Дмитрий Куркович, один из авторов проекта «Магазин готовых ремонтов – Светелкин.РФ», а также ведущий специально для Новострой-М проекта «Дневник строителя», рассказал для читателей нашего портала о том, как принять квартиру у застройщика, на какие нюансы стоит обратить внимание, какие недочеты должна устранять компания, а на какие проще и дешевле закрыть глаза.
Квартиры без отделки
Первое, на что нужно обратить внимание, это окна. Нужно проверить, не продуваются ли они, хорошо ли сделано примыкание к оконному проему. Правда, простыми инструментами это получится сделать только в холодное время года: проводить замеры тепловизором или похожим оборудованием. Летом это сделать не получится, либо придется заказывать серьезные лабораторные исследования, создавать избыточное давление в квартире, смотреть, где выходит воздух. Некоторые люди идут и на это, но процедура эта дорогая, иногда сравнимая по стоимости с заменой окон.
Часто бывает, что примыкание окон некачественное, тогда они продуваются, промерзают. Бывает, что сами окна закрываются неплотно, в этом случае нужно обращаться к застройщику. Если такой дефект обнаружен сразу, а не через три года, застройщик его устранит без проблем.
Также часто встречаются черные точечки на стекле (окалина), они не очистятся. Кто-то на них не обращает внимания, но большинство перфекционистов требуют заменить стеклопакет, и его меняют. Нужно смотреть на целостность профиля и фурнитуры. Часто бывает, что в профиле трещина в незаметном месте: такой профиль не будет нормально работать. Бывает, что болтается фурнитура, окно нормально не закрывается.
Следующий пункт — вентиляция. Как это ни странно, бывает, что она не работает, не тянет, забита. Проверить ее не сложно. Для профессионального измерения нужен прибор, который называется «анемометр». Но если анемометра под рукой нет – для бытовой проверки сойдет листок бумаги или зажигалка. Единственное, желательно, чтобы была разница температур между помещением и улицей, потому что в жару она может и не работать: разницы давления не будет и вытяжка может не тянуть. Когда есть хоть какая-то разница температур и, соответственно, разница давлений, то к вентиляционному отверстию прикладывается листочек, и листочек должен притянуться.
Далее проверяем монтаж трубопроводов. Смотрим, как сделаны отводы для подключения воды (и сделаны ли они вообще), есть ли краны. Я встречал дома, где есть стояки, а кранов нет. Важно не только само наличие, а то, как все смонтировано: должна оставаться возможность к этим выводам что-то подключить. Зачастую стояки с кранами монтируют одни подрядчики, а стены вокруг них — другие. Они делают это совершенно независимо друг от друга, и нередко бывает, что есть труба, от нее сделаны красивые выводы, которые ровно упираются в стену, и ничего с этим не сделаешь вообще: нужно или переваривать все, или стену разбирать — кому как больше нравится.
Обязательно проверяем заведенный в квартиру электрический кабель, есть ли на нем напряжение. Если заведен только кабель, проверяем напряжение на нем. Если сделан щиток с автоматом, включаем тестовый режим. Бывает так, что кабель заведен, щиток висит, а напряжения в нем нет – потерялось где-то по дороге от счетчика. Соответственно, застройщик ищет и устраняет ошибку подключения.
Многих волнуют кривые стены. Этот дефект бывает часто. Я думаю, что, в половине квартир стены без отделки не соответствуют нормативам. Причем это может быть как в монолитном доме, так и в панельном. Отклонения на 2-4 см у одной или нескольких стен мы видим регулярно. Это проверяется в ручном режиме довольно просто: покупается правило с уровнем или лазерный уровень, и все легко смотрится. Но предъявлять застройщику претензии по стенам смысла, мне кажется, нет никакого. Дешевле заплатить строителям, которые все исправят при подготовке под отделку. Застройщик не исправит монолит, он не поправит плиту. В лучшем случае, если он решит пойти вам навстречу, если вы будете упорными в этом деле, застройщик просто эту стену оштукатурит так, чтобы она формально соответствовала нормативам. Это не значит, что в итоге вы останетесь довольны качеством, такая наспех сделанная штукатурка часто держится плохо и начинает «бухтеть» через несколько месяцев. Но формально стена будет соответствовать. Проще с этим недостатком смириться и немного доплатить бригаде за исправление.
