ЖК «Фонвизинский» от «РГ-Девелопмент»

В середине октября 2018 года компания «РГ-Девелопмент» начала реализацию своего нового объекта «Фонвизинский» в Бутырском районе Москвы. Жилой комплекс расположен рядом с двумя станциями метро, ж/д платформой и несколькими парками. Новострой-М подробно изучил новостройку и узнал, кому подойдет жилье в этом проекте.

Кто строит?

Застройщиком жилого комплекса «Фонвизинский» является ООО «ТПУ «Фонвизинская». Это дочерняя организация девелоперской компании «РГ-Девелопмент», которая работает на столичном рынке недвижимости с 2013 года. Портфель компании включает 7 проектов, два их которых уже сданы – ЖК «Родной город. Каховская» и «Родной город. Воронцовский парк».

Новострой-М уже расследовал одну из новостроек «РГ-Девелопмент» – жилой комплекс «Петровский парк». Отметим характерные особенности объектов компании: это преимущественно монолитные здания класса «комфорт» высотой до 25 этажей в пешей доступности от метро. Строительство ведется без задержек, а «Родной город. Каховская» был сдан даже раньше намеченного срока. Покупатели отзываются о качестве домов в позитивном ключе – им нравится оформление входных групп и площадок, современная и функциональная архитектура (высокие потолки, просторные квартиры и т.д.).

Что строят?

ЖК «Фонвизинский» возводится на территории будущего транспортно-пересадочного узла «Фонвизинская». Комплекс включает в себя монолитные 23-этажные корпуса комфорт-класса, в которых запроектированы студии, 1-, 2-, 3- и 4-комнатные квартиры. Класс энергоэффективности зданий – В (высокий).

ЖК «Фонвизинский» в цифрах

Во всех квартирах, кроме студий, предусмотрены балконы или лоджии с «холодным остеклением». В 3- и 4-комнатных будет по два санузла, второй – обычный гостевой либо с душевой кабиной. Высота потолков – 3 метра. Квартиры реализуются без отделки. 

В каждой секции будут работать 3 скоростных лифта, запроектированы комнаты для консьержей. На подземном этаже расположатся кладовые помещения и подземный паркинг. Первые этажи домов отдадут под объекты коммерческой инфраструктуры: магазины, кафе, рестораны, аптеки, фитнес-клубы.

Территорию жилого комплекса закроют от машин и посторонних, запланировано благоустройство. Судя по рендерам, будут созданы газоны, высажены деревья и кустарники, оборудованы зоны отдыха, детские и спортивные площадки.

В рамках ООО ТПУ «Фонвизинская» кроме жилых зданий построят компенсационный паркинг на 420 мест, объекты торгово-бытового назначения, остановки общественного транспорта, подземные пешеходные переходы. Социальных учреждений проектом не предусмотрено.

ЖК «Фонвизинский» планируется ввести в эксплуатацию в конце 2020 года.

Где строят?

Новостройка возводится на северо-востоке столицы, в Бутырском районе, по адресу Огородный проезд, владение 20. Согласно Яндекс.Картам, в двух минутах ходьбы от комплекса расположена станция московского монорельса «Улица Милашенкова», до станции метро «Фонвизинская» можно дойти за 3 минуты, а до ж/д платформы Останкино – за 10 минут. Остановки общественного транспорта находятся в 3-4 минутах пешком.

С центром Москвы жилой комплекс связывает Бутырская улица. До ТТК, которая находится в 4 км от новостройки, по данным Яндекс.Карт, можно доехать без пробок за 7 минут, до Садового кольца – за 13 минут. В будние дни в часы пик близлежащие дороги, Бутырская улица и особенно ТТК сильно загружены, это стоит учитывать при планировании поездок. На скриншоте показаны типичные пробки в будний день в районе 18:00.

Более подробно изучить район жилого комплекса «Фонвизинский» можно на сайте Новострой-М на аэротуре или панораме.

Экология

Бутырский район, по данным компании EcoStandard group, не отличается хорошей экологической ситуацией. ЖК «Фонвизинский» строится на территории промзоны №11 «Огородный проезд». Общая площадь промзоны 138 га, и большую ее часть занимают промышленные предприятия – фабрики, заводы, комбинаты. В настоящий момент производится редевелопмент «Огородного проезда», в частности его застраивают жилыми комплексами – помимо «Фонвизинского» это, к примеру, ЖК «Савеловский Сити» от MR Group.

