Частные инвесторы на рынке новостроек сегодня воспринимаются не просто как покупатели недвижимости, а конкуренты девелоперов. По этой причине в договорах об участии в долевом строительстве появился пункт, запрещающий дольщику продавать квартиру без согласия компании.
По данным «БЕСТ-Новострой», доля инвесторов в первом квартале 2015 года (новостройки массового сегмента Москвы) составила 40%, хотя обычно данный показатель держится на уровне 20%. «Это серьезные объемы, которые при выходе на рынок начинают конкурировать с предложениями от самого застройщика. Когда компания желает ограничить простор для конкуренции, она вводит подобные условия оформления переуступок», – поясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
«В отношении тех квартир, за которые участники долевого строительства еще не расплатились, действует четкое указание: переуступка производится только с согласия застройщика»
Владимир Зимохин, «НДВ-Недвижимость»
Переуступки между физическими лицами на этапе строительства в последнее время получили на рынке новостроек достаточно широкое распространение в силу различных причин, главная из которых – увеличение количества инвестиционных сделок. Особенно много их было в конце 2014 года, когда из-за девальвации рубля люди массово вкладывали деньги в недвижимость, стремясь защитить их от обесценивания.
Как отмечает Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group, переуступка допускается только после выплаты участником всей суммы по договору или после перевода долга на третье лицо. В свою очередь передать свои права клиент сможет с момента государственной регистрации ДДУ до подписания акта о передаче квартиры. Этот период длится несколько лет, и все это время квадратный метр в проекте планомерно дорожает.
В большинстве случаев застройщики обязывают инвесторов получать разрешение на переуступку для того, чтобы избежать конкуренции с ними. «Многие из тех, кто хочет подзаработать на недвижимости, вкладываются в новые проекты еще на стадии котлована, потом продают квартиру до получения права собственности, устанавливая цены ниже, чем у застройщика, – говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Поэтому, как правило, девелоперы включают в договор долевого участия пункт о том, что переуступка может совершаться только с их согласия».
Однако конкуренция не единственная причина. Застройщику важно проконтролировать, кто будет новым участником долевого строительства после состоявшейся переуступки. При этом стоит учитывать, что таких сделок может быть достаточно много, и компания вынуждена их отслеживать, чтобы быть в курсе того, кто является лицом, которому необходимо передавать квартиру. Это также важно для отправки текущих уведомлений и связи с участником долевого строительства. «Как правило, все застройщики ведут реестр, в котором регулярно обновляют сведения о дольщиках, включая их контактные данные», – поясняет Дарья Погорельская, руководитель юридического отдела ГК «МИЦ».
Кроме того, обязательное разрешение от застройщика необходимо для того, чтобы недобросовестный инвестор не продавал свои права третьим лицам, не рассчитавшись с компанией. Конечно, полностью такой риск не исключается, но исполнение положения договора о необходимости согласования соглашения об уступке с застройщиком должно помочь внимательному покупателю избежать неприятных для себя последствий.
Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», рассказал, что требование застройщика в отношении переуступки в основном связано с необходимостью регулирования спекулятивной составляющей, то есть обусловлено желанием ограничить число сделок, когда инвестор – физическое лицо приобретает недвижимость на самом первом этапе строительства и уже через несколько месяцев (когда цена подросла) выставляет квартиру на рынок по цене ниже, чем у застройщика.
«Застройщик должен иметь некую компенсацию того, что продает по переуступке инвестор, потому что если таких дешевых квартир будет много, это может повлиять на продажи компании, – поясняет Дмитрий Пухнаревич, коммерческий директор ГК «Премьер». – Это связано с тем, что на момент приобретения инвестором недвижимости ассортимент квартир был полный, и инвестор имел возможность выбрать те предложения, которые будут иметь наибольшую ликвидность».
«Необходимость получения согласия от застройщика может устанавливаться договором. Если инвестор его подписал на таких условиях, то он обязан получить согласие на переуступку, либо заранее уточнять эти детали и исключать такие условия из сделки»
Василий Шарапов, «Сити-XXI век»
Между тем, стоит иметь ввиду, что договор об участии в долевом строительстве стандартизирован и чаще всего уже согласован с банком, выдающим ипотеку, а также с юридическим отделом компании. Так что застройщики с большой неохотой идут на внесение изменений в структуру договора, тем более, если речь идет о возможных рисках компании. «Застройщики массового сегмента жилья не склонны пересматривать свои типовые договоры по просьбам покупателей, поэтому настаивать на исключении пункта о переуступке смысла нет, а вот поинтересоваться, есть ли такая возможность – стоит», – советует Ирина Доброхотова.