Кривые полы встречаются еще чаще, чем кривые стены. Вплоть до того, что вы приходите в квартиру, а там у вас, можете себе представить, глубокие следы от сапог в бетоне, видно, что кошка бегала, лопата вросшая торчит из пола. Это выглядит ужасно, но, на самом деле, кривой пол — это, возможно, самый безобидный из дефектов. У вас все равно будет стяжка, которая все закроет. Когда люди это видят, у них, конечно, волосы встают дыбом, но от кривого пола действительно не так много вреда.
Хуже, когда пол имеет наклон (это можно проверить лазерным уровнем). Бывает, что перепад в квартире составляет сантиметров 5-7 в разных концах. Но заставлять застройщика это исправлять тоже не всегда разумно: вы просто уменьшите себе высоту потолка. Лучше поговорить со строителями, которые будут делать ремонт, чтобы они подсыпали, где нужно, слой керамзита и сделали выравнивание максимально грамотно. Потому что застройщик это будет исправлять с одной целью — чтобы вы от него отстали и приняли квартиру. Он сделает так, что формально претензий не будет, но то, что будет сделано, вряд ли сделает вас счастливым.
Если у вас уже стоит нормальная входная дверь и вы не собираетесь ее менять в ходе ремонта, – ее тоже нужно будет проверить: бывает, что замки плохо работают, между дверной коробкой и стеной – щели, а глазок установлен так, что в него ничего не видно.
Батареи отопления тоже нужно проверять: работает ли регулятор, насколько хорошо и равномерно радиатор прогревается, есть ли внешние дефекты.
Добиваться от застройщика устранения дефектов можно и нужно по окнам, входной двери, вентиляции, электрике, водопроводу и отоплению. Это то, что затратно устранить самому, но застройщики, как правило, устраняют эти замечания без проблем. При этом самостоятельно вмешиваться в общедомовые сети – отопление, вентиляцию, водопровод и электрику жильцы не имеют права, это зона ответственности управляющей компании.
Многие жильцы меняют трубы отопления, которые проложены в полу. Но нужно понимать, что вероятность протечек все-таки очень низкая: трубы стоят под давлением, и вероятность того, что они протекут, составляет доли процентов. Стоимость замены этих труб довольно высокая, примерно, как страховка гражданской ответственности квартиры в течение 10 лет. И замена не дает 100%-ой гарантии от протечек. Но если вы заменили трубы, а потом у вас что-то потечет, даже в том месте, которое вы не трогали, то это целиком ваша ответственность: застройщик ничего ремонтировать и ни за что отвечать уже не будет.
Он скажет: вы меняли систему — извините, всё, я за это не отвечаю. То же самое будет, если во время ремонта вы зачем-то отсоединяете батареи. Если вы отсоединили батареи, поклеили обои за ними, например, повесили батареи на место, а потом у вас разорвало кран, вы будете виноваты. Поэтому, если нужно покрасить за батареей, и вы хотите, чтобы гарантия управляющей компании сохранилась, вызывайте представителя УК. Он сам снимает батареи и вешает их обратно. Самое главное — взять с него бумажку о том, что было сделано.
Новостройки с отделкой от застройщика
Проектов с действительно хорошей отделкой я не видел — чтобы было прямо хорошо и на совесть. Возможно, это особенность моей целевой аудитории: мы принимаем квартиры в основном в домах комфорт-класса, в новостройках бизнес-класса я почти не бываю, в элитных новостройках не бываю совсем.
В комфорт-классе и экономклассе отделка своеобразная. Она подходит только в том случае, если покупатель не привередливый, а его главная задача — заехать и жить. Тогда, наверное, это хороший вариант: заселиться и вообще о ремонте не думать. Как правило, используются самые простые, дешевые материалы. Они все современные, это понятно — время не стоит на месте, но простые и дешевые. То есть там не будет трендовых вещей и дизайнерских изысков совершенно однозначно. Скорее всего, все будет удешевлено до безобразия. Будет что-то, чем наверняка нельзя будет пользоваться.
С большой вероятностью ремонт от застройщика будет сделан неаккуратно. Если подходить формально, отталкиваться от строительных норм, то можно будет найти много отклонений. Но, положа руку на сердце, наверное, стоит сказать, что после любого ремонта можно что-нибудь найти. Все, что делается руками, делается не идеально. И при ремонте от застройщика недостатков обычно гораздо больше, чем при ремонте от частной компании.