Отметим, что в рамках редевелопмента так называемого «ржавого пояса» Москвы планируется реконструировать и модернизировать промышленные предприятия, создать высокотехнологичные рабочие места, построить жилые комплексы, что в итоге благоприятно скажется на экологической ситуации.

К минусам локации также можно отнести монорельсовую дорогу, она находится буквально в 30 метрах от ближайшего корпуса. Железнодорожные пути проходят в 150 метрах от нашей новостройки, рядом с ЖК – 4-полосный Огородный проезд. Однако есть и плюсы, которые положительно влияют на экологическую ситуацию.

Согласно Яндекс.Картам, в 20 минутах ходьбы от ЖК «Фонвизинский», расположен живописный парк Останкино с прудом, рядом с ним находится Главный ботанический сад РАН с системой прудов и двумя реками – Лихоборкой и Каменкой.

Площадь парка Останкино – 71 га, ботанического сада – 361 га. В получасе ходьбы есть еще одна крупная территория отдыха – Тимирязевский парк площадью 232 га. 

В пешей доступности также расположены несколько парков поменьше – Дубки, Дубовая роща и Гончаровский парк. Таким образом, у будущих жильцов не будет проблем с тем, где прогуляться, полюбоваться на природу, поиграть с детьми или позаниматься спортом.

Инфраструктура

На территории ЖК «Фонвизинский» не запланированы свои социальные объекты, застройщик делает упор на развитую инфраструктуру района. Так, в пешей доступности от новостройки (до 25-30 минут ходьбы), по данным Яндекс.Карт, действует 21 детский сад и 14 школ, за редким исключением все муниципальные.

Детские сады.

Школы.

Детская поликлиника с молочной кухней находится в 15 минутах ходьбы, до поликлиники для взрослых (с женской консультацией) идти 10 минут. Чуть подальше, в 18 минутах пешком, работает еще одна поликлиника для взрослых.

Недалеко от жилого комплекса (20-30 минут пешком) расположены несколько вузов.

В пешей доступности действует много продуктовых магазинов. Напомним, что и на первых этажах ЖК «Фонвизинский» заработают магазины и супермаркеты.

До ближайшего крупного ТРЦ «Алтуфьевский» с кинотеатром, гипермаркетом, множеством магазинов, ресторанов, сервисно-бытовых услуг можно добраться за 6 минут без пробок.

Цены в ЖК «Фонвизинский», сдача IV кв. 2020 г.

Новостройку аккредитовали 19 банков, ставки начинаются от 9,5% годовых (АК Барс банк), Сбербанк кредитует от 10,5%. Доступна рассрочка с первоначальным взносом от 30% на срок до 12 месяцев под 12% годовых.

Конкуренты

Для сравнения возьмем уже упоминавшийся ЖК «Савеловский Сити» от MR Group, который также возводится на территории промзоны «Огородный проезд», в 1,8 километра от нашей новостройки. «Савеловский Сити» расположен в 10 минутах ходьбы от станции метро «Дмитровская», рядом проходит железная дорога. Комплекс комфорт-класса строится по монолитной технологии, лоты реализуются без отделки. 4 корпуса уже сданы, последний, как и «Фонвизинский», достроят в конце 2020 года.

Цены в МФК «Савеловский Сити», корп. Whiteman (38 эт.), сдача IV кв. 2020 г., апартаменты

В полутора километрах от «Фонвизинского» компания MR Group реализует еще один проект – жилой квартал D1. Это комплекс бизнес-класса, он расположен рядом со станцией метро «Дмитровская», ж/д платформой «Дмитровская» и Дмитровским шоссе. Проект состоит из 23-этажного корпуса и двух 59-этажных небоскребов. Технология строительства – монолит, квартиры реализуются без отделки и с готовым ремонтом.

Цены в ЖК D1, 59-эт. корп., с отделкой, сдача I кв. 2021 г.

Цены на 1- и 2-комнатные в ЖК «Фонвизинский» повыше, чем в другом ЖК комфорт-класса «Савеловский Сити» с тем же сроком сдачи, но в нашей новостройке полноценные квартиры, а не апартаменты (которые дешевле квартир на 15-20%), меньше этажность, ближе станция метро и большие парковые зоны. Проект бизнес-класса D1, где жилье реализуется с отделкой, ощутимо дороже первых двух новостроек.

Резюме

Плюсы ЖК «Фонвизинский»:

- рядом 2 станции метро;

- недалеко от центра Москвы;

- доступные цены;

- развитая инфраструктура локации;

- много парков в пешей доступности.

