Портал Novostroy-M.ru и компания Savills в России продолжают цикл совместных публикаций о рынке недвижимости. Кристина Томилина, Директор департамента продаж городской недвижимости, рассказывает о том, во сколько обойдется содержание элитного жилья.

Когда процесс покупки завершен, и квартира перешла в собственность покупателя, сразу же образуются две новые статьи расходов – ежемесячный сервисный платеж (эксплуатационные и коммунальные расходы) и ежегодный налог на имущество.

Средний размер платежа за содержание в новом доме – порядка 150-180 руб./кв.м. Есть, правда, и более дорогие дома, куда входят услуги консьержа, частный бассейн и т.п. В таких домах стоимость может доходить до 250-270 и более руб./кв.м. Также более высокие тарифы отмечаются в высотных проектах из-за специфики их эксплуатации, поддержания работоспособности инженерных систем.

В плату за содержание входят, как правило, следующие услуги:

• Вывоз мусора
• Поддержание ландшафтного дизайна
• Охрана
• Консьерж
• Содержание дома и коммунальные услуги (электрик, сантехник и т.п.)
• Оплата содержания паркинга
• Содержание общих зон, например, бассейна, фитнеса и т.п.

Если, например, в доме есть консьерж-сервис, ежемесячные затраты могут повышаться примерно на 30-50 рублей с квадратного метра, не считая стоимости самих услуг.

Еще одна важная статья расходов – необходимость платить налог на имущество. Эта обязанность возникает сразу же после перехода права собственности на объект недвижимости к новому владельцу.

Согласно действующему законодательству, для квартир, кадастровая стоимость которых составляет от 50 до 300 млн рублей, устанавливается ставка налога в размере 0,3% от кадастровой стоимости квартиры. Это максимум, который владелец квартиры заплатит в 2020 году (налог за 2019 год). Пока налог увеличивается постепенно на 20% в год (поправочные коэффициенты – см. ниже).

Поправочные коэффициенты

В связи с тем, что сумма налога, рассчитанная от кадастровой стоимости, как правило, значительно выше рассчитываемой от инвентаризационной стоимости, на переходный период установлены поправочные коэффициенты, применяемые при расчете суммы налога:

• 0,2 – при расчете налога за 2015 г.;
• 0,4 – при расчете налога за 2016 г.;
• 0,6 – при расчете налога за 2017 г.;
• 0,8 – при расчете налога за 2018 г.

Если предположить, что кадастровая стоимость квартиры составляет, допустим, 120 млн рублей (при площади, например, 150 кв. м), то ее собственники за 2019 год заплатят налог в полном размере, а именно:

Налоговый вычет = 120 000 000 / 150 кв. м * 20 кв. м = 16 000 000 рублей.

Сумма налога к уплате за 2019 г. округленно = (120 000 000 – 16 000 000)*0,3% = 312 000 рублей.

Надо иметь в виду, что нередко в элитном сегменте кадастровая стоимость квартир превышает рыночную. Так как налог платится именно с кадастровой стоимости, в момент заключения сделки нелишним будет поинтересоваться ее величиной и заранее рассчитать сумму налога, которую придется заплатить. Иначе неприятных сюрпризов не избежать – ведь разница между кадастровой стоимостью и стоимость покупки может быть достаточно существенной (в некоторых случаях она может доходить даже до 50%).

Мы часто сталкиваемся с ситуацией, когда кадастровая стоимость объекта в сравнении с домами-аналогами неоправданно высока. Мы наблюдали уже много случаев обращения собственников таких квартир в судебные инстанции для оспаривания завышенной стоимости. В нашей практике есть пример, когда квартира на западе Москвы большой площади была оценена более чем в 300 000 000 млн руб. (кадастровая стоимость), при этом владелец приобрел её в 2014 году за значительно меньшую сумму. В данном случае ставка налога составит 2%, т.е. ежегодно необходимо будет оплачивать налог на имущество в размере до 6 млн руб. (с учетом налогового вычета в 20 кв.м).

Если еще несколько лет назад покупателя особенно не волновал вопрос затрат на содержание жилья, то сейчас ситуация изменилась. Все интересуются будущей стоимостью обслуживания, а также текущей кадастровой стоимостью объекта. Во многом решение покупать квартиру или нет, зависит сегодня от стоимости ее содержания. Покупатель сравнивает цену за кв. м обслуживания и само состояние дома. Часто, например, в случае приобретения вторичных квартир, он просто не понимает, за что он должен столько платить, учитывая состояние здания, внутренней «начинки» или качества обслуживания, и просто уходит на другой объект.

Как правило, все расходы по квартире собственники элитного жилья оплачивают достаточно аккуратно. Из справок, которые мы берем в ТСЖ перед заключением сделки, видно, что в основном задолженностей у владельцев элитной недвижимости практически не возникает. В отдельных случаях они просто гасятся по согласованию с ТСЖ.

Примеры стоимости эксплуатации:

Квартира в ЖК «Еропкинский, 16». Владельцу этой квартиры площадью около 190 кв.м придется платить 50 000 руб./мес + коммунальные платежи.

Кадастровая стоимость 1 кв.м в этом доме составляет 688 000 руб.

Расчет налога на имущество для этой квартиры:

Налоговый вычет = 130 720 000 / 190 кв.м * 20 кв.м = 13 760 000 рублей

Сумма налога к уплате за 2019 г. округленно (в случае сохранения кадастровой стоимости) = (130 720 000 – 13 760 000)*0,3% = около 350 000 рублей

Таким образом, за год полное содержание квартиры обойдется в 1 млн рублей.

Квартира в ЖК «Пожарский» (Пожарский переулок, 11). Площадь одной из квартир, расположенной в этом проекте, составляет 170 кв. м, а ее кадастровая стоимость – 152 205 000 рублей. Ежемесячно за эксплуатационные и коммунальные расходы, а также за машиноместо придется платить 25 000 рублей.

Расчет налога на имущество для этой квартиры:

Налоговый вычет = 152 205 000 / 170 кв.м * 20 кв.м = 17 906 000 рублей (округленно)

Сумма налога к уплате за 2019 г. округленно (в случае сохранения кадастровой стоимости) = (152 205 000 – 17 906 000)*0,3% = около 400 000 рублей

Таким образом, за год полное содержание квартиры обойдется в 700 000 рублей.