Ипотека и рассрочка – две самые популярные схемы покупки квартиры в новостройках. До того, как Центробанк повысил ключевую ставку до 17%, ипотека была гораздо более востребованной, чем рассрочка. По некоторым данным, доля ипотечных сделок в отдельных проектах доходила до 70%, а то и до 80% от всего объема покупок.

Однако в конце прошлого года в борьбе со спекулянтами на валютном рынке ЦБ принял решение резко повысить ключевую ставку, тем самым «перекрыв кислород» любым кредитам в стране. Сегодня практически невозможно оформить ни потребительский, ни ипотечный кредит. Коммерческие банки, которые теперь вынуждены брать у ЦБ деньги под 17%, тоже подняли ставки.

Ипотека сегодня

В наши дни на рынке ипотеки Московского региона большая удача найти ипотечный кредит под 14% годовых. Как правило, ставка стартует с 17% и доходит до 35%, хотя средняя ставка по ипотеке сегодня по данным компании «Домус Финанс» - 18-20% годовых. Безусловно, что в таких условиях эксперты прогнозируют скорую «смерть» ипотеки, а ведь именно с ее помощью покупатели приобретали квартиры в новостройках эконом-класса.

Не сложно предположить, что если спрос на эту недвижимость теперь резко упадет, то рынок рискует получить много долго- и недостроев. Предвидя эту ситуацию, губернатор Московской области Андрей Воробьев даже обратился с предложением к президенту России Владимиру Путину с просьбой снизить ипотечную ставку в регионе до 12-14%. Правда, какой-либо реакции от президента пока не последовало.

В прессе стали попадаться новости о том, что вскоре ЦБ снизит ключевую ставку. Сперва писали, что это произойдет уже в I квартале текущего года, потом, что чуть позже, потом, что Ассоциация региональных банков России настоятельно просит ЦБ о снижении ставки, чтобы не допустить коллапса на кредитном рынке страны. ЦБ решил внести ясность и опроверг информацию о том, что ставка будет снижена в ближайшей перспективе.

Однако высокая ставка по ипотечным кредитам – это еще полбеды. Банки ужесточили все условия, касающиеся получения ипотеки. Например, «ВТБ24» официально объявил, что не будет больше выдавать кредиты на покупку жилья в новостройках на этапе котлована. Более того, банк разделил застройщиков на две категории: компании-партнеры, с которыми банк уже работал, и все остальные застройщики. В новостройках первых банк будет выдавать ипотечные кредиты, когда дом достигнет 30% готовности, в новостройках второй группы этот показатель составляет 80%.

Другие банки подняли первоначальный взнос по кредитам. Если раньше ипотеку можно было оформить с минимальным первым взносом 10%, то сегодня меньше 30% не найти. Внимательнее банкиры стали относиться и к возрасту заемщика, его финансовой состоятельности и другим факторам. Рост отказов в оформлении ипотечного кредита сегодня резко возрос. 70-80% ипотечных клиентов (или 30-40% от общего числа сделок) уходят из банков ни с чем, уточняют в «Домус Финанс». В общем, все это привело к тому, что ипотека в нынешних условиях стала недоступной.

«Длинные» рассрочки: 4, 2 и 1,5 года

Понимая, что ждать снижения ключевой ставки ЦБ, а также «спасения» ипотеки правительством можно долго, девелоперы стали разрабатывать альтернативные схемы покупки жилья. Многие сделали рассрочку более дружелюбной покупателю.

Одной из первых о рассрочке как альтернативе ипотеки заявили в «СУ-155». Теперь в 24 новостройках этой компании купить квартиру в рассрочку можно, оформив ее сроком от 1 года до 4 лет с первоначальным взносом от 30% от цены жилья. Рассрочка, к слову, беспроцентная. Максимальный срок предложения в «СУ-155» объяснили тем, что 4 года – средний срок погашения ипотечного кредита в России.

Компания «Магистрат» и «ВТБ24 Лизинг» предлагают в МФК «Садовые Кварталы» и комплексе апартаментов «Лайнер» в рассрочку сроком до 2 лет без уплаты процентов с минимальным первоначальным взносом 35%. Однако больше на рынке новостроек Московского региона предложений с такими «длинными» рассрочками нет.

В основном возможность купить квартиру в новостройке предоставляется сроком на год, максимум на полтора. Именно такой вариант действует в микрорайоне «Изумрудные холмы», который возводит в Красногорске компания «Эталон-Инвест». Рассрочку в жилом комплексе можно оформить до июня 2016 года с первоначальным взносом 50% и под 1,5% годовых.

В остальных новостройках Москвы и Подмосковья рассрочка предлагается сроком на год. Например, таким предложением можно воспользоваться при покупке жилья в МФК «Водный», однако надо учесть, что первый взнос – 30% от цены жилья, а ставка 15% годовых на остаток. Правда, в этом жилом комплексе есть и беспроцентная рассрочка, но она выдается только на полгода с минимальным первым взносом – 50%.   

