Алексей Зубик, коммерческий директор компании BSA, рассказал порталу Новострой-М о том, грозит ли рынку недвижимости Подмосковья стагнация, что будет со спросом и ценами на квартиры и где лучше покупать жилье.
Грозит ли стагнация рынку новостроек Подмосковья? Эксперты говорят, что сейчас предложение в области в 5 раз превышает спрос. Будет ли спрос падать дальше?
Я бы не стал использовать слово «стагнация», поскольку полной остановки продаж ждать точно не придется. Хоть спрос и падает, но он всегда будет присутствовать в достаточном объеме, поскольку недвижимость в Подмосковье исторически, за счет близости региона к Москве, пользуется спросом. Я согласен с приведенными выше цифрами, и считаю, что спрос на первичную недвижимость, к сожалению, продолжит падать. Связано это с тем, что в Москве наблюдаются крайне высокие темпы ввода новостроек в эксплуатацию. В 2017 году было сдано 62 объекта, а планировалось сдать почти в 2 раза больше – 111. В I квартале 2018 года ожидается ввод еще 25 новостроек. За счет жесточайшей конкуренции и перенасыщенности предложения на столичном рынке мы наблюдаем ситуацию, при которой цены на жилье находятся на крайне низком уровне. Разница между стоимостью квадратного метра в столице и области стала настолько незначительной, что некоторые потенциальные покупатели предпочитают купить жилье более низкого качества или меньшей квадратуры, но купить его именно в Москве, а не в Подмосковье. В таких условиях мы сталкиваемся с незначительным падением спроса, но паниковать и ждать стагнации точно не стоит.
Правильно ли я понимаю, что сегодня ликвидны лишь новостройки в ближнем Подмосковье? Среднее и тем более дальнее Подмосковье, куда сложно добраться, не продается? Но ближнее Подмосковье – тоже понятие растяжимое. Какие локации вы бы выделили как перспективные для покупки квартиры?
Да, все верно. Конечно не стоит понимать эти слова буквально и считать, что квартиры за московским малым кольцом (которое принято считать границей ближнего Подмосковья) не продаются вообще. Однако ликвидность жилья в дальнем Подмосковье действительно находится на гораздо более низком уровне, чем в ближайшем. За весь 2017 год в дальнем Подмосковье было заключено всего 5000 ДДУ, что тяжело назвать удовлетворительным результатом. Если составлять список городов Подмосковья, где лучше всего жить и покупать квартиру, то, на мой взгляд, первая тройка была бы такой: Видное, Красногорск, Люберцы.
Видное – это прекрасный город с замечательной экологией, и расположенный совсем рядом с МКАДом, что обеспечивает ему хорошую транспортную доступность. Добавить к этому еще и хорошо развитую социальную, культурную и развлекательную инфраструктуру – и мы получаем прекрасное пространство для жизни.
Далее идет Красногорск, который считается административным центром Подмосковья. В целом, справедливо было бы указать для него те же плюсы, что и для Видного – развитая инфраструктура, неплохая транспортная доступность, и экология, которая одновременно является плюсом и минусом города. Однако, за счет того, что город стоит на реке, я бы не стал утверждать, что жить в нем будет комфортно каждому, поскольку формат жизни у воды все-таки является специфичным и не совсем привычным для городского жителя.
Замыкает тройку Люберцы – город, который, возможно, не является самым лучшим местом для жизни в Подмосковье на сегодняшний момент. Однако, уже в ближайшем будущем, я считаю, что он сможет дать фору любому подмосковному городу, поскольку его развитие идет очень быстрыми темпами. В нем строятся новые больницы, торговые центры, транспортные пути, школы и детские сады (а для Подмосковья этот вопрос стоит крайне остро), а к 2020 году там появятся новые станции метро, что является крайне приятным бонусом для Подмосковного города.
