В ИНКОМ-Недвижимость рассмотрели некоторые наиболее актуальные проблемы, связанные с планируемым возведением новостроек в рамках инициированной столичной программы реновации ветхого жилфонда, как то: зонирование городских территорий под застройку, наличие на строительной площадке не снесенных по решению жильцов пятиэтажных домов, перспективы и риски частных застройщиков, участвующих в реализации программы. Свое видение развития ситуации представил руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.
Точечная застройка вместо комплексного обновления?
«Разрабатываемая программа реновации в настоящее время претерпевает изменения и в финальном виде будет выглядеть иначе, нежели задумывалась первоначально. Организовать полноценные зоны реновации с комплексной застройкой будет крайне сложно, поэтому планируется, что снос и возведение будут происходить точечно – составят адресный план этих мероприятий. И если раньше предполагалось, что Москва будет обновлена, перестроена и станет этаким городом-садом, а также появятся изменения в сторону укрупнения проектов, то сегодня я бы не стал говорить о кардинальных преобразованиях в зонировании городских территорий.
Под многоэтажную застройку, согласно нормативам, может быть использована территория площадью от 0,3 до 0,5гектара – на таком участке, к примеру, умещается одна секция современного панельного дома с придомовой территорией либо небольшой монолитный проект с придомовой территорией. Половина гектара, гектар – стандартные размеры строительных площадок в центре столицы. На окраинах территории больше, порой они могут достигать нескольких десятков гектаров. В качестве примера действительно комплексного обновления локации можно привести ЖК ЗИЛАРТ, квартиры в котором реализует департамент новостроек ИНКОМ-Недвижимость: на участке площадью 65 гектаров возводится реально масштабный проект».
Всех снесут, а я останусь?..
«Одна из главных проблем в подготовке программы реновации – отсутствие единообразия и системности. Сейчас выходит так, что старые пятиэтажки, жильцы которых проголосовали против сноса, останутся и могут перегораживать стройплощадки новых ЖК. В результате девелоперы лишатся возможности возводить проекты планомерно – им придется разбивать строительство на несколько этапов. Например, система коммуникаций в таком случае не сможет быть проложена единовременно и целостно, усложнится прокладка дорог, возникнут трудности с полноценным обустройством дворовой территории и т.д. В каждом конкретном случае появятся индивидуальные препятствия самого разного свойства. Универсальных рецептов не будет – девелоперам придется как-то “извернуться”, чтобы “обыграть” наличие старого дома на территории новой застройки. Подобные пертурбации ведут к увеличению себестоимости проектов, но никак не способствуют повышению цен на квартиры в новых домах.
Напротив, из-за соседства с “хрущевкой” снижение покупательского спроса на жилье в новостройках может доходить до 15%, а уменьшение стоимости этих объектов – до 20%. Хотя нельзя считать это непременным условием для всех новых ЖК с “обременением” в виде пятиэтажки на территории. Если речь идет об удобном для жизни районе, а старый дом “примостился” где-нибудь сбоку и не нарушает целостность комплексной застройки, то его присутствие не должно заметно влиять на цену жилья в новостройках».
Участие в программе для частных застройщиков может обернуться банкротством?
«Многое зависит от ресурсов и масштабов деятельности самих застройщиков. Показателен пример прошлой программы сноса пятиэтажных домов, которая длится с 1999 года и сейчас подходит к завершению. Тогда у некоторых девелоперов с малым объемом застройки проекты оказались убыточными, некоторые, действительно, обанкротились: если вы беретесь перестраивать, например, всего один дом, то, конечно, довольно сложно получить коммерческую выгоду от этого предприятия. Участие в программе сноса пятиэтажного жилфонда – с переселением жильцов силами застройщика – перспективно только для крупных игроков рынка, поскольку у них есть ресурсы, которые, образно говоря, можно перекладывать из одного кармана в другой. Так, для поддержания проекта, терпящего убытки, они воспользуются финансовыми средствами от прибыли с другого проекта. Небольшие компании не справятся с масштабами такой операции, им крайне непросто получить дивиденды в этих условиях».
Игроки рынка недвижимости станут заложниками планов городских властей?
«Всеми новыми проектами на месте сносимых домов будут заниматься коммерческие компании. Это не социальные объекты, то есть какой-то объем квартир предназначен для “переселенцев”, но в основном это коммерческое жилье. Застройщики будут руководствоваться, прежде всего, соображениями экономической состоятельности данного предприятия. И, конечно, непросто будет найти девелоперов для строительства на площадках, где остались “штучные” пятиэтажки, и где есть реальная перспектива неудобного соседства с ними. Очевидно, что большие участки в привлекательных районах будут пользоваться преимущественным спросом у девелоперов».
Градоначальники оптимизируют объем вводимого жилья?
«Власти в этой программе влияют на объемы строительства путем выделения площадок – какие и когда следует предлагать застройщикам. Основная цель – не допустить, чтобы первичный рынок столицы “сдулся” под собственной тяжестью, ведь масштабного введения нового жилья он не осилит. Сегодня в экспозиции находится около 3 млн квадратных метров, и, несмотря на рост продаж, который мы фиксируем последнее время, спрос на рынке все-таки крайне низкий. Пока сохраняется общая экономическая нестабильность, думаю, неуместно говорить о необходимости наращивания объемов жилищного строительства в Москве. В сложившейся ситуации считаю важнейшей функцией города не допустить затоваривания, а для этого необходимо выделять не все площадки сразу и всем желающим застройщикам, а постепенно и выборочно».
Дата публикации 03 июля 2017
