Марта Савенко, шеф Координационного совета Клуба главных редакторов СМИ рынка недвижимости, поделилась с порталом Novostroy-M своим мнением о том, как законопроект о сносе пятиэтажек в Москве может отразиться на рынке недвижимости всей России.
Если законодатели не остановятся у опасной черты, то рынку недвижимости в России, как первичному, так и вторичному, скоро придет конец, и я берусь это доказать.
И небоскребы тоже
Как мы знаем, сама возможность продавать и покупать объекты недвижимости основана на институте частной собственности – и это зафиксировано в Конституции, а также в Жилищном кодексе Российской Федерации. Да, все знают о том, что в разные годы положения этих документов в отдельных случаях грубо попирались, но это всегда был произвол местных властей, который можно было оспорить и пресечь – было бы терпение. Однако пока еще никто не решался на уровне Государственной думы протащить – другого слова у меня нет – законопроект, в котором не только через два абзаца на третий встречались бы противоречия с основным законом страны, но и была бы сделана попытка уничтожить понятие частной собственности как таковой.
Итак, этот документ, имеющий своей целью внесение изменений в закон «О статусе столицы Российской Федерации» и другие законодательные акты, получивший в народе название «закона о реновации», уже прошел первое чтение в Госдуме, причем голосовали за него даже те, кто в прениях перед голосованием выступал против – симптоматично, правда?
Между тем, этот набор сомнительного качества новелл не просто грозит сносом добротных домов, которым еще стоять и стоять – он фактически разрешает сносить любой дом, включенный в зону реновации. Хоть небоскреб в «Москва-Сити». Конечно, сложно предположить, чтобы эти здания попали в зону реновации, но тем не менее, руки у городской администрации после принятия закона о реновации становятся развязаны по отношению к любому жилому зданию на территории столицы.
Какая такая равнозначность?
Речь о равноценности жилья, предоставляемого собственнику взамен изымаемого, а также о варианте с денежной компенсацией за него, на которую владельцы квартир могли рассчитывать ранее, в законопроекте о реновации не идет. Законопроект вводит понятие «равнозначность», которое подробно в нем описано, и вкратце сводится к трем пунктам: число комнат, число метров и расположение в этом же либо соседнем районе Москвы. Для ЦАО, Зеленограда, Троицкого округа и Новой Москвы сделано неприятное исключение: их жителей станут переселять в границах округа.
Кроме того, из текста законопроекта вытекает нечто совсем уж бессовестное: даже это самое равнозначное жилье предоставляется гражданам без права выбора. Вот вам квартира, метров в ней не меньше – и будьте любезны подписать с нами соглашение.
Все вышеперечисленное уже подрывает институт частной собственности как таковой. Вдумайтесь: для чего гражданину влезать в ипотеку или тратить все накопленные за годы сбережения на какую бы то ни было квартиру, если ее в любой момент могут изъять, а его самого переселить в соседний район? И дело не в том, лучшего или худшего качества, большего или меньшего размера будет новое жилье. Речь идет о самом праве распоряжаться своим имуществом свободно.
Назад, в Банный переулок!
Теперь давайте спрогнозируем дальнейший ход событий. Допустим, закон принят без особых поправок. Первым намертво остановится вторичный рынок жилья, который и сейчас переживает не лучшие времена. Кто уйдет с него первым? Правильно, инвесторы. В условиях, когда даже на пять лет вперед невозможно просчитать, что будет с квартирой, купленной, например, в центре Москвы под сдачу внаем, какие могут быть инвестиции?
Да, но инвесторов у нас раз, два – и обчелся, скажет читатель – и будет прав. Большого влияния на рынок они действительно не оказывают. Однако следующими будут семьи, которые планировали купить жилье побольше, чем то, в котором они живут сейчас, сделать там приличный ремонт – и жить в свое удовольствие. Но когда глава семьи понимает, что зарабатывал он на этот ремонт и новые метры несколько лет, а экскаватор, посланный мэрией, порушит все за считанные часы – станет ли он затевать такую операцию «Ы»? Разумеется, нет.