Зачем застройщик делает ремонт? Его задача — просто продать квартиру. Клиент покупает квартиру, платит деньги, а готовый продукт получает уже сильно позже. Застройщик квартиру уже продал и задачи сделать что-то суперкрутое у него нет. Наверняка есть исключения, но мне не повезло — я крутой отделки в комфорт-классе не видел. Где-то хуже, где-то чуть лучше, но задача у застройщика — сделать так, чтобы покупатель в конечном счете просто подписал акт и заехал в квартиру. Застройщику не нужно биться за отзывы, рекомендации и повторные обращения, как у ремонтных компаний, у него другой бизнес.
Преимущество какого-то конкретного застройщика не в том, что он продает квартиры с отделкой, а в том, что он строит дома в определенной локации, продает квартиры за определенную цену, с определенными параметрами. Отделка может быть, но ее может и не быть, это некая дополнительная услуга, это не главное в жилом комплексе, позволю себе предположить. Да, это дает возможность покупателю оптимизировать расходы, не платить одновременно ипотеку и аренду, то есть для застройщика это дополнительное конкурентное преимущество, которое важно определенной категории покупателей.
Покупая квартиру с отделкой от застройщика, надо быть готовым к тому, что качество будет так себе. Я регулярно читаю форумы жильцов, которые купили себе квартиру с отделкой, и там, конечно, пишут, что это полный ужас, кошмар. Но я бы, кстати, не сказал, что все так уж плохо: просто за те деньги, которые они заплатили за отделку, наверное, они получили то, что надо было ожидать. При этом если делать ремонт самому или нанимать бригаду, получится, скорее всего, дороже. В лучшем случае — столько же.
Если у вас квартира с отделкой, а там кривые полы и кривые стены, но сверху уже положены отделочные материалы, нужно понять, насколько это реально страшно. Все-таки нужно делать некоторую скидку на то, что это массовый продукт. Сам я встречаюсь не с глобальными огрехами в отделке от застройщика, но и с неоправданными, с моей точки зрения, ожиданиями у людей, которые покупают эту квартиру. Есть люди, которые трезво оценивают эту отделку и обращают внимание только на явные ужасы. А есть клиенты, которые купили дешевую квартиру с дешевой отделкой, а ожидают увидеть качество бизнес-класса. Если у вас нет желания и возможности 1,5 года судиться с застройщиком, то нужно обратить внимание на то, что вам действительно помешает здесь жить и то, что действительно можно устранить.
Хорошо смотрим розетки, выключатели, проверяем, установлены ли заглушки на подоконниках, работают ли там замки на дверях. Проверяем установку и работоспособность сантехнических приборов. Естественно, мы проверяем стены и полы, но надо понимать, если у вас стена имеет отклонение 5-7 мм, вы этого не заметите невооруженным глазом и вряд ли это помешает вам жить в квартире. Часто с таким недостатком проще смириться, чем затевать долгую судебную тяжбу. Главное — чтобы визуально стена была ровная, без бугров. Нужно проверить качество напольного покрытия: если ламинат «ходит», застройщик должен его переложить, так как такой ламинат быстро начнет скрипеть и выйдет из строя.
Если стык двух цветов заехал один на другой на половину кулака, такое нужно переделать, а если неровности совсем небольшие и в не самых заметных местах — возможно, смысла нет. Если краску налили на ламинат или плинтус — пусть очищают. Гораздо более существенно — качество сантехники — как она смонтирована, как закреплены трубы, как течет вода, ничего ли не болтается.
Плитка должна иметь ровные швы и не должна быть испачкана клеем. Но надо понимать, что там еще и плитка, скорее всего, будет не самая дорогая, не калиброванная по размеру. То есть может получиться ядреное сочетание кривых рук и не очень ровной самой по себе плитки, к этому надо быть готовым.
У межкомнатных дверей должны быть ровные зазоры между полотном и коробкой, наличники плотно прижаты к стенам, дверь не должна сама по себе открываться или закрываться – это говорит о том, что полотно двери установлено не вертикально.
Если принимать квартиру четко по приборам и нормативам, то обычно можно написать замечаний на несколько листов. Но для того, чтобы застройщик их все устранил, может потребоваться экспертиза (а иногда и несколько) и длительная судебная тяжба. И пока идет суд – вы не сможете устранить недоделки. Поэтому чаще всего покупатели соглашаются на компромиссный вариант: застройщик устраняет самые существенные замечания, мешающие проживать в квартире, и еще те, которые устранить проще всего. С чем-то приходится смириться, если нет желания нанимать юристов, экспертов и идти в суд – причем экспертам и юристам надо будет заплатить сразу.
