Процентная ставка по ипотеке в 2015 году рекордно низкая – 11,4-12% годовых. На таких условиях можно получить кредит во многих крупных и известных банках, работающих по государственной программе субсидирования процентной ставки. Однако наряду с этим сами застройщики готовы компенсировать банкам часть процентов, в результате купить квартиру в ипотеку можно под 7-8% годовых. 

Так называемая маркетинговая ставка по ипотечному кредиту является не чем иным, как инструментом продаж, призванным повысить интерес к объекту. Суть ее заключается в следующем: застройщик заключает соглашение с банком, который аккредитовал проект, после чего компенсирует часть банковского процентного дохода. Условия субсидирования зависят от политики конкретного застройщика. Одни компенсируют процентную ставку в течение года, другие в течение двух-трех лет.

Застройщики активно прибегали к субсидированию ставок после повышения ключевой ставки ЦБ в конце 2014 года, однако с появлением ипотеки с господдержкой необходимость стимулирования продаж отпала – «ипотечники» вернулись на рынок. Так, о резком повышении интереса со стороны покупателей отметили в ГК «Лидер Групп», Rose Group, Urban Group, Est-a-Tet, «БЕСТ-Новострой», «ЛСР. Недвижимость – Москва», «Метриум Групп», «Сити-XXI век», ФСК «Лидер». Продажи в марте увеличились от 20 до 70% по сравнению с февралем.

ЖК «Мосфильмовский»

Между тем, часть застройщиков все равно продолжили субсидировать процентную ставку либо начали предлагать такие условия покупки летом, когда продажи традиционно снижаются. «Нынешняя ситуация на рынке показывает, что ряду застройщиков трудно поддерживать необходимый объем продаж в своих крупных проектах, поэтому решение о субсидировании ставки по ипотеке в первую очередь мотивируется желанием увеличить количество сделок», – говорит коммерческий директор компании Rose Group Наталья Саакянц.

«Подобные программы не требуют от застройщиков больших затрат, в среднем – это 2% от стоимости жилья, но для клиента это может быть уже ощутимая сумма, особенно в сегменте эконом- и комфорт-класса»

Павел Тимошенко, ФСК «Лидep»

На сегодняшний день среди застройщиков, которые применили субсидирование ипотеки за свой счет, можно отметить: ГК «Мортон», ФСК «Лидер», «Шатер-Девелопмент», ГК «Кортрос», «Технострой», ДК «Конструктор» и другие.

ГК «Мортон» и Связь-Банк предлагают ипотеку под 8% на первые два года кредитования при оплате 50-90% от стоимости квартиры. При первоначальном взносе 35-49% ставка составит 8,5%, а если покупатель вносит от 20-34% стоимости жилья, то 9% годовых. Начиная с третьего года кредитования ставка изменяется на 11,9-12% годовых в зависимости от величины первоначального взноса. Как отметила директор департамента развития бизнеса Московского региона Связь-Банка Марина Царегородцева, совместные акции выгодны как клиентам, так и банкам и застройщикам, особенно на фоне падающего спроса на недвижимость. Помимо этого, выгодные условия клиентам «Мортона» предоставляет ВТБ24. В рамках программы процентная ставка по ипотеке на первый год снижена до 10% годовых, а, начиная со второго года действия кредита, она составляет стандартные 12%. В рамках данных ипотечных программ можно приобрести квартиру в любом из микрорайонов и жилых комплексов компании.

ГК «МИЦ» предлагает оформить в ВТБ24 кредит со ставкой 8%. Пониженная ставка действует в течение первого года кредитования, а затем она повышается до 12%. В целом условия кредита те же, что и по ипотеке с господдержкой. Таким образом реализуются квартиры в ЖК «Зеленые аллеи» и ЖК «Новое Павлино».

По ставке от 7% годовых можно оформить кредит на покупку квартиры в новостройках ГК «Кортрос» – ЖК «Богородский», ЖК «Прима Парк», ЖК «Заречная слобода». Стоит отметить, что выгодные условия кредитования действуют только на квартиры в отдельных корпусах. Льготная процентная ставка распространяется на первый год, а затем повышается до 11,9-12% годовых. Как и в новостройках ГК «Мортон», чем больше первоначальный взнос, тем меньше стоимость кредита в первый год. Например, если клиент вносит от 20 до 34% от стоимости квартиры, то процентная ставка – 8,9% годовых, если 35-49% – 8,2% годовых, если более 50% – 7% годовых. Кредит предоставляет Связь-Банк.