Никто не хочет жить под дамокловым мечом – и тем более вкладываться в такую жизнь.
Вслед за семьями, планировавшими расширяться, вторичный рынок покинут ипотечные заемщики. Во-первых, банки, опасаясь прекращения существования предмета залога, попросту перестанут выдавать им кредиты на квартиры в готовых домах. Во-вторых, кому в голову придет брать многомиллионный займ, если существует возможность предъявления требования о досрочном погашении в любой момент? А именно так банки поступают в том случае, когда предмет залога физически исчезает.
Кто же останется, хотя бы и ненадолго? Те, кто меняет один район на другой, «трешку» на две «однушки» - словом, все, кого риэлторы называют «альтернативщиками». Обмен, сплошной обмен - такой «недорынок» у нас уже был, с эпицентром в Банном переулке. Всего-то лет 30 назад он еще существовал, правда, с большим трудом.
Нам тут конкуренты не нужны
А как только вторичный рынок встанет, вслед за ним, как карточный домик, начнет сыпаться и долевое строительство. Почему? Очень просто: большая часть москвичей, покупающих новое жилье, для осуществления своей мечты продает жилье существующее. И как только его становится некому продать – все: вход на рынок новостроек для них закрывается.
Конечно, остаются еще собственники квартир в других городах, лелеющие мечту о переезде в собственное московское жилье. Но не забудем, что реновация собирается добраться и до них – именно об этом говорилось на заседании Госдумы, где упоминаемый законопроект рассматривался в первом чтении. И как по мановению волшебной палочки, все то же самое в течение нескольких лет произойдет по всей стране.
По идее, спасти рынок новостроек должна ипотека. Но мы помним, что любая новостройка по окончании строительства переходит в разряд «вторички» - а там полный аллес капут. И много ли людей захочет на долгие годы становиться должниками банков, заранее зная, что приобретаемое ими за двойную цену жилье – это фактически навсегда, поскольку продать его будет невозможно? Учитывая темпы продаж, которые и сейчас не устраивают застройщиков, а в будущем благодаря всему вышеописанному снизятся в разы, можно с уверенностью сказать, что рынок новостроек сожмется как шагреневая кожа – вместе со вторичным.
Так что если кто-то подумал, что законопроект о реновации призван облегчить жизнь столичным девелоперам, то он ошибся. Большую часть из них он просто убьет. Оставшиеся же станут перебиваться редкими покупателями – и в конце концов поймут, что овчинка выделки не стоит. Девелоперский бизнес, в особенности в сегментах масс-маркет, живет на больших объемах – а они вот взяли и схлопнулись.
Конечно, еще будут государственные заказы – вот, например, в целях реализации программы реновации. Но мы же с вами понимаем, что госзаказ – это уже не рынок. Да и потом, в законопроекте прописано, что фонд содействия реновации может быть наделен правом выступать застройщиком и привлекать денежные средства граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов. Фактически это будет означать создание новой строительной структуры – государственной. А зачем госзастройщику конкуренты? Правильно, они ему ни к чему, сам справится с поставленными задачами.
Постскриптум
Пока писался этот материал, состоялась встреча президента и правительства России, на которой Владимир Путин призвал не нарушать права граждан, и прежде всего право на собственность. А также добавил знаковую фразу: «Ничего, что нарушает законы, действующие на сегодняшний день, и права граждан, подписано мною быть не может». Поскольку законопроект о реновации практически весь состоит из положений, каждое из которых тем или иным образом противоречит существующему законодательству, то можно надеяться, что второе чтение он не пройдет – а значит, апокалиптический сценарий, изложенный выше, не состоится.
Вот и хорошо.
Мнение редакции может не совпадать с мнением автора
Дата публикации 27 апреля 2017
