Рейтинг@Mail.ru

«Эта история очевидно пролоббирована банковским сообществом»

Марта Савенко, шеф Координационного совета Клуба главных редакторов СМИ рынка недвижимости, рассказала порталу Новострой-М о том, что станет с рынком новостроек в России при переходе от долевого строительства к проектному финансированию и почему банки будут получать двойную выгоду от продажи квартир после отмены 214-ФЗ.

Однажды российский рынок недвижимости станет… французским. Мы будем, как цивилизованные люди, вносить бронь за квартиру в новостройке в размере 5%, на этапе земельных работ оплачивать еще 10%, по завершении фундаментных работ внесем 25%, и столько же после завершения строительства. Еще треть суммы отдадим после окончания сантехнических и отделочных работ – и, наконец, при выдаче ключей оплатим последние 5% от суммы сделки. А если не уложимся с платежами до ввода в эксплуатацию – пойдем и возьмем ипотечный кредит… Стоп! Прекращаем писать научно-фантастическую статью – и погружаемся в реальность.

Первое, о чем стоит вспомнить: российский покупатель жилья в массе своей неплатежеспособен. У него нет (и вряд ли в скором времени появится) дохода, который позволит ему осуществить всю эту схему оплаты, описанную мной выше. Большинство моих соотечественников вынуждены брать ипотеку с самого начала, и многие из них особенно радуются предложениям без первоначального взноса. Они готовы платить по 15-20, даже по 30 лет – лишь бы жить в своей квартире.

И вот президент страны делает им царский подарок. Не хочу, говорит, больше слышать про то, что среди вас есть обманутые дольщики. Хочу, чтобы все было надежно, как монолитная высотка: купил квартиру – так уж это квартира, не на бумаге, а в новостройке, и чтобы ее уже в эксплуатацию сдали. 

Если президент сказал – все остальные взяли под козырек и пошли думать как исполнять. По дороге многие мелко крестились и обдумывали планы по выводу капитала из страны. Как раз на это три года отвели, успеть можно. А как вы хотели? Тут делаешь бизнес, делаешь – а тебе раз! – и правила игры поменяли, из казино в поле с тракторами пообещали перебросить.

Но те, у кого бизнес и капиталы, позаботятся о себе сами, а меня сейчас интересует судьба остальных. Тех, кто соберется покупать жилье, например, в 2022 году. Помимо того, что они гарантированно не смогут стать обманутыми соинвесторами, есть ведь и другие последствия от перехода от долевого строительства к проектному финансированию.

Наступят они, правда, не сразу, а чуть погодя – сначала надо будет реализовать все то, что уже построили и не распродали, а также то, что еще построят. Девелоперы московского региона, например, уже второй год подряд выводят на рынок новые проекты один за другим, надеясь, что привлечь деньги граждан и достроить дома им все-таки дадут. Граждане, кстати, не отстают – и в надежде на то же самое покупают и покупают квартиры на самых разных этапах строительства, от фундамента до крыши.

Росреестр прилежно все это фиксирует – и рапортует о том, что за девять месяцев текущего года рынок новостроек в Москве вырос в 1,6 раза по сравнению с 2016 годом. За один только сентябрь зарегистрировали 4,5 тыс. договоров долевого участия – больше было только весной, в марте и апреле. Боюсь даже предположить, какой шквал сделок по ДДУ нас ожидает в декабре, когда гражданам заплатят бонусы. Некоторым их же все-таки заплатят. 

Но вернемся к долгосрочной перспективе. Что произойдет, когда отменят 214-ФЗ?

Размер ипотечного кредита вырастет на 20-30% – это к гадалке не ходи. Потому что не может квартира в готовом доме, вокруг которого еще и благоустройство выполнено, стоить столько же, сколько в строящемся, с грязью, экскаваторами, рисками задержки ввода в эксплуатацию. Это первое, а второе: сейчас девелопер привлекает деньги соинвесторов на ранних этапах строительства и никаких процентов не платит, а вот после отмены долевки включат проектное финансирование, и он будет платить проценты с первого дня, когда ему потребуется что-нибудь потратить.

Нет, конечно, есть такие застройщики-молодцы, у которых есть собственные оборотные средства, но много ли их? Если бы это было так, то и 214-ФЗ никто бы не отменял – просто приструнили бы зарвавшихся, и дело с концом. Так что причина происходящего отнюдь не в попытке оздоровить девелоперское сообщество. Но тогда в чем? Зачем, как вы думаете, вся эта балалайка с отменой понятия «дольщик»? Предвыборная забота о людях – мол, давайте вы будете платить чуть дороже, но перестанете терять? Ошибаетесь.

Вот вам вишенка на торте: эта история очевидно пролоббирована банковским сообществом. Я так думаю, это три-четыре крупнейших банка с госучастием. Остальные сейчас очень заняты взаимодействием с Эльвирой Набиуллиной и думают не о том, как бы еще на ком нажиться, а больше о том, как не утонуть – планы-то у ЦБ по санации наполеоновские.

Почему очевидно? Да очень просто. Сейчас банкиры получают свой доход на новостройках один раз – в виде процентов с ипотечного покупателя. А будут получать два раза: первый – с девелопера, который заплатит их за то самое проектное финансирование, а второй раз – все с того же ипотечника. Ведь оттого что квартиры будут продаваться только в готовых домах, их не начнут покупать за наличные, поскольку платежеспособность российских граждан не повысится.

Скорее, даже наоборот.  

Читайте также:

Блиц-опрос: как изменится рынок новостроек с отменой долевого строительства жилья

 

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Дата публикации 08 ноября
Бесплатная рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости
Подписаться
Популярно на Новострой-М

Спецпредложения от застройщиков в ноябре

Посмотреть все спецпредложения

Рекомендуемые новостройки

4.3
Посмотреть ещё
от 36 629 960 за апартаменты 65,00 м2
Международная в 3 мин. пешком
Сдан
4.3
Посмотреть ещё
от 4 504 951 за однушку 34,15 м2
282 квартиры
Селигерская (2017) в 15 мин. пешком
Строится
4.2
Посмотреть ещё
от 1 618 434 за студию 24,60 м2
207 квартир
Нахабино (ЖД) в 20 мин. пешком
Строится, есть сданные
4.6
Посмотреть ещё
от 8 129 880 за двушку 53,80 м2
326 квартир
Ботанический Сад в 7 мин. пешком
Строится

Скидки и спецпредложения от застройщиков