На рынке новостроек Московского региона все чаще встречаются не просто жилые комплексы, а так называемые Life-комплексы, миниполисы, UP-кварталы, мортонграды и т.д. Портал Novostroy-M.ru решил выяснить, какие преимущества имеют данные форматы жилья и каковы перспективы их развития.
Изучив историю таких жилых комплексов, можно сделать вывод, что они стали появляться на рынке после кризиса, когда началось сокращение выхода объектов бизнес-класса, а в сегменте доступного жилья наоборот, наблюдалось увеличение объема предложения.
«Растущая конкуренция в массовом сегменте вынудила девелоперов предлагать покупателям продукт все более высокого качества, что привело к появлению жилья комфорт-класса. С увеличением числа таких проектов застройщики, желая подчеркнуть тенденцию повышения уровня комфортности проживания в этих ЖК, стали вводить новые названия для своих объектов: life-комплекс, UP-квартал, миниполис и т.д»
Мария Литинецкая, «Метриум Групп»
«Кризис, который принес на первичный рынок жилья столько паники и негатива, одновременно вывел его на новый, более качественный виток развития. Из рынка продавца рынок стал рынком покупателя. Рост числа новых проектов и усиление конкуренции подвигло застройщиков на поиск новых форматов и Life-комплексы, миниполисы, UP-кварталы, мортонграды – это проявление здоровой рыночной конкуренции»
Григорий Алтухов, ФСК «Лидер»
А вот руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк считает, что предпосылкой к появлению таких форматов жилья послужил запрет точечного строительства, а также активное развитие территорий административно-производственного назначения больших площадей. Если же рассматривать предпосылки возникновения подобных проектов в Подмосковье, то в большей мере это высокий спрос на доступное жилье.
Пожалуй, главная концепция, объединяющая все эти форматы вне зависимости от названия – создание внутри жилого комплекса комфортного уровня жизни. По сути, местные жители могут, не выходя за пределы квартала, получить весь необходимый комплекс услуг – отвести ребенка в детский сад или школу, получить медицинскую помощь, купить продукты и т.д.
«В последнее время при создании подобных объектов большое внимание уделяется внутридворовому пространству и социальной инфраструктуре»
Владимир Богданюк, Est-a-Tet
«В мортонграде «Бутово» только 20 % из 250 га территории отдано под застройку. Всю остальную площадь занимают лесопарковая зона, детские и спортивные площадки, прогулочные и велосипедные дорожки, детский высотный канатный парк и другие элементы проведения семейного досуга»
Дмитрий Зотов, ГК «Мортон»
«Для реализации концепции миниполиса «Строгинский» были построены монументальные спортивные сооружения: дворец спорта и летний стадион. Не меньше внимания уделено ценностям интеллектуального развития и образования: от дошкольного до высшего. Корпус Московского государственного института электроники и математики (МИЭМ) является уникальным проектом образовательного центра в некогда спальном районе. Такой подход поддерживает новую градостроительную политику города, направленную на децентрализацию и полицентричность, рассредоточение основных функций города равномерно на всей территории агломерации»
Ольга Володина, «Сити-XXI век»
Также эксперты отмечают, что в данном сегменте новостроек вряд ли можно столкнуться с асоциальным окружением, а качество строительства, отделки МОПов и обустройства придомовых территорий здесь находится на более высоком уровне, чем в домах эконом-класса.
На сегодняшний день уже сданы в эксплуатацию дома первой очереди в комплексе «Life-Митинская», миниполисы «Строгинский» и «Самоцветы». До конца 2014 года будут построены дома второй очереди в ЖК «Life-Митинская», ЖК «Life-Волжская» и миниполис «Радужный».
Также уже введены в эксплуатацию мортонград «Солнцево Парк», первая очередь мортонграда «Бутово», «Life-Лазаревское» и «Life-Сходненская». В первом проекте UP-кварталов «Западное Кунцево» первая очередь сдана в 4 квартале 2013 года, вторая очередь будет введена в эксплуатацию во 2 квартале 2014 года.
