«Цена возможных ошибок при заключении ДДУ бывает слишком высока»

Около 35% новостроек «старой» и 90% Новой Москвы продаются по договору долевого участия. О том, как ДДУ защищает права покупателя и что делать дольщику, если сдача новостройки задерживается, порталу Novostroy-M рассказал ведущий юрист юридической фирмы Via lege Денис Артемов.

Что такое договор долевого участия? Как и когда он возник?

В Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве…» (214-ФЗ) впервые в российском законодательстве закреплено понятие договора участия в долевом строительстве: застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства дольщику, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.

До 214-ФЗ не было такого вида договора, как ДДУ, хотя необходимость законодательного закрепления отношений «дольщик – застройщик» была очевидна.

Обычно договоры о привлечении финансов в строительство заключались в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса, например ст. 421 ГК о свободе договора, и законодательством об инвестиционной деятельности, принятым еще в 90-е годы. Фактически регулирование отношений по приобретению помещений в новостройках целиком регулировалось договором, который, естественно, составлял застройщик.

При этом зачастую внесение каких-либо изменений в договор не допускалось. В связи с этим при возникновении судебных споров гражданин оказывался в очень невыгодном положении, и защитить свои права ему было весьма трудно.

Начиная с середины 90-х годов Верховный суд пытался выровнять ситуацию, приняв, например, Постановление Пленума Верховного Суда 1994 года «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей», - в нем указывалось, что к договорам о привлечении инвестиций в строительство применяется Закон РФ о защите прав потребителей. Это давало гражданам определенную защиту. Но суды при рассмотрении дел по-прежнему принимали очень разные решения. Все это приводило к возможности безнаказанного нарушения прав граждан со стороны застройщиков.

После ряда нашумевших крупных махинаций с денежными средствами граждан в начале 2000-х, вылившихся в многочисленные пикетирования и митинги против долгостроев и мошеннических действий застройщиков, необходимость принятия мер на законодательном уровне стала очевидной. Попыткой законодателя регламентировать отношения по инвестированию строительства и стало принятие ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»

ДДУ и предварительный ДДУ – это одно и то же?

Согласно ст. 429 ГК, в предварительном договоре стороны оговаривают все существенные условия будущего основного договора, который и обязуются заключить в будущем к определенному сроку. В ДДУ к таким условиям относятся: предмет договора – то есть описание квартиры, срок передачи квартиры дольщику, цену и порядок ее оплаты, гарантийный срок на объект недвижимости. Поэтому предварительный ДДУ - это своего рода черновой вариант основного договора, который оговаривает лишь самые существенные моменты. Полный вариант ДДУ может существенно отличаться по объему и содержать множество ранее не озвученных гражданину условий.

Следует помнить, что предварительный ДДУ не подлежит государственной регистрации, поэтому не защищает от возможных «двойных продаж», да и права дольщика на квартиру закрепляет лишь условно – до момента заключения основного ДДУ. Поэтому оплачивать по нему денежные средства за квартиру не рекомендуется.

Регистрация ДДУ в ФРС защищает дольщика от двойной продажи квартиры, но защищает ли договор от долгостроя?

Регистрация ДДУ в Росреестре – это юридический акт признания и подтверждения государством прав дольщика на создаваемый объект недвижимости. Кроме того, именно с момента государственной регистрации ДДУ он считается заключенным и приобретает юридическую силу. Сам факт государственной регистрации ДДУ никак не защищает от долгостроя, также, впрочем, как и от других возможных нарушений договора застройщиком.

Но регистрация ДДУ – необходимое условие для того, чтобы договор вступил в силу, «заработал», а значит – предоставил дольщику комплекс правовой защиты, закрепленный в ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»

Что делать дольщику, если сдача новостройки задерживается? Как взыскать неустойку?

Во-первых, в случае, если застройщик не укладывается в сроки окончания строительства и передачи квартир, он должен не позднее двух месяцев до истечения срока направить извещение дольщикам. Получив такое извещение, вы вправе подписать или не подписать дополнительное соглашение о продлении сроков строительства. Так как корректировка сроков уже несет для Вас определенные неудобства, логично ожидать от застройщика каких-либо встречных предложений. Например, вы можете в этом же дополнительном соглашении отразить отказ застройщика от требования доплаты в случае увеличения общего метража квартиры по результатам обмеров БТИ. Обычно это является обязанностью дольщика. Ведь в вашем договоре метраж квартиры указан как ориентировочный – согласно проектной документации. И в процессе строительства площадь квартиры может вырасти, что влечет необходимость доплаты.