В ЖК «Новый Зеленоград» действует акция от застройщика «Кутузовское-1», согласно которой при первоначальном взносе 50% за счет специальной скидки размер переплаты за первые три года пользования ипотекой составит всего 8% годовых. По истечении трех лет ставка составит 12% годовых.

ФСК «Лидер» субсидирует ставки банка «Открытие», что позволяет клиентам воспользоваться ипотечным кредитом под 8-10% годовых на первый год кредитования, в зависимости от размера первоначального взноса, и под 11,9% на весь оставшийся период. «Таким образом, платеж на первый год кредита заметно снижается, и на этапе строительства дома клиенты, не имеющие собственного жилья, могут позволить себе совмещать выплаты по ипотеке с оплатой арендуемой квартиры», – говорит руководитель ипотечного центра ФСК «Лидep» Павел Тимошенко.

В проекте Rose Group Микрогород «В лесу» действует предложение от Юникредит Банка, в соответствии с которым клиенты могут оформить кредит на квартиру по ставке 10,5% годовых.

Также ЮниКредит Банк совместно с другим застройщиком – ГК «ПИК» предлагают оформить кредит на покупку квартиры в 1 и 4 жилых комплексах ЖК «Варшавское шоссе 141» по фиксированной процентной ставке в размере 9,9% годовых. Кроме того, «ПИК» и банк «Открытие» разработали программу ипотечного кредитования с процентной ставкой от 9,5% на первый год кредитования. Далее по кредиту установлена фиксированная ставка от 11,55% годовых в рублях. Условия действуют на объекты компании в Москве и Подмосковье.

ГК «Интеко» в ЖК «Лайнер» на Ходынском поле и в ЖК «Садовые Кварталы» продает апартаменты и квартиры по льготной ставке 11%: ВТБ снизил ставку по объекту до 14%, а 3% субсидировал застройщик. Ставка 11% действует первые три года кредитования и распространяются на весь объем представленного предложения.

Эксперты отмечают, что субсидированием ипотеки сбыть «неликвид» застройщику не удастся, так как решение о покупке не будет приниматься, исходя только из того условия, что предлагается пониженная ставка. К тому же те, кто берет ипотечный кредит, зачастую не преследуют инвестиционные цели, а, значит, обращают больше внимания на квартиру, планировку, качество. «О значительном увеличении доли ипотеки в проекте, связанном именно с такими условиями говорить сложно. Однозначно можно сказать о росте доли ипотечных сделок в целом за счет ипотеки с господдержкой», – поясняет руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк.

«Так как речь идет о сниженной ставке не на весь срок кредитования, а чаще всего на 1-3 года, то кардинально изменить ситуацию на ипотечном рынке это не может. К тому же, сейчас если застройщик предлагает на выбор скидку или сниженную ипотечную ставку, то большинство покупателей выберут скидку. В кризисное время акцент делается на стоимости квартиры»

Софья Лебедева, «МИЭЛЬ-Новостройки»

По словам генерального директора риэлторской компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Алексея Болдина, механизм субсидирования ипотечной ставки застройщиком не несет в себе никаких рисков – ни для покупателя, ни для самого застройщика. Это просто одна из схем, позволяющих определенной категории клиентов получить скидку от застройщика. Кто-то из покупателей, сразу имея на руках сумму достаточную для покупки жилья, оплачивает покупку полностью и получает от застройщика единовременную скидку (как правило, в пределах 5-10%). Если такой возможности нет, можно воспользоваться ипотечной программой. Для застройщика это эквивалентно 100% оплате, просто деньги он получает из банка, а выплаты по ипотеке – это уже отношения банка и клиента. Поэтому застройщик и в этом случае может предоставить покупателю единовременную скидку.

Наталья Саакянц уверена, что любые масштабные акции – это всегда риск для застройщика. И чем глобальнее и дольше они проходят, тем больше сомнений это должно вызывать у покупателя. Девелопер всегда должен понимать долгосрочную перспективу своей стратегии, видеть механизм встраивания той или иной акции в финансовую модель компании. Тем не менее нынешнюю ситуацию с субсидированием нельзя характеризовать как сомнительную. Сейчас такая политика застройщиков носит точечный характер, и имеющиеся предложения не могут ассоциироваться с колоссальными скидками и являться демпингом. В первую очередь это рекламная акция, призванная поддержать достаточный уровень продаж.