Нестабильная мировая обстановка, запредельные ипотечные ставки, инфляция… Что будет дальше с ценами на недвижимость, что ждет строительную отрасль в целом и каковы прогнозы экспертов на 2025 год, рассказывает Новострой-М.
Факторы влияния: экономический контекст
От чего зависят цены на рынке недвижимости
Прогноз цен на недвижимость в Москве: мнения экспертов
Факторы влияния: экономический контекст
В 2024 году произошло два глобальных события, оказавших серьезное влияние на сферу недвижимости: отмена льготной ипотеки с господдержкой, рассчитанной на все категории заемщиков, и рекордный рост ключевой ставки ЦБ РФ. В результате после 1 июня (именно тогда завершилась безадресная льготная ипотечная программа) количество заключенных ДДУ снизилось более чем на 30%, а доля ипотечных сделок сократилась с 79% до 48%.
При этом цены на недвижимость ниже не стали. Напротив, они продолжили свой рост. Так, по данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», «квадрат» жилья в старых границах Москвы в среднем стал дороже на 6,4% и составил 418,4 тыс. руб. В ТиНАО цена за метр в новостройках преодолела отметку в 243 тыс. руб.
Для поддержания спроса, просевшего после отмены льготной ипотеки, застройщики стали более активно предлагать рассрочку платежа в качестве «рабочего» инструмента. Ее доля выросла в 2024 году с 5% до 40% и, вероятно, будет только увеличиваться в 2025 году, в частности, на фоне появления нового ипотечного стандарта от ЦБ, который вносит запрет на субсидирование от застройщиков.
Понятно, что от перечисленных факторов пострадал, в первую очередь, массовый сегмент рынка. Высокобюджетные новостройки, напротив, стали даже больше интересовать потенциальных покупателей. Так что же будет с ценами на недвижимость в 2025 году?
От чего зависят цены на рынке недвижимости
Цены на недвижимость зависят от множества составляющих. Именно поэтому эксперты всегда с осторожностью делают подобного рода прогнозы, особенно в период турбулентности.
В 2025 году большинство решающих факторов пока не внушают оптимизма, поэтому на сегодняшний день прогнозы сложно назвать утешительными. Как минимум, они пока очень острожные, и на это есть несколько основных причин.
Ключевая ставка
Ключевая ставка, влияющая на условия вкладов, займов и ипотечного кредитования, пока остается на максимально высоком уровне. На 2025 год по ней запланировано 8 заседаний, из них четыре опорных. Первое важное заседание состоится 14 февраля.
При установлении ключевой ставки ЦБ РФ смотрит на уровень инфляции, ее ускорение, инфляционные ожидания, кредитную активность. Судя по всему, в обозримом будущем существенного снижения ждать не приходится. Большинство экспертов склоняются к тому, что ставка в лучшем случае сохранится на уровне 21%, а в худшем – повысится на 1-2%. О некотором понижении можно будет говорить лишь во второй половине года, если будет наблюдаться устойчивое уменьшение уровня инфляции.
Соответственно, ипотечное кредитование в 2025 году останется недоступным для большинства заемщиков. Приобретать жилье будут «для себя» и лишь в том случае, когда это действительно необходимо. Также сведутся на нет покупки жилья впрок. Всё это будет сдерживать рост цен на недвижимость.
Но и тут есть свои нюансы. При падении спроса, как правило, покупателей начинают завлекать акциями и скидками. Однако высокая инфляция и постоянно растущие издержки застройщиков (в том числе на зарплатный фонд и работу подрядчиков) не позволят заметно снизить цены на новостройки.
Депозиты
Высокая ключевая ставка привела в 2024 году к резкому сокращению жилищных кредитов и увеличению числа средств, размещенных в банках на депозитах. Те, кто ранее предпочитали вкладываться в недвижимость, считая это оптимальным вариантом для сохранения собственных средств, переориентировались на банковские вклады под солидные проценты – из-за заградительного первоначального взноса и неподъемных ежемесячных платежей по ипотеке.
