Новостройки возле станций Малого кольца Московской железной дороги: проекты и цены

Регулярное движение электричек по Малому кольцу Московской железной дороги начнется в 2016 году. Станции будут интегрированы в ТПУ, в итоге метро, пригородные и городские электрички, автобусы и троллейбусы превратятся в единую сеть. Портал Novostroy-M.ru выяснил, как движение электричек в Москве повлияет на транспортную доступность новостроек.

Проект развития МК МЖД стартовал еще в 2012 году. Часть станций реконструируют (когда-то дорога создавалась для транспортировки грузов), часть построят. Пунктов остановки должно стать вдвое больше – 31, против 15 существующих.  С семи из них пассажиры смогут пересесть на метро, с четырех – на метро и электрички, с семи – на электрички. Пять станций будут расположены на расстоянии до 300 м от метро. Работы по реконструкции Малого кольца должны завершиться в конце 2015 года, на 2016 год запланировано открытие пассажирского движения. Общая протяженность МК МЖД составляет 54 км.

«МК МЖД превратится в третью кольцевую линию метро (наряду с Кольцевой линией Московского метрополитена и Третьим пересадочным контуром) и, возможно, самую удобную – благодаря пересадкам на станции пригородного железнодорожного сообщения и маршруты наземного транспорта»

Мария Литинецкая, «Метриум Групп»

Источник: mkzd.ru

В первую очередь МК МЖД существенно упростит проблему маятниковой миграции жителей районов, расположенных за МКАД, а также разгрузит центральные пересадочные узлы метрополитена. По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», запуск пассажирских перевозок на МК МЖД позволит в определенной степени разгрузить столичные вокзалы: те пассажиры, которые утром едут на электричке из области или с окраин столицы в центр, чтобы затем воспользоваться метро или автобусом, получат возможность делать такую пересадку раньше. Вместе с тем увеличится нагрузка на радиальные направления МЖД. Справятся ли пригородные электрички с увеличением пассажиропотока, пока неясно.

Эксперты уверены, несмотря на то, что передвижение на личном автомобиле в Москве с каждым годом становится все более затратным из-за внедрения платных парковок, люди не спешат пересаживаться на общественный транспорт, и городские электрички уж точно не станут стимулом для этого. Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева считает, что будет небольшая доля тех, кому станет намного удобнее, а главное быстрее добираться до работы, и именно они в первую очередь предпочтут пользоваться железной дорогой.

Существенно улучшится транспортная доступность тех локаций, в которых запуск пассажирского сообщения на МК МЖД решит транспортную проблему. Там, где платформа МК МЖД станет основной станцией и не будет пересадки на метро или пригородные электрички. Среди них, например, «Белокаменная», «Соколиная гора», «ЗИЛ», «Песчаная», «Ходынская», «Коптево». А вот открытие платформы «Лужники» с переходом на станцию метро «Спортивная» существенно не изменит транспортную доступность в районе Хамовники, где сейчас действуют шесть станций метро, более 20 маршрутов автобусов и троллейбусов.

В компании «Азбука жилья» проанализировали, что наиболее заметно Малое кольцо поможет решить транспортную проблему на юго-востоке и востоке столицы. Устаревшая система магистралей, плотная жилая застройка и повышенная нагрузка транспортными и пассажиропотоками из подмосковных городов (Реутов, Балашиха, Железнодорожный, Ногинск и Щелково) сегодня являются основными причинами напряженной транспортной ситуации в данных локациях. А вот на жизни западной части столицы создание станций МК МЖД, скорее всего, отразится в меньшей степени. В данной локации в продаже находится довольно большой объем новостроек высоких ценовых сегментов. При этом наличие в пешей доступности будущих железнодорожных станций для потенциальных покупателей будет являться, скорее, минусом, чем преимуществом выбора.   

«Интеграция МК МЖД в систему метрополитена, что в принципе планируется сделать, позволит значительно разгрузить основные пересадочные узлы и значительно улучшит транспортную доступность ряда районов города»

Елизавета Гудзь, «НДВ-Недвижимость»

Промзона «Серп и Молот»

Маршрут МК МЖД в основном проходит через промзоны, соответственно, располагается на удалении от крупных жилых районов столицы. Связано это с тем, что по данному маршруту изначально осуществлялись грузовые перевозки. И хотя реорганизации московских промзон в последние годы уделяется достаточно внимания, далеко не все бывшие промышленные территории уже освоены, некоторые только стоят в планах на освоение, а статус отдельных площадок и вовсе не будет изменен, поэтому ждать там появление жилья не приходится.

