19 декабря стало известно, что бизнесмен Роман Авдеев покупает ОПИН (входит в холдинг «Онэксим» Михаила Прохорова), сделку уже даже одобрила ФАС. Авдееву принадлежит компания Ingrad и Московский кредитный банк, который выступает одним из главных кредиторов девелопера. В ОПИН от каких-либо комментариев пока воздерживаются, поэтому Novostroy-M.ru спросил экспертов рынка о возможных причинах сделки и будущем проектов компании.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»
Думаю, что продажа ОПИНа связана именно с задолженностью компании, общая сумма которой достигает 28,8 млрд рублей. С учетом того, что в активе реализуемых объектов девелопера относительно небольшие проекты в Московской области, в которых ежемесячно реализуется порядка 10-30 лотов, у ОПИНа немного ресурсов для возмещения долговых обязательств только за счет продаж. Проблема и в том, что основной земельный банк девелопера – участки в Подмосковье. Область сегодня по уровню покупательской активности явно проигрывает Москве. По всей видимости, данный факт тоже играет не последнюю роль при принятии решения о продаже компании.
Не думаю, что строящиеся проекты ОПИНа будут пересмотрены, поскольку большая часть из них находится в высокой стадии строительной готовности (ЖК VESNA, «Парк Рублево», «Павловский квартал» и др.). А вот освоение новых участков теперь может вовсе не состояться. По всей видимости, Ingrad после проведенного анализа земельного портфеля примет решение, есть ли смысл развивать данные участки или же проще избавиться от них. Однако однозначно стоит отметить, что сейчас не лучшее время для реализации загородных проектов.
Укрупнение бизнеса – логичный сценарий развития девелоперской отрасли в непростые времена. Вспомним, что высокая закредитованность застройщиков в 2008-2009 гг. привела к изъятию банками залоговых активов. Сегодня мы наблюдаем аналогичную ситуацию. Думаю, что продажа ОПИНа не изменит конъюнктуру рынка первичной недвижимости – не тот масштаб. Однако перспектива выхода в продажу 16 тыс. га земель может попросту еще больше уронить стоимость участков в Подмосковье. В этом и состоит главный риск продажи ОПИНа.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»
Практически все флагманские жилые проекты компании или завершены, или находятся в высокой степени строительной готовности (ЖК «Весна» частично заселен, полный ввод в эксплуатацию ожидается через год, как и в ЖК «Павловский квартал»; «Парк Рублево» введен в эксплуатацию). Эти проекты уже вряд ли будут как-то меняться.
А вот как будут осваиваться новые участки (земельный банк компании насчитывает порядка 20 тыс. га в Московском регионе, о чем говорится на официальном сайте девелоперской компании), в особенности столичная площадка возле Симоновской набережной – это, пожалуй, самый интересный вопрос.
Часть земель находится в ближнем Подмосковье (Одинцовский, Мытищенский районы), часть – в дальнем (Клинский), притом не все участки имеют категорию «земли населенных пунктов», то есть для застройки под жилье необходимы будут затраты на перевод, если он будет в принципе возможен.
Как именно будут развиваться эти территории, зависит от того, кто станет конечным владельцем ОПИН и какая им будет выработана дальнейшая стратегия. Скорее всего, наибольший интерес вызывают площадки под строительство жилья в ближнем Подмосковье и в Москве.
Тренд на укрупнение в этом году стал очевидным и, скорее всего, продолжится в следующем. Пока на рынке остается более 10-15 игроков-гигантов, конкуренция остается жесткой, и для потребителя в этом есть плюс, так как растет качество предлагаемого продукта. Но есть и минус: в стремлении к освоению новых участков может начать страдать качество жизни людей в уже сложившихся локациях (яркий пример – активная застройка Красногорского района, Балашихи и т.д.).
Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик группы компаний «ФИНАМ»
Судя по всему, причины сделки кроются не столько в финансовом состоянии компании, рыночной или макроэкономической конъюнктуре, сколько – желании мажоритарного инвестора («Онэксим» Прохорова) выйти из своих активов в России.
У ОПИН на стадии реализации в Московском регионе находится 500 тыс. кв. м жилья (ЖК VESNA, ЖК «Парк Рублево», ЖК «Павловский квартал», ЖК «Павлово» и др.). Скорее всего, при консолидации активов планы по освоению новых участков будут пересмотрены в рамках оптимизации инвестиционного процесса.
В целом же, девелоперы явно все активнее реагируют на сложную рыночную конъюнктуру посредством снижения маржи. Также появляются попытки экономить за счет увеличения масштабов деятельности посредством консолидации рынка (ПИК и «Мортон»). Впрочем, консолидация тоже несколько снизит уровень конкуренции.
Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»
Прежде всего, отметим, что впервые об этом событии, как о возможном на перспективу, заговорили еще летом 2016 года. Московский кредитный банк, владельцем которого и является Роман Авдеев, выступает основным кредитором девелоперской компании ОПИН, поэтому имя нового владельца вполне прогнозируемо.
Что касается незавершенных проектов ОПИН, то новый собственник, безусловно, будет работать над их завершением, тем более, что опыт работы в строительстве у Авдеева, как у владельца в том числе и девелоперской компании Ingrad, есть.
Продолжение тенденции на укрупнение строительных компаний в наступающем году также ожидаемо. Для рынка это положительный момент, поскольку уже на примере совершенных в 2016 году сделок мы видим, что своевременная смена владельцев строительных компаний, попавших в сложное финансовое положение, является оптимальным выходом и для самой компании, и для дольщиков, инвестировавших в ее объекты.
Дата публикации 20 декабря 2016