Таким образом, еще на этапе получения вами извещения о том, что сроки затягиваются, вы можете защитить свои интересы.

214-ФЗ четко регламентировал ответственность застройщика в случае просрочки: неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщиком является гражданин, размер неустойки вырастает до 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора ежедневно. К слову, сейчас ставка рефинансирования составляет 8,25 % годовых. Так что цена просрочки строительства для застройщика может быть велика.

Как проходит сам судебный процесс? Для начала Вам необходимо рассчитать размер неустойки и направить в адрес застройщика претензию. Это необходимо для соблюдения претензионного, досудебного порядка урегулирования спора. Срок ответа от застройщика, как правило, составляет один месяц. Если ответ отрицательный или Вы его вовсе не получили, можно подавать исковое заявление в суд. Не стоит при этом забывать об оплате государственной пошлины. Сроки рассмотрения дела в суде очень разные – это зависит как от суда, так и от действий конкретного застройщика. Но лучше ориентироваться на срок в три – шесть месяцев.

Перспектива того, что суд удовлетворит Ваши требования, очень велика. Застройщики, как правило, выстраивают линию защиты на статье 333 ГК РФ, позволяющей суду снизить размер пени, в случае если требуемый «размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушенного обязательства». Поэтому важно знать, что еще в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 года № 17 судам было дано разъяснение о том, что размер пени снижать можно лишь «в исключительных случаях и с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым».

Есть какая-то стандартная форма ДДУ или застройщик может дописать туда все что угодно? Как понять, насколько ДДУ «дружелюбен» к покупателю?

«Стандартной» формы ДДУ не существует. Правда, в 214-ФЗ достаточно четко определено общее содержание договора. Текст закона касается важнейших условий ДДУ: четкого описания квартиры, ее цены, срока передачи квартиры, ответственности за нарушение сроков и требований к качеству.

Но многое оставляется на усмотрение сторон договора. Чего стоят хотя бы порядок определения доплаты в случае увеличения метража квартиры по обмерам БТИ и «льготные» сроки окончания строительства – периоды, когда застройщик «по соглашению сторон» не несет ответственности за просрочку! Поэтому при заключении договора всегда лучше предварительно обратиться к юристу. Цена возможных ошибок при заключении ДДУ бывает слишком высока.

Не все люди способны прочитать и понять договор ДУ, особенно если он содержит 20 и более страниц. Есть ли какой-то необходимый минимум, который нужно найти и проверить?

Как правило, ДДУ действительно содержат большой объем текста. Это связано как с ценой договора, априори делающей его весьма серьезным документом, так и со сложностью самого процесса строительства, влекущего множество рисков для обеих сторон.

К «необходимому минимуму» следует отнести существенные условия ДДУ, о которых мы уже говорили выше: описание квартиры, срок передачи квартиры дольщику, цену ДДУ и порядок ее оплаты, гарантийный срок на объект недвижимости. Большое внимание следует уделить положениям об ответственности застройщика и обязанностях дольщика.

Что, с Вашей точки, зрения необходимо доработать в этом законе?

Мне кажется, ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» необходимо дополнить целым рядом пунктов, которые должны находить свое отражение в ДДУ. Речь идет о детальном описании взаимоотношений дольщика и застройщика как в период строительства, так и после него. Например, многие ДДУ содержат условие о том, что, принимая квартиру, дольщик обязуется возместить застройщику коммунальные и эксплуатационные расходы по квартире начиная с момента ввода дома в эксплуатацию. Иногда этот период составляет от полугода и выше. За что в этом случае платит дольщик, который даже не начал пользоваться квартирой? В 214-ФЗ мы не найдем на это ответа.

Кроме того, текущая редакция закона все еще дает простор для привлечения денег в строительство без заключения ДДУ. Так, вполне законной является схема со вступлением дольщика в ЖСК. По сути, это тот же ДДУ, но правовой механизм защиты дольщика в этом случае не работает.

Крайне важным представляется также законодательно закрепить недопустимость снижения размера предусмотренной законом неустойки за нарушение сроков строительства дома, чтобы неустойка, как инструмент, стимулирующий надлежащее исполнение обязательства, работала в полную силу.

Очевидно, что действующее законодательство о долевом строительстве нуждается в определенной доработке. С другой стороны, к определенным нововведениям еще не готовы застройщики. И это очень важно учитывать – ведь законотворческая деятельность должна поощрять и стимулировать строительный бизнес.