По словам коммерческого директора ФСК «Лидер» Григория Алтухова, на сегодняшний день среди соседствующих с Малым кольцом новостроек больше проектов на перспективу, нежели реальных строек, это, например, площадки в рамках реорганизации таких промзон как «ЗИЛ», «Южный порт», «Грайвороново» плюс менее масштабные проекты – в проезде Серебрякова, в 3-м Нижнелихоборском проезде, на улице Лосиноостровская.

Если говорить про конкретные новостройки в промзонах, то в наибольшей степени улучшится транспортная доступность ЖК «Сердце Столицы» (промзона «Силикатные улицы») или ЖК «Золотая Звезда» (промзона «Соколиная гора»). Станция «Белокаменная», расположенная в районе Богородское, улучшит транспортную доступность ЖК «Яуза Парк», ЖК «Лосиный остров», ЖК «Соколиный форт». От платформы «Песчаная» в районе Хорошевский можно будет быстро добраться до ЖК «Хорошевский». Станция «Ходынская» позволит за несколько минут дойти до ЖК «Маршал».

По прогнозам аналитиков компании Est-a-Tet, цена в ближайших к станциям МК МЖД новостройках, которые при этом наиболее удалены от действующих станций метрополитена, может незначительно скорректироваться в стороны увеличения на 3-5%.

«Оказать влияние на стоимость квадратного метра наличие рядом станции МК МЖД может в том случае, если затраты на строительство ТПУ частично лягут на плечи застройщика»

Максим Зорин, «ЛСР. Недвижимость – Москва»

Скорее всего, на цену квадратного метра в новостройках запуск движения по МК МЖД повлияет лишь в том случае, если таким образом удастся решить транспортную проблему района. Например, после того как в Реутове открылась станция метро «Новокосино» квартиры подорожали на 10-15%.

В качестве примера Мария Литинецкая приводит район Богородское (ВАО), где действует только одна станция метро «Бульвар Рокосссовского». Она расположена на северо-восточной границе района, и большинство жителей вынуждены тратить довольно много времени, чтобы до нее доехать. При этом с севера и запада район отделяют от соседних зеленые массивы национального парка «Лосиный остров» и ПКиО «Сокольники». Ввод станции «Белокаменная» улучшит транспортную доступность Богородского, а также его связанность с другими районами города (Ростокиным, Останкинским, Преображенским, Соколиной Горой). В настоящий момент цена квадратного метра в расположенном здесь ЖК «Яуза Парк» (эконом-класс) составляет 153-216 тыс. руб., бюджет покупки – 7,3-18 млн руб. В ЖК «Лосиный остров» (бизнес-класс) – 246-308 тыс. руб. за «квадрат» и 13,4-23 млн руб. за квартиру. Ввод станции «Белокаменная» может увеличить цены в ЖК «Яуза Парк» примерно на 5%, поскольку для владельцев жилья эконом-класса важна возможность пользоваться разными видами общественного транспорта. В жилых комплексах бизнес-класса цены вряд ли вырастут в связи с появлением станции МК МЖД, так как владельцы недвижимости в данном сегменте предпочитают личный транспорт.

Кстати, о классах жилья. По данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки» ожидать близкого соседства новостроек бизнес-класса со станциями Малого кольца не приходится. Дело в том, что основная часть будущей застройки в районе железнодорожных платформ придется на объекты массового сегмента, по крайней мере, учитывая планы по реновации промзон. Если на территории промзоны будут оставаться действующие промышленные предприятия, то бизнес-класс, будет построен на некотором удалении.

Стоит отметить, что параллельно с сооружением пассажирских платформ на МЖД идет строительство станций метрополитена на новых участках. Например, на севере Москвы в районе Сигнального проезда строится станция метро «Окружная» и в непосредственной близости от нее одноименная станция МЖД. Как отмечает Григорий Алтухов, в перспективе наличие двух видов скоростного общественного транспорта существенно повысит ликвидность данных территорий для строительства жилых кварталов.

Также перспективными для застройки могут стать промзоны возле ММДЦ «Москва-Сити» («Силикатные улицы», «Магистральные улицы»), где сейчас ведется строительство жилых комплексов комфорт- и бизнес-класса. Большой потенциал с вводом МК МЖД имеют промзоны «Серп и Молот», «Калошино», «Северянин», «Владыкино». Скорее всего, в этих местах будут появляться объекты в сегменте комфорт-класса, уверены в компании «ЛСР. Недвижимость – Москва».

Ну и, конечно, самая перспективная локация Москвы, где будет находиться платформа МЖД – «ЗИЛ». Проект предполагает создание на площади в 300 гектаров многофункциональной застройки с различными зонами: жилой, офисной, рекреационной, образовательной и т.д. В одном из первых микрорайонов «ЛСР. Недвижимость – Москва» планирует построить жилье для 38 тыс. человек, причем большую часть в бизнес-классе.

Проекты рядом со станциями МК МЖД

Источник: Est-a-Tet