(1).jpg "Увеличение стоимости квадратного метра часто обуславливается лучшим качеством строительства и отделки")
Безусловно, более комфортный уровень жизни обходится дороже. По данным компании «Метриум Групп», средневзвешенная цена квадратного метра в эконом-классе составляет 123 760 рублей, а в сегменте комфорт-класса – 154 290 рублей. «Увеличение стоимости часто обуславливается лучшим качеством строительства (в сегменте комфорт-класса все чаще появляются монолитно-кирпичные дома) и отделки, а также более высоким уровнем благоустройства таких комплексов и привлекательным расположением», - говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Например, в ЖК «Life-Митинская», который располагается в пешей доступности от метро, цены за квадратный метр находятся в диапазоне 140-200 тыс. рублей (в зависимости от стадии строительства дома), в миниполисе «Строгинский» - 180-200 тыс. рублей за кв. м.
По мнению коммерческого директора ФСК «Лидер» Григория Алтухова, стоимость квартир в концептуальных проектах выше не за счет формата как такового, а за счет наполнения.
В UP-квартале «Новое Тушино» для шести монолитных корпусов будет построено два детских сада и школа, подземный паркинг, создана система благоустроенных и изолированных дворов. Кроме того, здесь будет собственная консьерж-служба. При этом цена квадратного метра начитается от 70 тыс. рублей.
В миниполисе «Строгинский», в ЖК «Альбатрос», который, кстати, признан лучшим комфорт-классом в Москве по версии профессиональной независимой премии в области недвижимости PRO Realty 2013, квадратный метр стоит от 169,3 тыс. рублей, миниполисе «Самоцветы» – от 128,1 тыс. рублей.
Между тем, директор по развитию бизнеса ГК «Мортон» Дмитрий Зотов считает, что концептуальность формата и вся возводимая инфраструктура на стоимости квадратного метра не отражается, так как издержки девелопер покрывает за счет масштабов строительства.
Для инвестиционных целей покупка такой недвижимости несет очевидный плюс на этапе раннего входа в проект, ведь цена квадратного метра после сдачи дома в эксплуатацию и в дальнейшем, по мере развития инфраструктуры, вырастет значительно.
Несмотря на более высокую стоимость квадратного метра, девелоперы отмечают, что спрос на квартиры в Life-комплексах, миниполисах, UP-кварталах, мортонградах и т.д. выше, чем в обычных новостройках.
«Люди устали от однообразных панельных домов, неблагоустроенных МОПов и территории, поэтому они готовы переплатить небольшую сумму, понимая, что в перспективе затраты с лихвой окупятся более высоким уровнем комфортности жилой среды»
Мария Литинецкая, «Метриум Групп»
А вот коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость» Ольга Гусева убеждена, что уровень спроса на квартиры эконом- и комфорт-класса зависит, в первую очередь, от уровня цен, на втором месте находятся все прочие качественные характеристики объекта. Таким образом, формат жилого комплекса не является ключевым фактором спроса.
Эксперты единогласно заявляют, что в будущем количество таких проектов в Московском регионе будет увеличиваться. Конкуренция на рынке заставляет девелоперов находить новые конкурентные преимущества и выводить проекты более высокого качества. Эконом-класс, конечно же, полностью вытеснить с рынка не удастся, но большая часть покупателей, планирующих покупку жилья в массовом сегменте, скорее всего, будет останавливать свой выбор именно на концептуальных проектах комфорт-класса.
«В будущем проекты с четкой концепцией будут пользоваться большей популярностью, но и требования к ним тоже возрастут. Девелоперам необходимо понимать, что концепция должна быть четко проработана, реализована в самом объекте и соответствовать потребностям покупателя»
Ольга Гусева, ГК «МИГ-Недвижимость»
Уже сегодня рынок дает однозначный ответ на вопрос о судьбе подобных концептуальных проектов – безусловно, они будут развиваться и будут востребованы у покупателей. Градостроительная политика Москвы и Московской области также предусматривает развитие концептуального подхода к девелопменту территорий города и области, выдвигая новые требования к проектам в части их социальной значимости для жителей и ближайшего окружения, решения задач с организацией новых рабочих мест, создания новых центров притяжения для жителей районов, как в плане бизнеса, так и творческой самореализации.
Дата публикации 24 апреля 2014
