Уход с рынка одного из крупнейших застройщиков столичного региона — Urban Group — заставил покупателей жилья более тщательно оценивать девелоперов, изучать их историю и репутацию. За май-июнь 2018 года, когда стало известно о проблемах Urban Group, в Московской области было зарегистрировано 13 125 ДДУ против 14 888 ДДУ годом ранее за тот же период, по данным Росреестра. Падение спроса на новостройки таким образом составило 13,4%.
Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая в интервью Новострой-М рассказала о том, как банкротство Urban Group уже отразилось на рынке новостроек Московского региона и еще отразится в будущем.
Наблюдаете ли вы спад продаж в Подмосковье из-за ситуации с Urban Group?
Количество сделок на первичном рынке недвижимости Подмосковья действительно снижается. В первом полугодии 2018 года в Московской области было зарегистрировано 41 352 ДДУ, что на 7,1% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. В Москве же показатели, напротив, увеличились за это время на 42%. Поэтому падение продаж в Подмосковье связано не с банкротством одного из крупнейших девелоперов, а именно со смещением спроса в пользу столичных новостроек, бюджет покупки которых стал сопоставимым с подмосковным. Например, в старых границах Москвы стоимость самой доступной квартиры составляет 3,33 млн рублей за 18,9 квадратных метров.
Еще одна причина падения сделок в области связана с низкой девелоперской активностью и уменьшением количества квартир в продаже. По нашим подсчетам, на первичном рынке Московской области экспонируется примерно 52 тысячи объектов, что на 20% меньше, чем годом ранее. Власти сегодня ограничивают выдачу разрешений на строительство, чтобы не привести к еще большему дефициту социальной инфраструктуры в отдельных подмосковных локациях. Такая стратегия также становится причиной падения продаж.
Можно ли говорить о снижении спроса, вызванном кризисом доверия застройщикам?
Рынок недвижимости — инертный механизм, реагирующий на любые события с определенным лагом во времени. Поэтому оценить реальные последствия для отрасли от ухода одного из крупнейших игроков удастся только через полгода. Полагаю, банкротство Urban Group спровоцирует недоверие покупателей в первую очередь к крупным девелоперам. Как ни парадоксально, именно сейчас застройщики относительно небольших проектов могут получить «второе дыхание» за счет возросшего к ним интереса. Ведь дольщики перестанут ориентироваться только на имя застройщика, обращая внимание на реальную ситуацию на площадке. И в этом есть своя логика. Дело в том, что девелоперы, строящие не столь масштабные проекты, умеют оперативно реагировать на изменения в законодательстве, экономике, покупательских предпочтениях, перестраивая модель бизнеса. Крупные застройщики часто законтрактованы, то есть ограничены на несколько месяцев вперед соглашениями с поставщиками и производителями, а значит имеют меньше пространства для маневров.
Банкротство известного игрока может изменить и структуру сделок, а именно — спровоцировать смещение спроса в пользу новостроек в высокой стадии строительной готовности, для которых риск «заморозки» не актуален. К тому же снижение ипотечной ставки в последние месяцы только способствует развитию данной тенденции. Выбрав готовое жилье, дольщик переплатит меньшую сумму, чем еще пару лет назад.
Стали ли покупатели более осторожными, спрашивают ли документы о финансовом состоянии компании? Интересуются ли устойчивостью компании?
В последнее время покупатели стали обращать больше внимания на наличие различных судебных тяжб в отношении девелоперов. Однако сегодня вряд ли можно найти застройщика без единого судебного иска, что вовсе не говорит о его неблагонадежности. Если претензии касаются каких-то отдельных субъективных вещей, к примеру, покупатель жалуется на качество отделки, то такие претензии не говорят о возможном банкротстве. А вот если с застройщиком судились по причине срыва сроков строительства, то действительно нужно задуматься, а стоит ли инвестировать в такой проект.
Как бы вы в целом охарактеризовали ситуацию с Urban Group и рынком новостроек Подмосковья? Как она отразится на этой отрасли?
С одной стороны, банкротство известных девелоперов подрывает доверие к отрасли в целом, что негативным образом отражается на темпах реализации жилья. С другой стороны, в Подмосковье работают порядка 160 девелоперов, строящих около 5,7 млн кв. м недвижимости, которые с уходом сильного конкурента могут рассчитывать даже на рост спроса за счет его перераспределения.
