«Автомобили, автомобили буквально все заполонили» – эта песня из далекого 1987 года оказалась пророческой. Машины заполонили все большие города, а автопарк самого густонаселенного Московского региона исчисляется миллионами транспортных средств. Как справляется столица с этим нашествием автомобилей, во сколько обходятся горожанам машино-места и как решается проблема с парковкой в современных новостройках – узнавал Новострой-М.
Плати, если сможешь
Сто лет назад москвичей портил только квартирный вопрос, сейчас к нему добавился вопрос парковочный. Население региона постоянно растет, а значит увеличивается и количество машин – как бы ни развивали власти общественный транспорт, полностью заменить личный автомобиль он не сможет.
Сейчас в Москве проживает около 8 млн человек, в области еще примерно 12 млн. По словам мэра Москвы Сергея Собянина, за последние годы только в столице прибавилось около миллиона автомобилей. И все эти транспортные средства нужно где-то хранить.
Из-за увеличения количества машин во всем мире четко прослеживается тренд на ограничение автомобилизации. Одна из главных мер – появление платных парковок, особенно в центрах больших городов, которые являются местом притяжения туристов и местных жителей.
Подобные парковки не миновали и Москву – 8 лет назад здесь появилась первая платная зона на двух улицах с оплатой 50 рублей в час. После ее введения количество машин в центре уменьшилось на 25%.
Эксперимент был признан удачным, парковочная зона начала расти и в итоге вышла за границы ТТК и даже МКАД. Сейчас в Москве обустроено более 80 тыс. платных машино-мест, которые расположены на 1 тысяче улиц. В зависимости от улицы и времени суток стоимость парковки варьируется от 40 до 380 рублей в час.
В конце 2019 года столичные власти уверяли, что планов по расширению платной парковки нет и возможны только какие-то локальные решения, например, около метро. Однако уже 18 января 2020 года стало известно, что парковочная зона через месяц снова расширится.
Новые платные места появятся в 16 столичных районах, в том числе далеко не в центральных Внуково, Люблино, Митино, Новогиреево, Рязанском, Северном и Южном Тушино. Сильнее всего расширение платной зоны скажется на жителях Таганского района – здесь новые платные места получат 27 улиц.
При этом в центре города будут пересмотрены действующие тарифы. Где-то цены даже снизятся, однако на 90 улицах они будут повышены до максимальных 380 рублей за час днем и 200 ночью. Таким образом, максимальный тариф будет действовать на 330 столичных улицах.
На некоторых центральных улицах, где соседствуют максимальный и невысокий тарифы, цены уравняют, за пределами Садового кольца впервые будет применен дифференцированный тариф. За пределами ТТК цены не изменятся и составят прежние 40 руб./час.
Резидентам дешевле
Урбанисты всецело поддерживают процесс увеличения зоны платной парковки. Например, блогер Илья Варламов считает, что парковка за деньги должна быть везде, даже во дворах, а бесплатно ставить машину можно лишь на частной земле.
По мнению Варламова, для ограничения автомобилизации цены на парковку надо увеличивать, количество же паркомест сокращать. А в центре города вообще должны ездить преимущественно такси, служебные авто и машины каршеринга.
Однако есть и противники платной парковки. Так, еще один популярный блогер, координатор движения «Общество Синих Ведерок» Петр Шкуматов выступает против платной парковки. По его словам, власти сами провоцируют увеличение городского автопарка, разрешая строить «поля многоэтажек».
Но споры спорами, а платная парковочная зона москвичам все же идет на пользу – деньги прежде всего взимаются там, где не хватает мест для машин жителей ближайших домов, а также рядом со станциями метро, вокзалами, торговыми центрами.
При этом в своем районе при наличии резидентного разрешения жители могут бесплатно ставить машину на платную стоянку с 20:00 до 08:00, а за 3 тыс. рублей в год можно оставлять здесь авто и в остальное время.
К резидентам платных городских парковок относятся:
– собственники жилых помещений;
– наниматели квартир по договорам социального и служебного найма.
Важно! У владельца машины не должно быть задолженностей по штрафам. На одну квартиру выдаются два разрешения.
Оформить резидентное парковочное разрешение можно в любом центре госуслуг «Мои документы» или же в интернете через официальный сайт мэра Москвы. Сейчас в столице действует более 420 тыс. подобных разрешений. Юридические лица могут купить парковочный абонемент по безналичному расчету стоимостью от 15 тыс. рублей в месяц или от 150 тыс. рублей в год.
Единственный минус данной системы – периодические масштабные сбои в Едином государственном реестре недвижимости Росреестра (для выдачи разрешений необходима проверка собственников жилья). Так, в конце лета 2018 года из-за аварии в центре обработки данных в системе «зависли» более 11 млн обращений. Через 3 месяца произошел еще один сбой.
