благодаря Сколково, безусловно, будут способствовать росту цен. Тем более, что помимо автомобиля существует альтернатива в виде электрички.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», пояснила, что цены могут вырасти в тех направлениях, где есть строящиеся магистрали, оказывающие серьезное влияние на развитие транспортной инфраструктуры (являются единственным способом добраться до определенного района). По словам специалистов Департамента аналитики и консалтинга «БЕСТ-Новострой», в отдельных случаях сразу после окончания реконструкции шоссе стоимость квартир может подняться на 5-15%. Иногда запуск новой трассы сопоставим с ситуацией, когда в труднодоступном спальном районе открывается новая ветка или станция метро.
«Объекты недвижимости, у которых окна выходят на новые трассы, могут предлагаться со скидкой до 10%. Подобные квартиры приобретаются семьями, в которых нет детей, тем, кто пытается сэкономить, и не предъявляет строгих требований к высокой экологичности жилых помещений. В целом, снижение стоимости на квартиры отмечается точечно, здесь все напрямую зависит от этажности, от расстояния от дороги, также имеет значение вид трассы: подземная или наземная. Подземная, как правило, жилье не удешевляет, иногда даже удорожает»
Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой»
В качестве объектов, на которых напрямую отразится реконструкция Ярославского шоссе, можно перечислить все новостройки в Мытищах и Королеве: ЖК «Декарт», ЖК «Ньютон», мкрн. «Олимпийский», ЖК «Рождественский», жилой квартал «9/18», ЖК «Лидер Парк», ЖК «Валентиновка Парк», ЖК «Золотые ворота».
Реконструкция Калужского шоссе отразится на новостройках Новой Москвы: ЖК «Москва А101», мкрн «Новые Ватутинки. Квартал Южный», ЖК «Андерсен», ЖК «Николин Парк» и т.д.
Что касается Можайского шоссе, то ближайшие к нему проекты, находящиеся в стадии активной реализации это ЖК «Долина Сетунь» и ЖК Snegiri Eco, Жилой дом «На Барклая».
Повышение пропускной способности Дмитровского шоссе обернется повышением спроса на новостройки в г. Долгопрудный (ЖК «Московские водники», ЖК «Ново-Хлебниково») и в г. Лобня (мкрн «Лобня Сити», мкрн «Восточный», ЖК «Победа»).
Читайте также:
Реконструкция Можайского шоссе не повысит цены в новостройках, но улучшит спрос
Дата публикации 21 ноября 2014