К недостаткам района застройки можно отнести не самую лучшую экологию, но в будущем, с постепенным редевелопментом промзоны «Огородный проезд», ситуация должна улучшиться. ЖК «Фонвизинский» будет интересен тем покупателям, которые хотят жить недалеко от центра Москвы, им важна отличная транспортная доступность, уже сложившаяся застройка с множеством социальных объектов и близость благоустроенных территорий отдыха.

Комментирует Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи»

«Жилой комплекс в составе промзоны «Огородный проезд» - звучит как срыв шаблонов. На самом деле, всё не так плохо. Площадка примыкает к территории Останкинского пивоваренного завода, но пива там давно не производят (всё сдаётся в аренду). Рано или поздно эта территория пойдёт под редевелопмент. Далее на юго-восток располагаются различные предприятия (пищевой и не очень промышленности), однако при московской розе ветров (запад-юго-запад) это некриминально. А вот возможность жить в пешей доступности от станции метро – в Москве большой плюс. Также из плюсов можно отметить и относительную близость парка Останкино, Ботанического сада, ВДНХ.

Правда, находятся они все по другую сторону железной дороги, перейти которую можно только у станции «Останкино» (кстати, войдёт в состав МЦД-3, что дополнительно улучшит транспортную доступность ЖК), время в пути пешком составит не менее 25 минут. Пока не сделают пешеходный переход в районе улицы Академика Королёва (он там давно напрашивается), сократить путь не получится. Поэтому каждый день с ребёнком, конечно, не погуляешь, но в выходные – почему нет. А каждый день с ребёнком можно гулять в Гончаровском парке (в 800 м) – небольшой, зато уютный.

Из минусов можно отметить близость монорельса (30 м, редко ходит, всё время грозятся разобрать, но в этом случае явно вместо него что-то будет другое, например трамвай), близость железной дороги (менее 150 м). Близость Останкинской телебашни (оснащённой мощными передатчиками и ретрансляторами), наверно, тоже нельзя отнести к плюсам.

Поскольку в ЖК не предусмотрено собственной социальной инфраструктуры, то приходится рассчитывать на детские сады и школы в окружении. Благо в районе присутствует не только промышленность, но и сложившаяся жилая застройка с детскими садами, школами, детской и взрослой поликлиникой. С чем не очень хорошо, так это с фитнес-центрами – с бассейнами в пешей доступности нет, без бассейна – выбор небогат. Только в плане ритейла ЖК повезло, но что именно будет в составе первого этажа – пока неясно, чёткой схемы, видимо, пока нет – все помещения без конкретной технологии (во многих ЖК первый этаж отдают под коммерческую инфраструктуру, при этом не до конца понимая, что именно и в каком объёме должно быть).

Хорошая новость для обладателей Теслы и других электромобилей – в подземном паркинге предусмотрена зарядная станция! Можно посмеяться над этим, понимая, что среди покупателей квартир в «Фонвизинском» владельцев электромобилей будет немного (скорее всего от слова «совсем»), однако если смотреть на перспективу лет 5-10, то увеличение распространения электромобилей неминуемо, и станция станет востребована. Сейчас же это больше похоже на попытку выделиться среди ЖК комфорт-класса.

Комплекс обладает достаточно лаконичной, я бы даже сказал, примитивной (на рендерах) архитектурой, возможно, вживую будет смотреться лучше. Но что точно лучше не будет смотреться – это наружные блоки кондиционеров в корзинах – решение явно устаревшее, и достойное сегодня только эконом-класса.

Ассортимент квартир представлен от студий до 4К квартир. Есть и квартиры востребованных европланировок с объединённой кухней-гостиной. Планировки в целом неплохие, но можно придраться к совмещённым санузлам в большинстве двухкомнатных квартир. Хуже то, что все квартиры предлагаются без отделки, и покупателям придётся самостоятельно делать ремонты, а реальные сроки заселения комплекса составят минимум 2-3 года.

Средняя цена за 2019 год подросла на 18%, чему способствовал не только общий рост цен на рынке новостроек, но и повышение стадии строительной готовности. Скорее всего, в этом году динамика будет более скромной – ажиотаж «эксроу-не эскроу» несколько спал, а после сдачи в 4 квартале этого года квартиры так динамично дорожать не станут. Поэтому рассматривать для спекулятивных инвестиций комплекс, наверно, не стоит. Квартиры здесь, ввиду близости метро и отличной транспортной доступности, хорошо подойдут для последующей сдачи в аренду – но придётся предварительно «вложиться» в ремонт. Для семейного проживания – неплохой вариант, главное брать квартиру в корпусах подальше от железной дороги и монорельса.