В Москве уже посчитали и перечислили новостройки, которые были сданы несколько лет назад, но до сих пор не распроданы на 50% и больше. В Подмосковье такая же ситуация? Число неликвида растет?
Да, к сожалению, в Подмосковье наблюдается похожая ситуация – многие города буквально «обрастают» полупустыми новостройками, в которых живет на порядок меньше людей, чем на то было рассчитано. Но стоит отметить, что в проектах с интересной концепцией и высокой ликвидностью к моменту ввода в эксплуатацию остается всего 30% непроданных квартир, а в отдельных проектах этот показатель составляет лишь 10% (Пример – корпуса 1 и 2 в ЖК «Новокрасково»).
Что же касается того, будет ли расти число неликвидного жилья – то тут ответ однозначен – да, будет. Это связано с теми же причинами что и снижение спроса на недвижимость – высокий уровень предложения и дешевизна жилья в Москве.
Цена – первое, что сегодня спрашивает покупатель. Какие вопросы интересуют клиентов потом? Читают ли они ДДУ, просят ли документы о финансовой устойчивости застройщика? Люди стали более грамотны в этом плане?
В Подмосковье при покупке недвижимости клиентов, помимо цены, больше всего волнует транспортная доступность объекта, особенно если им требуется ездить на работу в Москву, а также наличие социальной инфраструктуры – реальность такова, что в Подмосковье далеко не везде можно найти школу или больницу в шаговой доступности от дома.
Конечно, клиенты и читают ДДУ, и просят все интересующие их документы для ознакомления, особенно если покупка квартиры производится с помощью риелтора – практически никогда никто не верит девелоперам «на слово». И дело здесь не только в выросшей грамотности населения по этим вопросам, но и в том, что люди крайне обеспокоены возможностью пополнить ряды обманутых дольщиков, и поэтому проявляют дополнительную бдительность.
Торгуются ли покупатели сегодня? Скидки и дисконты – это уже неотъемлемая часть продаж сегодня? Можно ли получить индивидуальный дисконт? При каких условиях?
Да, конечно торгуются. Скидки – это основной инструмент, позволяющий двигать продажи, без них продать жилье можно будет только в том случае, если оно имеет большой портфель конкурентных преимуществ, например – находится рядом с метро, располагается в престижном районе и т.д. Возможно получить и персональную скидку на покупку квартиры при условии достижения определенных договоренностей с девелопером. Это, чаще всего, случается в тех случаях, когда клиент готов уплатить всю сумму покупки квартиры сразу или воспользоваться ипотечной программой. Тогда компания, чтобы не упустить гарантированную выгоду, может согласиться пойти на односторонние уступки.
Вы работаете с разными застройщиками Подмосковья. Скажите, какие у них сегодня настроения? Опасаются ли они 1 июля или застройщики уже переформатировали свою работу, подготовились?
С одной стороны, все безусловно опасаются 1 июля, потому что новая реальность ничего кроме ужесточения контроля и увеличения трат в сложное время им не несет. С другой стороны, конечно застройщики уже готовы к тому, чтобы работать в новых условиях, поскольку как бы им это не было неудобно – это федеральный закон, и его нужно исполнять, а значит и речи о том, чтобы не определиться как работать в новых условиях у них быть не может.
Очень долгое время застройщики возводили типовое неинтересное жилье. Потому что у людей были деньги, потому что «и так купят». Сейчас покупательская способность падает, покупается только самое ликвидное. Понимают ли застройщики, что рынок стоит на пороге важного открытия: кто первым предложит людям новое нестандартное, качественное и доступное жилье – тот и победит?