К тому же контроль государства за девелоперами постоянно усиливается, а это должно снизить негативный эффект. Уже с сентября все застройщики обязаны иметь счет в одном из 58 уполномоченных банков, которые выступят дополнительным контролером. Это позволит еще на ранних этапах понять, что у компании возникли финансовые проблемы, а не доводить ситуацию до критической точки с сотнями обманутых дольщиков. Поэтому считаю, что банкротство Urban Group не приведет к серьезным последствиям для рынка за счет предпринятых превентивных мер в отношении остальных игроков.
Является ли наличие готовых корпусов в проекте гарантией надежности?
Наличие в проекте уже готовых корпусов, конечно, повышает гарантии дольщика. Одно дело, когда перед вами «чистое поле», где девелопер только начал рыть котлован. И совсем другое — жилой комплекс с уже заселенными первыми домами, перед жителями которых застройщик выполнил свои обязательства. Кроме того, жилому комплексу с готовыми корпусами намного проще получить аккредитацию банка по ипотеке или проектное финансирование. В таком случае даже при снижении темпов продаж девелопер сможет использовать кредитные средства, не прекращая стройку.
Как понять, что дела у компании плохи, если судебных исков в связи со срывом сроков еще нет?
Существует несколько открытых полезных источников, с помощью них можно выяснить, насколько ваш девелопер благонадежен. Например, на сайте портала Единого реестра застройщиков доступен рейтинг девелоперов, который формируется, исходя из наличия или отсутствия проектов с перенесенным сроком ввода. «Белые» и «черные» списки застройщиков публикуются также на сайте подмосковного стройкомплекса. Наконец, зайдите на форум дольщиков по интересующему вас проекту, где можно найти самую актуальную информацию. Даже с помощью таких «народных» ресурсов реально вычислить потенциально неблагонадежного продавца.
Может ли в принципе обычный человек понять, плохи или хороши дела у застройщика или нужно все же привлекать со стороны какого-то профессионала, который бы оценил финансовую составляющую застройщика и дал рекомендации?
Сегодня власти выступают за максимальную открытость и доступность информации о застройщике. Поэтому любой потенциальный покупатель может самостоятельно провести оценку. Главное — использовать как можно больше источников: как официальных, так и нет. Пообщайтесь со знакомыми, связанными со строительной отраслью. Изучите сообщения СМИ о проекте и самом застройщике. Наконец, спросите напрямую у девелопера. Если тот не предоставит никакой информации, увы, вероятно, ему есть, что скрывать, и в бизнесе не все так гладко.
Ожидаете ли вы дальнейшую волну банкротств девелоперов в Москве и Московской области? Какие компании могут попасть под удар?
Новые «правила игры» в отрасли наверняка сократят количество застройщиков. Не обязательно речь идет о худшем сценарии — банкротстве. Одни девелоперы продадут активы, другие консолидируют усилия с более устойчивыми компаниями. На ситуацию окажут влияние и банки, а именно — их политика предоставления проектного финансирования и андеррайтинг потенциальных заемщиков-застройщиков. Полагаю, что далеко не все девелоперы смогут с легкостью получить кредитную линию. Под удар попадают наименее ликвидные сегодня новостройки дальнего Подмосковья, а также проекты небольших малоизвестных компаний с низкими продажами.
Сегодня на рынке недвижимости московского региона работают более 400 девелоперов, из которых около 190 ведут строительство менее 20 тысяч квадратных метров — именно столько по площади занимает средний дом. Таким образом, если в банковской сфере сложится монополия по предоставлению проектного финансирования, то почти половина сегодняшних компаний потенциально оказывается в зоне риска. Однако, как показала практика, и большие объемы строительства не становятся панацеей. Поэтому вне зависимости от имени застройщика, масштаба проекта, его локации, нужно в равной степени уделять внимание оценке надежности, не полагаясь только лишь на обещания девелопера.
Читайте также
«Риски покупателей жилья перекладываются на банки»
«В проигрыше все равно останутся покупатели»: эксперт — об отмене долевого строительства
Что делать, если застройщик срывает сроки ввода дома в эксплуатацию?
Дата публикации 19 июля 2018
