ЖК «Балтийский» от «РГ-Девелопмент»

В конце мая этого года рынок столичной недвижимости пополнился новым проектом – жилым комплексом «Балтийский». Он реализуется на севере Москвы, в обжитом районе – рядом есть станции метро, парки и много объектов инфраструктуры. Минимальная стоимость 1-комнатной квартиры на старте составляла 7 млн рублей, сейчас покупателям доступны студии от 6,2 млн. Новострой-М досконально изучил новостройку и узнал о всех ее плюсах и минусах.

Кто строит

Про девелопера новостройки «Балтийский» – компанию «РГ-Девелопмент» мы подробно писали в предыдущих расследованиях новостроек «Петровский парк» и «Фонвизинский». На сегодняшний день портфель «РГ-Девелопмент» включает 800 тыс. кв. метров жилой недвижимости, девелоперская группа присутствует на рынке с 2013 года.

Завершенные проекты – жилой квартал «Октябрьское поле» (1-я очередь), жилые комплексы «Родной город. Каховская» и «Родной город. Воронцовский парк». ЖК «Орехово-Борисово» будет сдан в III квартале 2019 года, в стадии строительства находятся 2-я очередь «Октябрьского поля», «Петровский парк», «Фонвизинский», «Семеновский парк» и «Балтийский». «РГ-Девелопмент» сдает свои объекты без задержек, отзывы в интернете о качестве строительства преимущественно положительные.

Застройщиком ЖК «Балтийский» в проектной декларации указано ООО «Специализированный застройщик «Старопетровский». Это дочерняя организация компании «РГ-Девелопмент», зарегистрированная в 2018 году.

Что строят

Жилой комплекс комфорт-класса «Балтийский» состоит из трех монолитных корпусов переменной высоты (17-22 эт.), детского сада и физкультурно-оздоровительного комплекса. На первых этажах корпусов заработают объекты социальной и коммерческой инфраструктуры, в одном из домов на подземном этаже разместятся 87 кладовых и паркинг на 375 мест, из которого можно будет подняться в квартиру. Архитектурный облик зданий выдержан в неоклассическом стиле, цветовая гамма спокойная – пастельные песочно-бежевые цвета. Класс энергоэффективности домов – С, С+ (нормальный) и В (высокий).

Дома вместят в себя 728 квартир – от студий до 4-комнатных площадью от 23 до 108,7 кв. метра, которые будут реализовываться без отделки. Высота потолков в квартирах – 3,1 и 3,3 метра. Покупатели смогут выбрать из 50 вариантов планировочных решений. В части квартир запроектированы небольшие лоджии, в 4-комнатных и некоторых 3-комнатных их две. Дополнительный туалет запроектирован начиная с больших «двушек».

На внутренней территории комплекса, которая будет свободна от машин, обустроят детские игровые зоны, спортивные площадки и места для отдыха. По внешнему периметру домов сделают гостевые парковочные места. Также предусмотрена станция зарядки для электромобилей.

По данным официального сайта проекта, в начале июня 2019 года на стройплощадке были завершены подготовительные работы, сейчас ведутся разработка котлована и устройство шпунтового ограждения подземной части. Завершить ЖК «Балтийский» планируется в III квартале 2021 года.

Где строят?

Новостройка расположена на севере Москвы, в Войковском районе, недалеко от Ленинградского шоссе. Адрес проекта – Старопетровский проезд, владение 8. По данным Яндекс.Карт, от территории комплекса до станции метро «Войковская» 7 минут ходьбы, до станции МЦК «Балтийская» можно дойти за 10 минут. В пешей доступности находится и ж/д станция «Ленинградская» – до нее чуть более 20 минут. Ближайшие остановки общественного транспорта расположены на Старопетровском проезде, улице Зои и Александра Космодемьянских и Ленинградском шоссе, до них идти от двух до восьми минут.

В центр мегаполиса можно доехать по Ленинградскому шоссе, которое переходит в Ленинградский проспект. До ТТК, согласно Яндекс.Картам – 6,7 км и 9 минут езды на автомобиле без пробок, до Садового кольца – 9,3 км и 12 минут в пути. Но, судя по загруженности в часы пик главных магистралей и самого центра, жителям «Балтийского» со стандартным графиком работы лучше выбрать подземку.

Экология

Войковскому району компания EcoStandard group в своем экологическом рейтинге присвоила 2 балла из 4-х. Район вытянут вдоль загазованного Ленинградского шоссе, также здесь есть промзоны. Однако с юго-западной стороны к району примыкает большой лесопарк с прудами и рекой Покровское-Стрешнево площадью 222 га, что положительно сказывается на экологии локации. С другой стороны района застройки расположены парк у Головинских прудов и популярный у москвичей Тимирязевский парк площадью 232 га.

До парка Покровское-Стрешнево от ЖК «Балтийский» можно дойти за 15 минут, до парков Тимирязевского и у Головинских прудов – примерно 25 минут пешком. Еще один небольшой парк – имени Воровского расположен совсем рядом с новостройкой, буквально в нескольких минутах ходьбы.

Стоит отметить, что промзона «Братцево» площадью 203 га, которая расположена к северу от «Балтийского», сейчас находится в процессе реорганизации. Ее застраивают жилыми домами и объектами инфраструктуры – детскими учреждениями, офисными и торговыми центрами.

Инфраструктура

Из собственных социальных объектов в ЖК «Балтийский» предусмотрены пекарни и кафе, торговая галерея, фрешмаркеты, семейный досуговый центр Resident family club, физкультурно-оздоровительный комплекс. Также в комплексе заработает детский клуб для детей 2-6 лет и центр развития детского творчества. Что касается школ и медицины – здесь застройщик делает упор на развитую инфраструктуру района.

