Руководитель Биржи недвижимости «АгентОН» Сергей Смирнов поделился с порталом Novostroy-M.ru своим мнением о перспективах развития рынка апартаментной недвижимости Москвы.
Когда главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов заявляет публично о том, что правительство не даст строить «жилье под видом гостиниц», понимаешь, что этот человек плохо изучал историю архитектуры и не понимает истоки происхождения многоквартирных домов.
Исторически все многоквартирные постройки имели назначение «постоялых дворов» или «доходных домов», в Европе такие проекты называют «апартаментные». Стоит напомнить, что в черте города земля чаще всего находится в муниципальном владении.
Инвестор берет землю в аренду на определенный срок, за который он хочет построить на участке бизнес-проект. Стоит напомнить главному архитектору Москвы, что любой многоквартирный дом - гостиница. Только в России сегодня модно покупать «гостиничные номера», именуемые квартирами. Это тоже легко объяснить: в советское время привили понятие «квартира, машина, дача». Вот только мало уже кто помнит, что фактически квартиру сдавали внаем по льготной арендной ставке.
Косное, отсталое отношение к апартаментным домам в России – это инерция «кривого советского мышления». Мифология о прописке, как нечто ценном, будет крепка еще лет 20, пока не вымрут последние граждане, чье совершеннолетие наступило при Советском Союзе.
Важно понять, любой многоквартирный дом – гостиница, а властям пора перестать врать гражданам. Все участки под жилыми домами - собственность муниципалитета, а даже если и не собственность, то на примере Сочи, мы уже видели, как решается вопрос. Не стоит гражданам России испытывать иллюзии, потому что покупка квартиры «в собственность» - это предоплата найма за несколько десятков лет и то не целиком, так как на плечи граждан ложится «полное содержание дома», построенного на чужом участке. Более того, муниципалитет продает этим гражданам «навязанные услуги», а также собирает налоги на это имущество.
Вот теперь с этой предыстории давайте посмотрим на перспективу апартаментных домов в Москве. По сути своей апартаментный дом - идеальный проект с точки зрения собственника. Во-первых, это гибрид фонда, который сдается в краткосрочную и долгосрочную аренду.
Краткосрочный наем - это сдача площадей по ставке бизнес-центра класса «В» или по тарифам 3-звездной гостиницы. За счет краткосрочного найма инвестор получает «сверхдоход», за счет долгосрочного - поток денег на содержание проекта. Во-вторых, инвестору всегда легко «выскочить» из такого проекта. Попробуйте продать многоэтажный бизнес-центр или гостиничный комплекс - а продать такой проект можно частями, распродавая апартаменты в собственность.
В-третьих, уже сегодня инвесторы поняли, что для таких проектов не надо строить с нуля. Уже всем ясно, с какими рисками сопряжено строительство с нуля. Нужно иметь «правительственное лобби», чтобы дойти до начала стройки, поэтому инвесторы используют территории, которые выкупают для реновации. Другое дело, что тут важно понимать, как инвесторы выстраивают отношения с властью. Тоже не скажу новость, что часть территорий бывших фабрик Москвы получена по «серым» схемам. Случись смена власти, могут «всплыть» вопросы.
Так что же можно ответить на главный вопрос? Однозначно апартаментные проекты - будущее Москвы. Я уже встречался со многими инвесторами, доказывая им состоятельность таких проектов. И если 5-7 лет назад на меня смотрели с кривой усмешкой, то теперь внимательно слушают и задают «правильные» вопросы. Частные инвесторы только-только подошли к этому сегменту рынка, и в ближайшие годы такие проекты будут появляться все больше и больше.
Важно осознать, что покупка жилья в многоквартирном доме – это псевдособственность. И когда прописка будет окончательно отменена, а все к этому и идет, все многоквартирные дома станут апартаментами. Однако такую недвижимость начнут строить лишь тогда, когда бизнес окончательно поймет их суть и начнет инвестировать в «правительственное лобби». Ведь инвестор вкладывает не только в строительство, но и в лоббирование этого строительства. К сожалению, на сегодняшний день правительству Москвы никто не подсказал выгоду.
В данном случае архитектор Москвы Сергей Кузнецов сказал глупость, потому как частное смешал со стратегическим развитием рынка. Хочется пожелать ему больше изучать мировой опыт. Более того, следует помнить, что в Москве катастрофическое положение с «классическим гостиничным фондом» и апартаментные проекты - один из выходов из этой ситуации.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
Дата публикации 19 февраля 2014