Спустя год снова начались проблемы с выдачей выписок из ЕГРН из-за большого количества запросов со стороны судебных приставов. Последний масштабный сбой произошел в конце 2019 года – ЕГРН начал выдавать ответы с задержками и более 3 тыс. москвичей не смогли вовремя продлить разрешение на парковку.
Построил дом – построй и паркинг
А теперь вернемся к той самой безумной градостроительной политике, о которой говорит Петр Шкуматов. Москва активно растет вширь и вверх: доля высотных домов в структуре предложения столичных новостроек составляет уже 95%, а средняя этажность выросла с 18 до 20 этажей.
Такая плотная застройка требует много места для хранения автомобилей, а если учесть модные сегодня «дворы без машин», это должны быть не просто уличные стоянки и стоянки около транспортных узлов, а полноценные паркинги.
В настоящий момент паркинги обязательны для всех современных столичных новостроек вне зависимости от их сегмента. Это определяется не только высокой конкуренцией на рынке жилой недвижимости, но и регламентируется определенными правилами – Постановлением Правительства Москвы.
Согласно установленным требованиям, в «старой» Москве и на присоединенных территориях минимальное количество парковочных мест для комплексов, возводимых на частные средства, рассчитывается по норме 1 паркоместо на 80 кв. метров общей площади дома.
При этом к ним дополнительно применяются уточняющие коэффициенты в зависимости от расположения самой новостройки. Всего таких показателя два: соотношение численности населения района и доступность общественного транспорта, в том числе станций метро.
В центре Москвы численность постоянного населения намного меньше тех, кто приезжает на работу или деловые встречи, в то время как в спальных районах или на более отдаленных территориях ситуация обратная. Поэтому нормативное количество машино-мест для таких новостроек может существенно отличаться.
Если в радиусе 500 метров от новостройки располагается станция метро, МЦК, МЦД или ж/д платформы, к ней применяется уточняющий коэффициент 0,7. А в случае наличия остановки наземного общественного транспорта на расстоянии до 250 м – 0,85. При отсутствии и того, и другого типов транспорта коэффициент составит 1.
Помимо нормативов при расчете количества машино-мест застройщики учитывают класс самой новостройки – чем он выше, тем больше проектируется машино-мест. Рассмотрим это на примерах.
Как рассказал Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа», в комплексе премиальных апартаментов RED7 в центре Москвы на пересечении проспекта Академика Сахарова и Садового кольца при количестве апартаментов 289 шт. число машино-мест в 4-уровневом подземном паркинге составит 284.
Квартал апартаментов бизнес-класса MainStreet на западе Москвы на пересечении Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе вместит 562 помещения. При этом в 2-уровневом подземном паркинге запроектировано 236 машино-мест.
В столичном ЖК «Грани» класса «комфорт+» на юго-востоке Москвы недалеко от станции метро «Текстильщики» и станции МЦК «Новохохловская» при общем числе квартир 339 шт. заложено 130 машино-мест в подземном паркинге на -1 этаже и предусмотрены парковочные места на прилегающей территории и гостевой парковке.
В готовом ЖК «Парад планет» класса «комфорт» в подмосковном Королеве на более 1800 квартир предусмотрено 300 машино-мест в подземном паркинге, а также организованы гостевые парковочные места на придомовой территории по внешнему периметру дома.
Как уточнили в компании «Донстрой», девелопер может рассчитывать количество машино-мест в проекте исходя не из норматива, а рыночных реалий. Так, в проектах бизнес-класса компания старается придерживаться коэффициента 1:1, а в элитном сегменте коэффициент может достигать соотношения 2,5 машино-места на одну квартиру.
Подземный vs наземный паркинг
По словам застройщиков, подземный паркинг – это очень трудоемкий и затратный процесс. На одно стандартное машино-место, продаваемая площадь которого составляет около 15 кв. м, с учетом выездов и проездов приходится порядка 30 кв. м подземного пространства. Подземный паркинг обходится дорого и покупателю, при этом чем выше класс новостройки, тем место будет дороже.
Как рассказала Екатерина Тейн, вице-президент по розничным продажам Группы ПСН, в жилых комплексах компании стоимость машино-мест варьируется от 1,1 до 2,8 млн рублей в комфорт-классе и от 3,5 до 6,9 млн рублей в премиум- и элитном сегментах.
В уже упоминавшемся ЖК комфорт-класса «Парад планет» в Королеве минимальная цена парковочного места в подземном паркинге составляет 510 тыс. рублей. В ЖК класса «комфорт+» «Грани» машино-место обойдется от 1 млн рублей. В премиальном комплексе RED7 стоимость места в подземном паркинге начинается от 2,95 млн рублей.
Чтобы оптимизировать для покупателей стоимость машино-места и сократить сроки строительства дома, застройщик вместо традиционного подземного паркинга иногда возводит многоэтажный наземный паркинг.
