О недобросовестных застройщиках сказано уже немало: обманутым дольщикам сочувствуют, для их защиты затеяна целая реформа. Но, оказывается, застройщик тоже может стать жертвой. И агрессором в данном случае выступает не банк и не государство, а дольщик. Наталья Никольская, председатель коллегии адвокатов «Арбат», на конференции ИД «Коммерсантъ» «Апрельские тезисы рынка недвижимости – 2019» рассказала о том, что такое потребительский экстремизм и на что способны дольщики ради выгоды. Новострой-М, ставший интернет-партнером мероприятия, приводит самые важные цитаты из выступления эксперта.
О новой опасности для застройщиков
Привлечь инвестиции и реализовать проект – это только начало доблестного пути застройщика. Построенные объекты нужно еще передать в собственность дольщикам с минимальными для застройщика финансовыми потерями. Основные вопросы девелоперов до сих пор – отношения с властями и банками – хорошо изучены и дискуссий на эту тему достаточно много.
Но есть также новая проблема, которая несет существенную угрозу застройщику. При задержке сдачи объекта, например, на 6 месяцев застройщик на каждый уплаченный дольщиками миллиард рублей может потерять 95 млн рублей неустойки и 47 млн рублей штрафов. Это будет 14,2% на каждый рубль.
По разным данным, средняя задержка получения РНВЭ (разрешения на ввод в эксплуатацию) от обещанного дольщиками составляет от 3 до 8 месяцев, так что цифра 14% – это вполне реальная цифра.
О дольщике и его «боекомплекте»
Современный дольщик – опасность №1 для застройщика. Он идет в одном комплекте с юристом, экспертом по качеству, полицейским и судьей. Функции юриста: заставить застройщика изменить типовой договор, затем отсудить неустойку, штрафы и деньги за качество. Функции эксперта по качеству: составить экспертизу и насчитать максимальное количество денег за недостатки. Функции полиции: при любой задержке стройки дольщик пишет заявление в полицию. Функции суда: взыскать с застройщика произвольную сумму денег, руководствуясь таинственным внутренним убеждением судьи.
Кадр из презентации Натальи Никольской, предоставленный организаторами мероприятия
Поскольку одна из задач застройщика – как можно быстрее всё распродать, отдел продаж идет на разнообразные уступки дольщикам, а в момент продажи рассчитывает на чудо. И мы в результате получаем следующие риски: риск задержки получения РНВЭ, поскольку для скорейшей продажи застройщик ставит очень скромные сроки ввода, не давая себе права на ошибку, риск того, что субподрядчик не успеет сделать качественную отделку и исправить недостатки в нужный срок, и риск затягивания подписания дольщиком акта приема-передачи по надуманным основаниям, что увеличивает срок неустойки.
Опасность №2 – это юристы-экстремисты. Интернет полон форумов с призывами юристов «пойди и получи свой миллион». Юристы нередко представляют собой самостоятельную проблему для застройщика, потому что они входят в неформальные отношения с сотрудниками застройщика и агента, получают доступ к внутренней информации застройщика и даже к персональным данным дольщиков. Они системно и планомерно обрабатывают дольщиков и методично убеждают судиться с застройщиком, описывают простоту получения огромных сумм с застройщика за просрочку и уровень качества. Они предоставляют в суды внутреннюю документацию застройщиков в качестве доказательства нарушения сроков, сложностей с финансированием и с изменением проектов.
Опасность №3 – инициативные жители и активисты. Они способствуют юристам-экстремистам к рекрутированию дольщиков в суды, выискивают дополнительные темы для негативного отношения к застройщику, противодействуют нормальной работе управляющей компании, рекомендованной застройщиком, и после заселения периодически выводят жителей на баррикады.
О том, как спасаться застройщику
Самый простой вариант – строить качественно и в срок. Кроме того, важно защититься от современного дольщика на этапе продажи – то есть поменять условия договора. А именно: включить в него несколько новых условий. Таких, как условие об упрощенном изменении сроков передачи объекта без согласия клиентов. Условие об упрощенной процедуре передачи квартиры в собственность при недобросовестном уклонении дольщика от принятия квартиры, что случается очень часто.
Также необходимо включить условие о штрафах за задержку в приемке квартиры – это очень актуальная тема. Также обязательна добровольная выплата неустойки в приемлемом для застройщика размере в случае нарушения сроков. Любым способом – на счет дольщиков, депозит нотариусу, и обязательно ответ дольщику. Если дольщик говорит в суде: «мне не ответили на претензию», – суд взыскивает неустойку плюс штраф 50% от неустойки. Если всё-таки дело в суде, но ситуация рабочая, нужно разобраться, почему по одним искам суд взыскивает 100% неустойки, а по другим, например, 3.
Секрет в том, что суд должен оценить степень вины застройщика в пропуске срока, а также степень страдания дольщика в этот период. Поэтому основная тактика защиты в судах: доказать с помощью бумаг, что застройщик, конечно, срок пропустил, но сделал это не по своей воле и с большой неохотой.
Важно: доказательств должно быть очень много. Мы по своим делам в каждое дело приобщаем по 2 тома доказательств – это больше 300 страниц текста. К сожалению, компании этого не делают вообще или делают в существенно меньшем размере. Претензиями дольщиков должно, конечно, заниматься отдельное подразделение или компания на аутсорсе, поскольку эта задача временная и такие специалисты не нужны застройщику постоянно.
Читайте также
Потребительский терроризм: за и против
Что делать дольщику, если застройщик переносит сроки сдачи объекта
В Росреестре рассказали, как москвичи защищают квартиры от мошенников
Дата публикации 14 мая 2019