Еще один пример рассрочки длиною в год - это две новостройки комфорт-класса от компании «ЛСР. Недвижимость – Москва». В ЖК «Новое Домодедово» и мкрн. «Нахабино Ясное» рассрочка предоставляется сроком на год. Первоначальный взнос варьируется от 500 тысяч до 1 млн рублей в зависимости от типа приобретаемой квартиры. А в ЖК «Донской Олимп» рассрочка предоставляется на полгода. Клиент, оплатив 50% стоимости жилья в данном объекте, оставшуюся сумму может внести до 20 мая 2015 года. 

ЖК «Новогорск-Парк» возможно купить квартиру в рассрочку до декабря 2015 года с первоначальным взносом 50%, ставка - 12% годовых. В мкрн. «Новое Медведково» и мкрн. «Новое Пушкино» компания «Домус финанс» предоставляет рассрочку на 12 месяцев при первоначальном взносе 30%, на остаток начисляется 1,5% годовых.

В ЖК «Архимед» (компания Tekta Group), пожалуй, самая короткая рассрочка - она предоставляется всего на 3 месяца, но бесплатно, первоначальный взнос – 25% от стоимости квартиры. В случае оформления на срок от 3 до 9 месяцев процентная ставка составит 1,25% ежемесячно.

«Рассрочка не сможет сравниться c ипотекой»

Почему все-таки примеры «длинных» рассрочек так редки на рынке даже в условии недоступной ипотеки? Казалось бы, рассрочка – прекрасный вариант для того, чтобы привлечь и удержать всех, для кого ипотека стала недосягаемой. Почему рассрочка не заменит ипотеку рассказал Денис Бобков, руководитель Аналитического центра компании «ОПИН». По его мнению, есть две категории «ипотечников» в зависимости от срока использования кредита: одним она нужна на относительно короткий срок (например, на 1-2 года), чтобы либо заработать за это время от каких-то разовых сделок, либо сделать ремонт в новой квартире, переехать и продать старую квартиру, и этими средствами закрыть кредит.

«Пожалуй, к «краткосрочным» можно отнести и инвесторов, планирующих продажу купленной квартиры сразу после сдачи в эксплуатацию, - уточнил Денис Бобков. - Есть и другая категория - обычные «ипотечники», берущие ипотеку на долгий срок, потому что это у них будет первое и единственное жилье. Так вот, для «краткосрочных ипотечников» рассрочки могут представлять интерес, а для «долгосрочных» - нет, она им не поможет. А большинство девелоперов не могут в силу ряда юридических и финансовых причин предоставлять рассрочку больше, чем до конца строительства, что ограничивает ее сроки».

Как объяснил Денис Бобков, это связано с оформлением права собственности - рассрочка оформляется на ДДУ, а потом ее необходимо оформлять на договор купли-продажи, но при этом предмет продажи должен принадлежать продавцу-застройщику - возникает некая юридическая коллизия.

«Рассрочки на длительный срок редко применяются в новостройках, поэтому даже при максимально возможном периоде (до 5 лет), рассрочка не сможет сравниться c ипотекой, предоставляемой на гораздо более длительный срок», - считает Яна Сосорева, заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость», и добавляет, что нынешняя ситуация не способствует увеличению сроков действия этого инструмента –  немало застройщиков, принимая во внимание  нестабильность рубля, отменили рассрочку или уменьшили период действия этого инструмента.

«Причина в том, что непонятно, сколько будут стоить деньги потом, и это на фоне роста строительных расходов. В наших объектах самая длительная рассрочка - до года - действует в «Царицыно». При этом предусмотрен льготный период, в течение которого проценты не начисляются. Возможность получения льготного периода, а также срок его действия зависит от суммы первоначального взноса», - подытожила Яна Сосорева.

Большинство экспертов едины во мнении, что в нынешней нестабильной экономической ситуации, предоставлять длительные рассрочки – опасно. Это неудобно и с юридической точки зрения, и невыгодно с экономической. «Для девелоперов в кризисной ситуации выгоднее иметь в активе квадратные метры, чем длительные финансовые обязательства от покупателей», - замечает Юлиан Гутман, директор Департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость».

Именно поэтому рынку нужно готовиться к резкому спаду спроса, особенно в сегменте новостроек эконом-класса, где ипотека преобладала среди способов покупки жилья. Специалисты также считают, что предложения беспроцентной рассрочки или с минимальным процентом на остаток будут преобладать. Какая-то часть населения «осилит» краткосрочную ипотеку, но оживить рынок новостроек сможет только снижение ставок. Однако когда это произойдет – сегодня вопрос открытый.