Так произошло в ЖК комфорт-класса «Огни», где был возведен наземный паркинг высотой 7 этажей. Теперь стоимость машино-места здесь стартует от 820 тыс. рублей. Для сравнения: в ЖК «Символ» она начинается от 1,5 млн рублей.
На стоимость машино-места влияет и его площадь. По словам Игоря Сибренкова, для небольшого автомобиля можно приобрести парковочное место среднего размера и таким образом сэкономить.
Кроме того, некоторые девелоперы специально проектируют не только отдельные, но и «зависимые места» с возможностью парковки сразу двух автомобилей. Например, для семьи с двумя автомобилями выгодней будет приобрести именно такое – «зависимое» или «семейное».
Помимо машино-мест в некоторых комплексах представлены места для мотоциклов. Они позволяют владельцам таких транспортных средств не переплачивать за лишние квадратные метры.
Стоимость машино-места формируется еще и исходя из его расположения в самом паркинге. В подземном наиболее дорогие варианты будут представлены на верхних этажах, ближе к выезду и лифтам в жилую зону. В наземных многоярусных, соответственно, на первых этажах.
Чем больше и дешевле новостройка – тем хуже раскупаются машино-места
Как отметили специалисты компании «Донстрой», в сознании покупателей машино-место уже перестало быть роскошью – прошли те времена, когда в новостройках пустовала половина паркинга. Как правило, автовладелец, который приобретает квартиру в новостройке, покупает и машино-место.
Так, в 1-й очереди жилого квартала «Символ», которая была введена в эксплуатацию в прошлом году, на сегодняшний день порядка 90% из 1733 машино-мест уже реализованы. Полностью завершить продажу парковочных мест компания планирует в 2020 году, когда квартал окончательно «заживет».
ЖК «Огни», который в данный момент находится в активной стройке, будет введен в эксплуатацию во II квартале 2021 года, при этом порядка 60% машино-мест на объекте уже распродано.
По словам Екатерины Тейн, в готовых корпусах жилых комплексов комфорт-класса Группы ПСН на текущий момент осталось порядка 27% непроданных лотов.
Востребованность машино-мест подтвердил и Игорь Сибренков. Однако специалист отметил, что многое зависит от характеристик самого проекта, его сегмента и расположения.
Как правило, в небольших проектах, представленных одним-двумя отдельно стоящими домами, в окружении сложившейся застройки и зонах платной парковки девелопер реализует машино-места в паркингах намного быстрее, чем в крупных проектах комплексного освоения территории.
В таких масштабных комплексах жители, напротив, могут оттягивать покупку машино-места или совсем отказываться от нее, если на территории есть свободные места, где они могут припарковаться.
Также скорость продаж зависит во многом и от класса, в рамках которого реализуется новостройка. В проектах высокобюджетного сегмента динамика продаж машино-мест намного выше, чем в проектах массового сегмента. Покупатели такого жилья зачастую приобретают одно или два места сразу вместе с квартирой.
Двор без машин – благо или зло для мегаполиса?
Во многих современных жилых комплексах реализуется популярная концепция «двор без машин», которая напрямую влияет на доступность парковки – свободных мест для стоянки становится меньше, из-за этого возрастает спрос на подземную парковку.
Как рассказала Екатерина Тейн, в случае слишком высокой стоимости машино-места и отсутствия возможности бесплатной стоянки, покупатель может отказаться от покупки не только парковочного места, но и от приобретения квартиры в конкретном ЖК. Особенно в случае, если в локации плохо развита транспортная доступность, поблизости отсутствуют станции метро или пересадочные узлы.
Но если покупателю важны дополнительный уровень безопасности и комфорта, то он выберет именно такую новостройку. По словам Игоря Сибренкова, при прочих равных подобные проекты пользуются хорошим спросом. Жители также могут воспользоваться гостевыми парковками, которые обустраиваются по периметру дома.
Незавидное автомобильное будущее
Девелоперы строят подземные и наземные паркинги, однако на практике жители до последнего стремятся сэкономить и запарковывают все свободное пространство вокруг новых домов. Из-за этого въезд и выезд на территорию ЖК превращается в своеобразный квест.
И тут стоит снова вспомнить об отсутствии внятного градостроительного плана и ограничения этажности строящихся домов, из-за чего дорожники продолжают проигрывать застройщикам. Если рядом возвести много высоток, то либо место в паркинге станет на вес золота, либо город продолжит превращаться в одну большую стоянку.
Еще одно следствие плотной застройки – нескончаемые заторы на дорогах. И хотя власти отчитываются о снижении трафика, о распределении людских потоков между различными видами общественного транспорта, горожане продолжают стоять в пробках. И если говорить откровенно, никаких предпосылок к тому, что ситуация кардинально изменится, пока нет. Москва продолжает расти…
Читайте также
Дом для авто: как купить ликвидное машино-место
Цены на проезд в метро и МЦД поднимут с 1 февраля
Дата публикации 22 января 2020
