Большинство городов Подмосковья, где есть железнодорожная станция, стали центром притяжения для девелоперов – в локациях вокруг станции образуются очаги строительства новых жилых комплексов, а квартиры в них являются одними из самых ликвидных на рынке.
Сегодня активно застраиваются районы в шаговой доступности от ж/д станций в Одинцово, Раменском, Химках, Пушкино, Мытищах, Подольске, Железнодорожном, Королеве, Люберцах, Красногорске. Иными словами, практически во всех городах-сателлитах в ближнем поясе Подмосковья присутствуют новостройки, расположенные недалеко от ж/д станций.
«Многие жители Московской области работают в столице, и железнодорожный транспорт обеспечивает им своевременный и экономичный проезд до Москвы. Кроме того, в большинстве городов Подмосковья основные инфраструктурные объекты располагаются также вблизи железнодорожных станций»
Елизавета Гудзь, «НДВ-Недвижимость»
Несмотря на то, что в некоторые районы столицы из области можно добраться разными видами транспорта, железнодорожный имеет важное преимущество: вместимость электричек гораздо выше, чем автобусов или маршрутных такси. Также на железнодорожном транспорте можно без пересадок доехать до центра Москвы, что, увы, невозможно на любом другом.
По словам директора департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрия Пантелеймонова, электрички особенно востребованы в тех городах Подмосковья, где существуют проблемы с другим общественным транспортом. Кроме того, некоторые автомобилисты, проживающие в новостройках Подмосковья, делают выбор в пользу железной дороги ради экономии времени на ежедневный маршрут из дома на работу и обратно.
«Учитывая, сложную транспортную ситуацию в области, электрички - это единственный транспорт, позволяющий доехать до города без пробок за заранее рассчитанное время. Поэтому наиболее привлекательным вариантом становятся квартиры в домах, расположенных в шаговой доступности от ж/д станции, но не ближе 300-500 метров, стоящие не на первой линии от ж/д полотна, а в глубине застройки или за зеленой полосой»
Денис Бобков, ОАО «ОПИН»
Между тем, если речь идет о новостройке бизнес-класса, жильцы которой пользуются преимущественно личным автотранспортом, то соседство с железнодорожной стацией станет дополнительным, но не первоочередным плюсом в пользу выбора дома. «Более того, если ЖК расположен вдали от станции, но имеет удобный выезд на шоссе, позволяющий выбраться из города без пробок, то такой вариант будет более предпочтителен и может стоить дороже», - говорит Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP.
Объекты
Новостройки Одинцово, которые расположены в центральной части города, имеют хорошую пешую доступность до ж/д станции – ЖК «Единый Стандарт» и ЖК «Да Винчи». Время в пути на электричке от станции до Киевского вокзала составляет 30 минут. При этом маршрут электрички захватывает станции метро «Кунцевская», «Фили», «Международная» и «Беговая».
В Железнодорожном недалеко от ж/д станции находятся такие проект как ЖК «Центр-2» и мкр. «Центральный». Время в пути до Курского вокзала составляет 35-40 минут.
В Долгопрудном поблизости от ж/д станции строится жилой комплекс «Московские водники». Время в пути до Москвы - 10 минут.
В Пушкино вблизи от станции «Заветы Ильича» строится «Новое Пушкино». До площади трех вокзалов от станции можно добраться за 35-40 минут. Это даже меньше, чем время в пути от некоторых районов, прилегающих к внутренней стороне МКАД.
В Химках реализуется проект «Правый Берег», который находится в пешей доступности от платформы «Химки». Время в пути до Москвы (станция «Петровско-Разумовская») отсюда занимает всего 10 минут, до Ленинградского вокзала – 20-30 минут.
Быстро до столичного метро можно добраться от жилых комплексов «Академический» и «Красная Горка», которые строятся в Люберцах. От платформы «Люберцы-1», которая находится в пешей доступности от этих новостроек, можно доехать до метро «Выхино» за 6-10 минут.
В Реутове строящиеся мкр. «Новокосино» и «Новокосино-2» расположены в 10-15 минутах ходьбы от станции «Реутов», а время в пути до ближайшей платформы на территории Москвы составляет 5 минут.
