Заплатить за апартаменты в Москве сегодня можно на треть меньше, чем за квартиру в новостройке. При этом владелец получает полноценное жилье, часто даже в обжитом и популярном районе. Правда, сталкивается и с некоторыми неудобствами: в апартаментах невозможно оформить прописку, а стоимость их содержания иногда значительно превышает расходы на проживание в обычной квартире.
Petrovsky Apart House
Почему жить в апартаментах – дорого?
Даже если вам удалось купить недорогие апартаменты, будьте готовы к тому, что ежемесячные платежи могут быть далеко не низкими. Дело в том, что апартаменты, согласно нормам Жилищного кодекса, жильем не являются. По документам это нежилые помещения, и именно для этой категории недвижимости будут установлены коммунальные тарифы (а они в России выше, чем расценки для обычных квартир). Есть и еще один нюанс: расходы на услуги управляющей компании (УК). Тарификация здесь государством не контролируется, и УК может формировать сетку цен на свое усмотрение.
| |
В отличие от коммунальных платежей, эксплуатационные расходы государством не регулируются и во многом зависят от бренда и аппетитов управляющей компании.
Екатерина Румянцева, Kalinka Real Estate Consulting Group
|
Электричество и вода – главные статьи коммунальных расходов в комплексах с апартаментами. Тарифы на них, по словам руководителя отдела элитной недвижимости компании Delta Estate Олеси Мандзяк, на 22% выше, чем в обычных жилых домах. Эксплуатационное платежи за уборку территории, вывоз мусора, обслуживание коммуникаций, ремонт и другие услуги в каждом случае индивидуальны. И даже в одном сегменте разница между тарифами может достигать двух с половиной раз. Причем эксперты утверждают, что сменить управляющую компанию владельцам апартаментов не так просто, как собственникам квартир в «классической» новостройке.
«Маршал»
Сколько стоит управление апартаментами?
Специалисты «НДВ-Недвижимости» говорят, что управляющая компания, как и стоимость ее услуг, обычно становится известна еще на этапе строительства. В среднем, по словам Ольги Новиковой, директора по стратегическому и инвестиционному развитию, тариф в Москве составляет от 60 рублей за кв. метр, но, в зависимости от класса и услуг компании, он может меняться. По данным «Метриум Групп», обслуживание в комфорт-классе обходится владельцам недвижимости в два с половиной раза дешевле, чем в люксовом сегменте. А разрыв между максимальной и минимальной тарифными ставками на услуги УК в Москве составляет шесть с половиной раз.
Стоимость услуг УК в комплексах апартаментов Москвы
|
Название
|
Класс
|
Стоимость услуг УК
(рублей за кв. метр в месяц)
|
Min стоимость кв. метра
(тысяч рублей)
|
|
«Маршал»
|
Бизнес
|
50
|
180,9
|
|
Petrovsky Apart House
|
Бизнес
|
53
|
183,1
|
|
МФК «Фили Град»
|
Комфорт
|
55
|
117
|
|
МФК «Водный»
|
Комфорт
|
55
|
110
|
|
МФК «Парк мира»
|
Бизнес
|
67
|
171,2
|
|
«Флотилия»
|
Бизнес
|
70
|
119
|
|
Loft Garden
|
Бизнес
|
71
|
145,4
|
|
The Loft
|
Бизнес
|
71
|
195,4
|
|
Loft Post
|
Бизнес
|
71
|
135,7
|
|
Клубный дом Tivoli
|
Бизнес
|
93
|
189,9
|
|
Manhattan House
|
Бизнес
|
100
|
343
|
|
«Сады Пекина»
|
Элит
|
120
|
300,2
|
|
«Резиденция Знаменка»
|
Элит
|
120
|
745
|
|
Smolensky Deluxe
|
Элит
|
130
|
454,8
|
|
«У Патриарших»
|
Элит
|
150
|
657,3
|
|
«ОКО»
|
Элит
|
220
|
234,8
|
|
«Федерация» Запад
|
Элит
|
318
|
403,8
|
Источник: «Метриум Групп»
МФК The Loft
В элитном сегменте операторами становятся известные российские и международные управляющие компании. Собственники таких апартаментов могут рассчитывать на комплекс высококлассных услуг: уборку, доставку завтраков, обедов и ужинов, заказ такси и бронирование авиабилетов. В отсутствие владельца, если у него возникнет такое желание, УК может сдавать апартаменты и перечислять арендные платежи на указанный счет.
К числу самых дорогих в обслуживании апартаментов Москвы относится недвижимость в ММДЦ «Москва-Сити», в башнях «Город Столиц», «Око» и «Федерация». В комфорт-классе эксплуатация апартаментов обойдется в сумму до 90 тысяч рублей за кв. метр. Самые доступные – апартаменты в многофункциональных комплексах «Маршал», «Фили Град», «Водный» (в двух последних компания MR Group предоставляет возможность выбора управляющей компании). К слову, вице-президент по консалтингу GVA Sawyer Эвелина Ишметова отметила, что в МФК «Водный» продажи идут по 214-ФЗ, хотя в целом при реализации прав на апартаменты в Москве часто используют так называемые серые схемы (вексель, предварительный или агентский договор).
МФК «Парк мира»
Еще раз об инфраструктуре
Еще одна проблема, с которой сталкиваются покупатели апартаментов, – отсутствие собственной инфраструктуры. Помещения считаются нежилыми, а значит, и обременений по возведению школ, садов, поликлиник на застройщика не налагают. И владельцы такой недвижимости могут рассчитывать только на объекты, которые есть поблизости. Если речь, к примеру, идет об апартаментах в ММДЦ «Москва-Сити», то здесь покупатели не привязаны к местной инфраструктуре. Это либо состоятельные бизнесмены, у которых подобная недвижимость есть в разных городах мира и используется исключительно в деловых целях, либо инвесторы, вкладывающие в средства в апартаменты на пять, 10 или 15 лет. Для таких людей вопрос прописки и наличия социально значимых объектов непринципиален. Но и апартаменты эти далеко не всегда обходятся дешевле квартир.
| |
На рынке появилось много качественных апартаментов, стоимость которых в несколько раз превышает стоимость квартир, поэтому в первую очередь такой вариант недвижимости выбирают люди, у которых уже есть квартира или загородный дом, иностранные граждане или инвесторы для использования в качестве арендного бизнеса.
Олеся Мандзяк, Delta Estate
|
Сложнее тем, кто приобретает апартаменты как основное жилье. Обслуживание в поликлинике, определение ребенка в школу или детский сад становится проблемой из-за отсутствия прописки. Приоритет в данной ситуации будет у жителей соседних «классических» новостроек. Эвелина Ишметова также отметила, что вопрос, почему ребенок проживает в нежилом помещении, может заинтересовать органы опеки.
В компании «НДВ-Недвижимость» говорят, что проблемы решаются путем временной пятилетней регистрации по месту пребывания, которую позже можно продлить. Такая регистрация дает возможность оформить ребенка в детсад или школу. Ольга Новикова рассказала, что Москомархитектуры сейчас разрабатывает нормативы по возведению социальной инфраструктуры при строительстве апарт-комплексов. Решение верное и повысит привлекательность апартаментов. Правда, и цены тоже вырастут, ведь застройщику нужно будет «отбить» вложения.
Дата публикации 01 октября 2013
