Алексей Зубик, коммерческий директор компании BSA, рассказал порталу Новострой-М о том, что ждет рынок недвижимости после отмены долевого строительства и перехода на проектное финансирование, поможет ли рынку ипотека и стоит ли сейчас покупать квартиры.
Больше 10 лет оттачивался 214-ФЗ, однако президент поручил Минстрою переходить на проектное финансирование. Как вы считаете, в чем причины этого решения?
Главная причина отмены долевого строительства и перехода на его проектное финансирование – это желание правительства раз и навсегда решить проблему обманутых дольщиков, а также лишить застройщиков возможности обманными путями присваивать себе чужие средства или проводить с ними какие-то финансовые махинации.
Нужен ли этот переход рынку сейчас? Нужно ли отказываться от «долевки», которую так долго оттачивали?
На сегодняшний день рынку этот переход вообще не нужен, так как даже несмотря на то, что цены на жилую недвижимость находятся практически на своем максимально возможном минимуме, предложение остается перенасыщенным и на данный момент существует достаточно много нераспроданных квартир. С переходом на проектное финансирование стоимость строительства, безусловно, возрастет, и как следствие вырастет стоимость квадратного метра, что в свою очередь повлечет падение и без того небольшого спроса на квартиры.
Есть мнения, что переход вызван победой банковского лобби. Вы разделяете такую позицию? Зачем банкам девелопмент?
Я бы не хотел вдаваться в подробности лоббизма, поскольку это не входит в рамки моих компетенций. Могу лишь сказать, что, безусловно, эта ситуация крайне выгодна для банков, потому что благодаря переходу на проектное финансирование количество выдаваемых ими кредитов существенно возрастет. Помимо этого, они получат дополнительные преференции при выдаче ипотеки покупателям. Стоит отметить, что банки страдают от недобросовестных застройщиков точно так же как и обманутые дольщики, поскольку им становится крайне трудно вернуть свои деньги, которые они выдали под ипотеку. В новых реалиях возврат денег им будет гарантирован, что, несомненно, является для них большим плюсом.
Ответ на вопрос «зачем банкам девелопмент», казалось бы, очевиден – прибыль. Но банковскую сферу тоже сильно лихорадит. Правильно ли переходить на проектное финансирование, когда в любой день ЦБ может отобрать лицензию?
Центробанк лишает банки лицензии только тогда, когда у них случаются очевидные проблемы, или они, например, не в состоянии выполнить требования ЦБ. Я не являюсь экспертом банковского рынка, но очень сильно сомневаюсь, что такая участь может постигнуть крупнейшие банки страны – Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк и т.д.
Тем более, стоит понимать, что проектное финансирование – это не какая-то уникальная процедура для банка – для него это лишь один из видов обычного кредитования. Банки, в целом, дают кредиты на что угодно, начиная от покупки мобильного телефона, заканчивая добычей нефти. Кардинально ситуация меняется лишь для застройщиков, для банков – нет.
Как вы считаете, хватит ли отрасли трех лет, которые президент дал на переход?
Я считаю, что 3 лет для перехода хватит. С 1 июля 2018, в связи с вступлением в силу поправок в 214- ФЗ, очень сильно усложняется процедура привлечения средств дольщиков. При условии снижения банками текущей ставки кредитования строительства, застройщикам станет проще работать с проектным финансированием, чем с привлечением средств дольщиков. Если банки согласятся снизить процентные ставки по кредитам – то это вполне реально.
Сторонники проектного финансирования приводят в пример Европу, где только так и строят. Как вы считаете, действительно ли благодаря проектному финансированию проблему обманутых дольщиков можно решить?
Да, это вполне возможно. Но, стоит обратить внимание на следующий нюанс - в Европе, конечно, строят только по проектному финансированию, но и банковский кредит на строительство там минимальный, так что у местных застройщиков не возникает проблем со строительством. Если в России в дальнейшем будет предлагаться адекватная процентная ставка кредитования для застройщиков – не более 3%, то переход на проектное финансирование будет вполне безболезненным. Если же кредитные ставки останутся в районе 10% как сейчас, то избежать шоковой терапии не удастся, и рынок ждут серьезные потрясения.
Не могу не спросить – с чем рынок недвижимости подошел к 2018 году? Какие тренды вы бы выделили?
Основной тренд на рынке недвижимости, на мой взгляд – это, с одной стороны, активная борьба за права дольщиков, а с другой – увеличение давления на застройщиков, с целью заставить их максимально честно и прозрачно вести бизнес. Также можно наблюдать развитие тенденции на увеличение объемов строительства.
Компания БСА работает на рынке недвижимости Подмосковья – как там сейчас обстоят дела? Правда ли, что объемы продаж квартир в новостройках сильно уступают старой Москве и даже Новой?
Безусловно, снижение цен на новостройки в столице оттянуло часть спроса на себя, но при этом сильного падения продаж не наблюдается. Тем более нельзя утверждать, что объемы продаж квартир в области уступают столичным.
Поможет ли ипотека рынку в 2018 году? Президент инициировал новую льготную ипотеку для многодетных детей – «выстрелит» ли она?
Однозначно ипотека поможет рынку в следующем году. Она и сейчас на первичном рынке является основным инструментом продаж, и без ее помощи мы не можем говорить о каком-либо развитии рынка. Что же касается льготной ипотеки, инициированной президентом – она, конечно, «выстрелит» и поможет многодетным семьям, но, из-за относительно небольшого количества таких семей, серьезного влияния на рынок она не окажет.
Что бы вы посоветовали покупателям сегодня: подождать дальнейшего падения цен и появления нового предложения (есть мнение, что девелоперы будут стараться вывести все до 1 июля 2018 года, когда заработает очередной пакет поправок) или покупать квартиру?
Я бы посоветовал покупателям покупать квартиры сейчас, поскольку на сегодняшний день цены на рынке недвижимости в Москве и Подмосковье достигли своего практически минимального показателя, и продаются по цене близкой к себестоимости. Дальше же начнется неуклонный рост цен, который связан с качественными изменениями на рынке недвижимости, которые ждут нас в ближайшем будущем.
Дата публикации 28 декабря 2017