В г. Мытищи вблизи ж/д станции находятся ЖК «Академик 1 и 2». Время в пути от станции до ближайшей платформы «Лось» на территории Москвы составляет 7 мин. ЖК «Ньютон» расположен в центре города всего в 500 м от ж/д станции «Мытищи» (5 минут пешком). Ехать на «Спутнике» до Ярославского вокзала 18 минут.
Следует отметить и мкр. «Красногорский» недалеко от станции «Нахабино». С Рижского вокзала каждые 15 минут отправляются электрички. Добраться до микрорайона можно практически за час.
Также на достаточно близком расстоянии к железнодорожным станциям расположен Мортонград «Бутово», где расстояние до ж/д платформы «Бутово» - 1,4 км.
Цены
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» считает, что на цену квартир в новостройках влияет совокупность факторов, а не только наличие/отсутствие поблизости железнодорожной станции. Ряд проектов, например, в Новой Москве обеспечены только автомобильным транспортом, тем не менее, цены там также остаются среднерыночными. На формирование цены влияет строительная готовность объектов, удаленность от МКАД, наличие социальной и развлекательной инфраструктуры и т.д.
«Наличие поблизости от жилого комплекса железнодорожного узла влияет на темпы продаж и цену квадратного метра. Особенно это заметно в комплексах эконом- и комфорт-класса, где спрос на жилье напрямую зависит от хорошего транспортного сообщения с Москвой, так как основная часть покупателей использует железнодорожный транспорт для ежедневных поездок на работу. В комплексах бизнес-класса на первый план при ценообразовании выходит хорошая автомобильная доступность и качество самого объекта, а наличие рядом железнодорожной станции становится не определяющим критерием при выборе, а скорее приятным бонусом»
Анна Соколова, «Метриум Групп»
Как отмечают эксперты, если сравнивать проекты аналогичные по качеству, то цена на квартиры с лучшей транспортной доступностью всегда будет выше. На сколько выше, будет зависеть от расположения дома (видовые характеристики, уровень шума) и качества самого проекта. При благоприятном стечении обстоятельств разница может достигать 20%.
Игорь Сибренков, заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест», отметил, что из опыта ГК «Мортон» наиболее показательным примером влияния близости ж/д станции на продажи, были микрорайоны «Северное Кучино» и «Южное Кучино», расположенные в шаговой доступности от ж/д станции «Кучино». Сейчас в этих новостройках все жилье уже раскуплено, но свободные квартиры есть в микрорайоне «Южное Кучино 2», который располагается по соседству.
«На цену квадратного метра соседство новостройки с ж/д станцией оказывает минимальное влияние, но вот темпы продаж, конечно, выше. По нашим оценкам близость к ж/д станции может дать прибавку в 10-15% к количеству сделок на объекте в месяц»
Анна Чижова, «Домус финанс»
«Ликвидность проекта высока, даже если жилой комплекс несколько удален от железнодорожной станции. Например, мкр. «Лобня Сити» находится в 2 км от станции «Лобня». Это расстояние можно преодолеть на общественном транспорте, на автомобиле или пешком. Продажи первой очереди стартовали в июне 2014 г., и уже сейчас мы отмечаем, что проект востребован на рынке, так как для многих покупателей квартир в новостройках Подмосковья важно наличие развитой транспортной сети, связывающей город с Москвой»
Дмитрий Пантелеймонов, ГК «Лидер Групп»
| Название ЖК |
Девелопер |
Минимальная цена кв. м., руб. |
Минимальная стоимость однокомнатной квартиры, руб. |
| «Единый Стандарт» |
«Рантек-МФД» |
72 000 |
3 700 000 |
| «Да Винчи» |
Tekta Group |
111 500 |
5 057 300 |
| «Центр-2» |
ЖСК Центр-2, «Конструктор» |
77 500 |
3 291 560 |
| «Центральный» |
«ДОК-6» («Главстрой») |
97 800 |
3 788 026 |
| «Новое Пушкино» |
«Флагман» |
59 000 |
2 400 140 |
| «Правый Берег» |
Недаркал |
113 000 |
4 264 450 |
| «Академический» |