В пешей доступности от территории новостройки действительно работает множество детских садов и школ.

Детские сады.

Школы.

Неподалеку действуют детские и взрослые поликлиники, медицинские центры, часть из них совсем рядом – в нескольких минутах ходьбы от ЖК.

В окрестностях есть много магазинов и супермаркетов, а около станции МЦК «Балтийская» работает торговый центр «Метрополис» с супермаркетом «Перекресток», фитнес-клубом, кинотеатром, развлекательным центром. Здесь можно купить косметику, игрушки, одежду, обувь, технику, пообедать в ресторане или кафе.

Цены в ЖК «Балтийский», сдача III кв. 2021 г., без отделки

Строительство ЖК «Балтийский» ведется в рамках проектного финансирования с использованием эскроу-счетов, счета дольщиков будут открыты в АО «Банк ДОМ.РФ». Проект аккредитован шестью банками, ставки начинаются от 9,7% годовых (программа банка ВТБ).

Конкуренты

В Войковском районе помимо «Балтийского» сейчас реализуются три комплекса – МФК Narva Loft, клубный дом «Исток» и ЖК «Невский», все они бизнес-класса. Первый проект состоит из офисов, апартаментов и гостиничных номеров, во втором стоимость 1-комнатных квартир стартует от 14,6 млн рублей, а цена «квадрата» в среднем составляет 290-320 тыс. рублей. Третий проект хоть и класса «бизнес», но цены здесь значительно ниже, чем в ЖК «Исток», рассмотрим его подробнее.

ЖК «Невский» возводит концерн «Крост» недалеко от станции метро «Водный стадион», в полутора километрах по прямой от «Балтийского». Проект является частью реорганизации промзоны «Братцево», он включает в себя 7 монолитных корпусов высотой 21-30 этажей, в которых запроектированы в том числе и апартаменты. Предусмотрен подземный паркинг и торговая галерея. Часть домов уже построены, сдача жилых домов 5 и 6 намечена на начало 2022 года.

Цены в ЖК «Невский», сдача I кв. 2022 г., без отделки

ЖК «Невский» ощутимо дороже «Балтийского», несмотря на более поздний срок сдачи, но и класс здесь повыше.

Резюме

Плюсы ЖК «Балтийский»:

- рядом 2 станции метро;

- недалеко от центра Москвы;

- адекватные цены;

- есть свои социальные объекты;

- развитая инфраструктура локации;

- парки в пешей доступности.

Минус проекта – не самая благоприятная экологическая ситуация района, но этот недостаток частично компенсируют множество парков и реорганизация ближайшей промзоны. Коэффициент обеспеченности парковочными местами с учетом гостевой стоянки составит 0,6 – не самый плохой показатель для проекта комфорт-класса, но все же надо понимать, что машино-мест на всех может не хватить.

ЖК «Балтийский», как и многие другие проекты компании «РГ-Девелопмент», подойдет тем покупателям, которые хотят жить в относительной близости от центра Москвы, в районе с развитой инфраструктурой и отличной транспортной доступностью. Наличие парков и крупного торгового центра поблизости сделают проживание здесь практически автономным.

Комментирует Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи»

Жилой комплекс от «РГ-Девелопмент» располагается на севере столицы, в пешей доступности от станции метро «Войковская» и МЦК «Балтийская», что важно, учитывая постоянную загруженность Ленинградки. Благодаря расположению в районе сложившейся жилой застройки, рядом имеется множество детских садов, школ и других объектов инфраструктуры, включая ТЦ «Метрополис».

Безусловным плюсом комплекса является собственная инфраструктура: предусмотрен и собственный детский сад, фитнес-центр, семейный клуб, детский клуб и клуб развития детского творчества, собственная торговая галерея с пекарней, кафе и фрешмаркетом. Пожалуй, это один из немногих примеров ЖК, где девелопер уже на этапе концепции тщательно продумал инфраструктурную составляющую комплекса и сумел об этом донести информацию до потенциальных покупателей.

На парковке предусмотрена зарядная станция, что будет актуально уже в недалёком будущем.

В плане экологии место несильно отличается от среднестатистических московских районов. С одной стороны, все большие парки – в доступности около получаса пешком, а рядом есть небольшой сквер и парки. Зато сам район зелёный, деревьев много, благодаря давно сложившейся застройке. С другой стороны, самое близкое промышленное предприятие находится менее чем в 200 метрах от комплекса, это оборонный завод «Авангард». Учитывая, что промышленность «оборонки» в целом сейчас на подъёме, вероятность его релокации стремится к нулю. Спасает только расположение завода к северу от комплекса, и при преобладающей розе ветров с запада и юго-запада больших неудобств он доставлять не должен.

Архитектура самого комплекса достаточно спокойная, цветовые решения традиционные.

Если говорить о выборе квартир, то в комплексе представлены квартиры от студий до 4-комнатных квартир, предусмотрены и востребованные евро-планировки с объединёнными кухнями-гостиными. Правда, на сайте почему-то всегда представлено менее десятка квартир в предложении – маркетинговый ход? Но отсутствие некоторых типов квартир может просто отпугнуть потенциальных покупателей – не все будут звонить и уточнять, а пойдут на более «прозрачные» сайты других ЖК.

В связи с этим сложно и оценить и текущую среднюю цену (явно в комплексе реально продаются больше квартир, но их цена неизвестна), и оценить инвестиционный потенциал комплекса. Однако данный комплекс может рассматриваться как для собственного проживания (в первую очередь, благодаря развитой внутренней инфраструктуре), так и в инвестиционных целях (например, для сдачи в аренду) ввиду хорошей транспортной доступности и близости к станциям метро.