Чтобы покупателю максимально снизить свои риски, надо заранее учесть некоторые моменты. Желательно, чтобы в виде приложения к договору с застройщиком был прикреплен прайс на те услуги, которые оказывает компания. Тогда клиент сможет в любое время прийти и заявить о желании заплатить за ту или иную услугу по той цене, которая указана в приложении. «Недобросовестные застройщики говорят, что готовы выдать справку, например, об отсутствии задолженности в любое время и абсолютно бесплатно. Но когда инвестор принимает решение о переуступке квартиры, его могут попросить заплатить за это большую сумму денег, – отмечает Дмитрий Пухнаревич. – Конечно, в данном случае можно обратиться в суд, но это дополнительная трата времени и финансов».
За согласие на переуступку застройщик взимает плату, поскольку он зарабатывает на этом и тем самым еще и ограничивает конкуренцию инвестиционных квартир со своим предложением. Законом это не запрещается, к тому же, покупатель добровольно подписывает договор, соглашаясь на такие условия. «Пункт о необходимости получения разрешения на перепродажу у застройщика, а также комиссия за перерегистрацию прав – совершенно обычная практика, встречающая в 80% проектов в Московском регионе», – говорит Алексей Оленев, заместитель директора Департамента новостроек Est-a-Tet.
Размер комиссии, которую продавцу придется заплатить застройщику, как правило, составляет несколько процентов – около 50 тыс. рублей. Однако известны случаи, когда девелоперы брали за это «отступные» в размере 15% от стоимости квартиры, но это, скорее, исключение.
Говоря о конкуренции между застройщиком и инвесторами, стоит отметить, что дисконт относительно цен застройщика, как правило, на уровне 3-5%, максимум – 10%. По словам Вартана Погосяна, директора департамента маркетинга TEKTA GROUP, встречаются отдельные предложения и с более существенными различиями. Причем есть случаи, когда квартира экспонируется дороже, чем похожее предложение от застройщика.
«Завышать цену относительно существующих на момент продажи цен застройщика «физику» нецелесообразно, так как в этом случае новому покупателю ничто не мешает уйти за более привлекательной ценой»
Григорий Алтухов, ФСК «Лидер»
В целом же разница в цене индивидуальна в каждом конкретном случае. Многое зависит от того, как быстро нужно дольщику реализовать свой актив – при срочной продаже стоимость квартиры будет ниже. Влияние оказывает и цена «входа»: если инвестор приобрел квартиру на самом старте продаж, то размер дисконта может быть больше. Наконец, цена складывается и из количества аналогичных квартир в продаже у застройщика. Если, например, инвестор продает ликвидную «однушку», которых у застройщика уже не осталось, то и ее стоимость может быть не ниже, а на несколько процентов выше. Или если у застройщика к моменту ввода дома в эксплуатацию остались 2- и 3-комнатные квартиры, а инвестор изначально приобрел студию, которая на этапе сдачи дома является максимально ликвидной в эконом- и комфорт-классе, то инвестор может продать свою студию даже дороже, чем будет стоить «двушка» от застройщика.
Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век», говорит о том, что если в договоре есть условие об обязательном письменном согласии застройщика на уступку права требования к компании по договору участия в долевом строительстве, то такое согласие обычно оформляется путем трехстороннего дополнительного соглашения (прежний инвестор, новый инвестор, застройщик). Причем по закону застройщик вправе отказать в переуступке без объяснения причин. Поэтому вопросы, связанные с переуступкой, рекомендуется уточнять на стадии заключения сделки с застройщиком.
«Тем инвесторам, кто решил вложиться в долгосрочный, крупный девелоперский проект, одобрение на переуступку застройщик, скорее всего, не даст», – предупреждает Вартан Погосян. Это связано с тем, что компания самостоятельно массово реализует свой объект, для этого пункт о переуступке и появляется в договоре. Также важно помнить, что на текущий момент банки не выдают льготную ипотеку под договор о переуступке с физическим лицом.
Есть еще нюанс: если ведутся продажи паев (по схеме ЖСК), то переуступить пай другому лицу можно только после полной выплаты его стоимости. При этом покупка пая другим лицом не означает еще, что он сразу становится членом ЖСК. Поэтому нужно внимательно почитать устав ЖСК. Не будучи членом кооператива, претендовать на квартиру (пай) будет нельзя.
Дата публикации 03 июня 2015