Сейчас на банковских депозитах накопились огромные суммы, порядка 51,8 трлн руб. – по данным на октябрь 2024 года. Из них 43% – вклады физических лиц в диапазоне от 1 до 10 млн руб. Объем средств в ближайшее время будет только увеличиваться, замедляя динамику спроса на рынке жилой недвижимости и формируя отложенный спрос.
Существует вероятность, что как только ключевая ставка стабилизируется (признаком стабилизации считается ее неизменность на протяжении двух заседаний подряд) и в перспективе создадутся условия для ее дальнейшего понижения, россияне начнут массово забирать свои деньги и вкладывать их в различные активы. В первую очередь, конечно, в квадратные метры. Это приведет в конечном итоге к повышению цен на недвижимость, так как на рынке станет больше покупателей с реальными деньгами, которые спровоцируют скачок спроса на квартиры.
Иное
В 2025 году из-за высокой ключевой ставки продолжится падение ипотечного спроса, а основные продажи будут стимулироваться специализированными льготными программами. В первую очередь, речь идет про семейную ипотеку. Аналитики считают, что в целом объем выдачи ипотеки значительно сократится, до 3,5-4 трлн руб. в денежном выражении.
Более активно станут использоваться программы рассрочки, а рыночная ипотека будет актуальна в основном тем, кому немного не хватает относительно небольшой суммы в качестве «доплаты» при покупке жилья.
Также на рынок недвижимости окажет влияние новый документ – «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков». Он вытеснит с рынка большинство программ кредитования, в которых предполагалось изменение ставки в течение всего срока. Ужесточатся и требования к заемщикам. Например, ипотека станет недоступной для тех, у кого нет собственных накоплений и, соответственно, первоначального взноса. С другой стороны, заемщики будут в большей мере защищены от невыгодных сделок, возможной невыплаты кредита и потери приобретенного жилья.
Все эти факторы так или иначе окажут свое влияние на цены на недвижимость в 2025 году.
Прогноз цен на недвижимость в Москве: мнения экспертов
Федор Ушаков, директор по продажам компании «Мангазея», считает, что рост цен на недвижимость будет зависеть от класса новостройки. В сегменте премиум они продолжат расти, ведь подобные активы не падают в цене. В бизнес-классе они в лучшем случае останутся на прежнем уровне. А вот «комфорт» пострадает: девелоперы будут вынуждены идти по пути упрощения проектов и снижения стоимости жилья.
Дмитрий Железнов, коммерческий директор ГК «Кортрос», придерживается мнения, что цены на недвижимость в 2025 году продолжат расти, но сдержанными темпами. Возможно, они выйдут на плато, но снижаться вряд ли станут. Вся новейшая история показывает, что ни в один кризис не происходило падения стоимости жилья. И в этот раз рассчитывать на подобное развитие событий не стоит.
Мария Александрова, директор по продукту и рекламе Dominanta, говорит о том, что увеличение ключевой ставки в 2024 году привело к росту стоимости проектного финансирования новых проектов и перерасчета финансовых моделей. В связи с этим не исключено, что при сохранении ставки на текущем уровне или при ее увеличении строительному рынку понадобятся дополнительные антикризисные меры, чтобы через 1,5-2 года не наблюдалось дефицита предложения, так как девелоперский бизнес, особенно в сегменте «масс-маркет», уже испытывает существенное снижение доходности.
Элина Ханнанова, директор по продажам ГК «Гранель», отмечает, что сейчас наблюдается период некой стабилизации стоимости недвижимости. В некоторых, наименее ликвидных проектах, можно даже говорить о небольшом снижении цен. Также для привлечения покупателей застройщики предлагают широкий спектр акций. Тем не менее, цены на недвижимость в 2025 году, вероятно, пойдут вверх. Этому способствует курс доллара, уровень ключевой ставки и удорожание стройматериалов и услуг подрядных организаций.
Читайте также:
Новый ипотечный стандарт: какую ипотеку запретят выдавать с 2025 года?
22% россиян ощутили рост доходов и готовятся купить новое жилье уже в этом году
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 30 января 2025
Оставить отзыв