«При реставрации исторического здания не до конца ясны объемы инвестиций, поскольку реставрация — непредсказуемый процесс»

После того как столичные власти ввели запрет на строительство в центре Москвы, у инвесторов осталось три возможности в центральных районах: реставрировать исторические памятники, осваивать промзоны и строить коммерческие площади под землей. О развитии рынка новостроек внутри Садового кольца Novostroy-M рассказал председатель совета директоров УК Satellit Development Владимир Скигин.

Насколько много оказалось желающих реставрировать памятники архитектуры в центре Москвы? С какими сложностями они столкнулись?

В конце августа стало известно, что количество заявок на реставрацию памятников архитектуры в центре Москвы достигло 150 штук. А в начале октября мэр Москвы Сергей Собянин сообщил, что число реставрируемых объектов в Москве достигло 300, в то время как четыре года назад их было всего около десяти. Таким образом, можно констатировать, что сложившая ситуация привлекла инвесторов к реставрации архитектурных памятников.

При этом до сих пор далеко не каждая компания согласится на реализацию подобного проекта, что связано с повышенными для нее рисками. Есть несколько факторов, которые могут останавливать инвестора. Во-первых, реставрация исторического памятника в большинстве случаев обходится значительно дороже, нежели новое строительство или даже снос старого здания и строительство нового. Более того, при начале реализации проекта не до конца ясны необходимые объемы инвестиций, поскольку реставрация в некотором смысле непредсказуемый процесс. Кроме того, для реставрации объекта культуры необходимы высококвалифицированные специалисты. Этот вид бизнеса слабо развит в России, поэтому качественных мастеров в этой сфере не так много. Может понадобиться привлечение иностранных профессионалов, что также увеличивает стоимость работы. И еще один важный момент – вполне возможно, что инициатива инвестора не будет реализована так, как он ее видит, в силу множества ограничений, наложенных на охраняемый памятник культуры.

Какими могут быть варианты использования отреставрированных памятников? Может ли на их месте быть реализовано жилье и апартаменты? Будет ли такое жилье пользоваться спросом?

Вариантов использования такого здания может быть очень много. Опять-таки стоит учитывать существующие ограничения, генплан города, категорию земельного участка, на котором располагается объект. В связи с этим наиболее доходная для девелопера функция, то есть жилье, далеко не всегда может быть реализована. Поэтому одним из рациональных решений становится создание здесь апартаментов. Более того, с этим согласен и город, озвучивший позицию, что в историческом здании желательно воссоздавать схожую функцию с той, что была у него в прошлом; так, если это был доходный дом, то апартаменты или гостиница здесь будут предпочтительнее всего.

В спросе на жилье или апартаменты в центре города сомневаться не приходится. Центр города как самая качественная локация в сочетании с историческим духом дома привлекут состоятельных покупателей.

Также, на мой взгляд, ряд компаний может перенести сюда свой имиджевый офис. Кроме того, интересны культурно-общественные пространства, совмещающие коммерческую функцию и популярную сейчас образовательно-просветительскую направленность: арт-галереи, рестораны- библиотеки и прочее.

Расскажите о второй возможности для инвесторов — застройке бывших промышленных территорий. Могли бы Вы назвать самые яркие проекты, которые будут реализованы на месте промзон в центре Москвы?

Промзоны занимают около 15-20% территории Москвы, и значительная часть из них приходится на центр столицы. Власти большинства крупных российских городов сейчас активно поддерживают идею перенесения промзон за пределы центра, а также редевелопмент морально устаревших промышленных объектов. Москва является флагманом этого процесса. Как и реставрация архитектурных памятников, редевелопмент промзон имеет свои сложности. Во-первых, ряд промышленных объектов, располагающихся в центре, относятся к объектам культурного наследия, поэтому не подлежат сносу. Соответственно, необходимо приспособить существующее здание под новую функцию, что всегда очень непросто.

Проект застройки территории ЗИЛа

Во-вторых, редевелопмент промзон часто дороже, чем новое строительство. Девелоперу необходимо освободить земельный участок от старых зданий (если возможен снос), решить вопрос с переводом завода на новый участок за пределы города (если речь идет о действующем объекте), урегулировать юридические вопросы с собственниками и арендаторами земли и здания, поменять вид разрешенного использования земельного участка. Тем не менее, учитывая отсутствие альтернативных вариантов строительства в центре Москвы, редевелопмент становится все более интересным инвесторам. Это подтверждает и достаточное количество реализующихся и планируемых к реализации проектов.

Одним из удачных проектов считается территории ЗИЛа, где планируется возвести около 4,5 млн кв. метров недвижимости различных сегментов. Также из крупных проектов можно отметить промзону «Дорогомилово», где планируется общественно-деловая и жилая застройка, промзону «Красный строитель», занимающую площадь 457 га.

Недавно московское правительство заявило о подготовке восьми пилотных проектов под редевелопмент промышленных зон в центре города. Это:

1. Южный речной порт в составе производственной зоны №26 «Южный порт» (ЮВАО);
2. производственно-коммунальная зона №52 «Северянин» (СВАО);
3. часть производственной зоны «Огородный проезд» (СВАО);
4. производственная зона № 1 «Павелецкая» (ЮАО);
5. производственно-коммунальная зона №5 «Магистральные улицы» (САО);
6. производственно-коммунальная зона №50 «Алтуфьевское шоссе» (СВАО);
7. промышленная зона №56-1 «Грайвороново» (ЮВАО);
8. производственная зона № 6 «Силикатные улицы» (СЗАО)».

На каких условиях девелоперы получают территорию бывших промзон для застройки?

Варианты могут быть различные. Например, промышленный объект принадлежит государству, и оно целенаправленно ищет инвестора под его редевелопмент. Или же сам инвестор «выходит» на собственника бывшего завода.

Проект застройки территории ЗИЛа

Будут ли апартаменты в проектах на территории бывших промзон обеспечиваться инфраструктурой, в том числе детсадами, школами, поликлиниками?

Если мы говорим о непосредственно жилой функции, то здесь предписано законом обязательное облагораживание прилегающей к жилому комплексу территории, и если речь идет о крупном проекте, то и обеспечение дома социальной инфраструктурой.

Для апартаментов, являющихся видом коммерческой недвижимости, таких предписаний нет. Однако надо учитывать, что всегда имеет место фактор привлекательности объекта для потребителя, поэтому создание развитой инфраструктуры здесь вполне возможно.

По Вашим прогнозам, будут ли в центре Москвы появляться жилые объекты комфорт-класса? Или стоит ожидать только проектов бизнес-класса и элитных?

Земля стоит очень дорого. Как говорил классик, ее никто не производит. А в центре Москвы земля практически бесценна. Поэтому маловероятно, что здесь когда-либо будут реализовываться жилые проекты, ориентированные на массового потребителя.