«Десна», «Веста СФ» |
73 000 |
4 027 712 |
| «Красная Горка» |
ГК ПИК, «ДСК-1» |
70 000 |
3 638 223 |
| «Бутово» |
ГК Мортон |
70 000 |
3 272 000 |
| «Южное Кучино 2» |
ГК Мортон |
53 000 |
3 400 000 |
| «Рождественский» |
ГК Мортон |
90 700 |
3 700 000 |
| «Новокосино» |
«Эксперт» |
79 000 |
3 885 120 |
| «Московская 21» |
ЦНИИМЭ |
67 300 |
5 721 800 |
Минусы соседства
«Если новостройка расположена непосредственно перед железной дорогой, то будущие жители будут испытывать дискомфорт от такого соседства, связанный с шумом от больших пешеходных потоков и проходящих мимо поездов. Таким образом, ликвидным такой проект будет трудно назвать»
Владимир Богданюк, Est-a-Tet
Негативными факторами от близости жилого комплекса к ж/д станции являются разнородное социальное окружение вблизи таких инфраструктурных объектов, а также повышенный уровень шума. Между тем, согласно строительным правилам в черте города жилые дома должны находиться на удалении не менее 100 метров от железной дороги. Причем в этой зоне необходимо создать своеобразный зеленый «экран» из деревьев и кустарников.
Однако практика показывает, что новостройки располагаются в пределах 10-15 минут ходьбы (около 800 метров). Этого расстояния вполне достаточно, чтобы нивелировать все негативные факторы, которые вызывает соседство с железной дорогой, например, шум от поездов или низкий уровень безопасности, связанный с большим количеством людей.
«При размещении железных дорог в выемке или при установке шумозащиты, ширина санитарно-защитной зоны может быть уменьшена, но не более чем на 50 м. Кроме того, не менее 50% площади санитарно-защитной зоны должно быть озеленено»
Вартан Погосян, TEKTA GROUP
Перспективы
На сегодняшний день наиболее перспективные локации для застройки – небольшие населенные пункты, расположенные рядом с железнодорожными станциями, такие, например, как Малаховка, Красково, Подрезково, Томилино и многие другие. По мнению Анны Соколовой, в подобных поселениях в пределах шаговой доступности от ж/д станций еще существуют свободные участки под застройку, которых практически не осталось в крупных городах Московской области. Однако инфраструктура таких поселков не рассчитана на большое количество жителей, поэтому здесь застройщикам необходимо будет возводить новые объекты социальной и коммерческой инфраструктуры.
Очень перспективным выглядит также Ярославское направление: Мытищи, Пушкино, Королев, Ивантеевка. «Здесь конечно идет активное строительство, но пригодные участки еще есть. Планы властей по реконструкции транспортной инфраструктуры сделают направление более доступным», - считает Анна Чижова.
«Потенциал есть у северо-западного, западного, юго-западного направлений. Сейчас уже заявлены планы по активному развитию северного, северо-восточного направлений. Не исключаю развитие Горьковского направления, но сейчас проектов дальше города Железнодорожный и Фрязино нет. Например, в Электростали, Электроуглях рынка новостроек как такового нет, нет инфраструктуры, рабочих мест, хотя в связи с развитием предприятий у данных локаций есть потенциал»
Ольга Гусева, ГК «МИГ-Недвижимость»
«Можно отметить площадки в районе таких ж/д платформ, как Сходня и Крюково (Октябрьская железная дорога), платформы Турист и Катуар (Дмитровское направление)»
Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой»
Таким образом, значение железнодорожного транспорта для жителей Подмосковья столь же велико, как и значение метро для москвичей. Соответственно, новостройки, расположенные недалеко от ж/д станций, более ликвидный на рынке продукт, даже несмотря на несколько увеличенную стоимость квартир. Эксперты уверены в дальнейшем развитии локаций возле станций, но при условии, что вместе с жилищным строительством будет вестись работа по созданию социальной и коммерческой инфраструктуры.
Дата публикации 13 августа 2014