Если речь идет о Москве – то да, застройщики понимают, что типовое жилье уходит в прошлое, а покупатель смотрит на дом и квартиру уже не просто как на крышу над головой, но как на самостоятельный, уникальный продукт. Поэтому в столице такая практика уже существует, активно развивается, и в будущем подавляющее большинство игроков рынка будут придерживаться именно ее. Что же касается Подмосковья, то здесь ситуация развивается не так однозначно – типовая массовая застройка не теряет своей популярности в области, в то же время на рынок выходит много интересных нестандартных продуктов, которые тоже пользуются большим спросом. Будем честными, далеко не каждую локацию в МО можно назвать удачной с точки зрения транспортной доступности. В сложившихся условиях на рынке нет смысла ожидать, что интересная планировка или качественная отделка подъезда убедят людей купить дорогую квартиру в доме, от порога которого им придется добираться до Москвы несколько часов – они скорее купят по той же цене более простую квартиру в столице с расчетом на дальнейшее улучшение жилищных условий в будущем. Поэтому зачастую, единственное чем может привлекать клиентов Подмосковье – это низкая цена. В связи с этим популярность типовой застройки (в том числе и советской серии) остается на высоком уровне – это позволяет застройщикам минимизировать стоимость строительства и за счет этого опустить цену и повысить ликвидность будущего жилья. Но если говорить о локации до 10 км от МКАД, то здесь все больше застройщиков начинают строить действительно хорошие объекты с красивыми фасадами, входными группами, функциональными планировками и другими преимуществами, при этом выдерживая приемлемую для потенциального покупателя стоимость квадратного метра.
Транспортная инфраструктура – больной вопрос области и Новой Москвы. Но если на присоединенные территории тянут метро и строят дороги, то про область этого не скажешь. Можно ли сегодня в принципе купить квартиру в Подмосковье без машины? Или жить будет проблематично?
В теории, конечно, это возможно, поскольку все зависит от предпочтений человека. Может он живет и работает в своем городе и у него нет нужды регулярно посещать Москву, или же просто он предпочитает общественный транспорт личному – здесь все индивидуально.
На мой взгляд, конечно, жить в Подмосковье и иметь машину гораздо проще, поскольку в час-пик общественный транспорт перегружен, и дорога в Москву до работы может быть настоящим испытанием. Но, мне вполне справедливо можно возразить, что автомобильные дороги в час-пик в Подмосковье перегружены ничуть не меньше, и что ожидание в многокилометровых пробках – это тоже не самый приятный способ провести вечер после работы.
Одна из возможных альтернатив обеспечивается развивающейся сетью пригородного железнодорожного транспорта, которая может сократить время в пути до центра Москвы в несколько раз. Также стоит отметить, что почти по всем направлениям работают поезда-экспрессы с новыми и, как правило, чистыми вагонами.
Есть мнение, что около 25% покупателей квартир в новостройках Подмосковья – это приезжие из регионов. Ваша практика подтверждает эти цифры? Кто остальные покупатели?
Все верно, я согласен с этой цифрой, но с одной небольшой ремаркой – 25% сделок по покупке квартир в Подмосковье приходится на приезжих из других регионов, а также из стран СНГ. Еще 25% покупателей составляют сами жители Подмосковья, а остальные 50% процентов приходятся, как ни странно, на жителей столицы.
Многие потенциальные покупатели не верят, что после 1 июля застройщики поднимут цены на квартиры, включив в стоимость «квадрата» банковские расходы. Как вы считаете, цены вырастут или из-за того, что покупательская способность падает, застройщики не пойдут на это?
Я также в это не верю, и считаю, что застройщики не пойдут на повышение цен после 1 июля, поскольку возможности для роста стоимости жилья на данный момент нет. Возможно эти изменения приведут к уменьшению скидок и бонусов, которые застройщики предоставляют для стимулирования продаж, но сами прайсовые цены на недвижимость точно не вырастут. Даже если опустить тот факт, что они понизят ликвидность жилья, нужно понимать, что, повышая цену в новых ЖК, застройщики будут создавать нездоровую конкуренцию между своими собственными объектами. Если их старые, более дешевые объекты продаются не очень активно, то новые и более дорогие дома и подавно будут стоять пустыми и мало кто захочет купить в них квартиру.
Дата публикации 22 марта 2018