Проблемы прошлых лет
Если говорить об общих проблемных местах, то много вопросов к тому, как делается предчистовая отделка в панельных домах. Например, ДСК-1 до сих пор продает дома серии П-44, ее модификаций. Они продают эти квартиры как квартиры с подготовкой под чистовую отделку, но, на самом деле, никакой подготовки под чистовую отделку там нет даже близко. Там просто панели, относительно ровные – может быть, сделаны на свежем оборудовании. Но если прямо на эти панели класть ламинат и клеить обои, то получится «советский» вариант ремонта с кривоватыми стенами и не очень ровными полами. Так что то, что застройщик продает как вариант под чистовую отделку, в панельном доме зачастую это будет просто нормальная, относительно ровная коробка.
Также мало внимания застройщики уделяют розеткам. Например, в домах той же серии П-44 будет одна розетка для плиты на кухне и еще одна — видимо, для чайника. На всю рабочую зону кухни — две розетки. И это застройщик сделал подготовку под отделку. То есть он провел уже все электричество, больше в рабочей зоне кухни розеток нам не нужно. И это происходит, как минимум, 20 лет уже. Меняются фасады, меняются холлы и входные группы, меняются какие-то «фенечки», но число розеток в кухне — не меняется. Это какой-то разрыв с реальностью.
При этом в Москве есть закон, запрещающий штробить панели. Закон действует только в Москве, в других регионах такого нет. То есть, если действовать по закону, лишнюю розетку себе нормально не провести. Понятно, что этот закон никто не читал, 95% строителей-ремонтников о нем наверняка вообще не слышали, поэтому все, естественно, прекрасно штробят панели, поймать кого-то за руку практически невозможно. Есть два способа остаться в рамках этого закона: или проложить кабель в слое штукатурки, или сделать провод в коробе.
Из хороших примеров панельных домов можно отметить проекты ГК ПИК, где неплохая собственная панель. Также мы принимали хорошие квартиры с качественной панелью в проекте «Лучи» от Группы ЛСР. И в обоих проектах, кстати, достаточное количество розеток: там в кухне есть не просто розетки под рабочую зону, но и розетка под вытяжку, в коридоре есть розетка под роутер наверху. Также хорошие квартиры с ремонтом под отделку мы видели в проекте «Эталон-Сити» — это монолитные дома от ГК «Эталон».
Качество за свои деньги
Надо понимать, что отделка от застройщика — это продукт дешевый. Застройщик экономит на материалах, потому что покупает один артикул плитки или обоев на несколько домов. Но при этом застройщик не может потратить больше денег, например, на рабочую силу, чтобы повысить качество ремонта. Есть определенный бюджет стройки, за который народ готов это жилье купить. Если застройщик вложит больше денег в отделку, он перейдет в другую ценовую категорию, начнет конкурировать с «отделочниками».
Та отделка, которая предлагается сегодня в новостройках Москвы и Подмосковья, соответствует той цене, которую за нее платит потребитель. Чтобы получить более высокое качество, нужно работать с отделкой как с индивидуальным, а не массовым продуктом, но тогда она будет стоить немного других денег.
Также стоит понимать, что никакого дизайна не будет, хорошо если будет просто обычный, чистый ремонт, а не «антидизайн». Бывает такое, что список материалов, который изначально заложен дизайнером, не удается выдержать до конца, и тогда возникают странные сочетания дорогой плитки с самым дешевым унитазом. Список того, какие материалы будут использованы, покупателю предоставляют далеко не всегда. Может быть написано «ламинат», а какой, какого качества — неизвестно.
Люди приходят в отдел продаж, им показывают красивые глянцевые каталоги, но как все будет в жизни... Многих ждет большой сюрприз. В домах бизнес-класса и выше уже более основательный подход, там может быть подробный список материалов, вплоть до оттенка краски.
Если есть желание сэкономить и взять готовую отделку — ждать чудес не стоит. А конфликты между покупателями и застройщиками возникают чаще всего потому, что у покупателей были неоправданно высокие ожидания. Они хотели за три копейки получить дизайнерский ремонт, да еще и без дефектов. Если претензии адекватны и легко устранимы, застройщик пойдет навстречу. Но если вы ему предъявляете то, что вы с ним изначально ожидали разные вещи, то может быть конфликт.
Читайте также
«Цена отделки от застройщика в два раза ниже, чем ремонт своими силами»
Покупатели выбирают полуфабрикат: в новостройках становится востребована отделка white box
Выбираем безопасные материалы для ремонта: верить ли приставке «эко»?
В Новой Москве предлагают почти в два раза больше квартир с отделкой, чем в «старой»
Дата публикации 22 января 2019
