ЗПИФы или как заработать на инвестициях в недвижимость

Юрий Гольдберг, управляющий партнер компании НСКА##

В последнее время все сильнее слышны разговоры о надвигающейся второй волне кризиса. О том, почему инвестиции в недвижимость – самые выгодные во времена финансовой нестабильности, как заработать, инвестируя в строящееся жилье, порталу Novostroy-M рассказал Юрий Гольдберг, управляющий партнер компании НСКА, управляет фондом жилой строящейся недвижимости ЗПИФ «НСКА Новостройки».

Инвестициям в недвижимость уже несколько сотен лет и даже в самые тяжелые времена они остаются актуальными. Инвестиции в недвижимость не такие доходные, как инвестиции, например, в ценные бумаги или валюту, но и случаев, когда проигрывались огромные состояния гораздо меньше. В России рынок инвестиций в недвижимость зарождался во времена появления приватизации, около 20 лет назад. Поэтому и инструментов для инвестиций пока еще не так много, как в развитых странах, однако, это связано еще и с непрозрачностью рынка недвижимости.

Возможность заработать

Так, по данным исследования GlobalRealEstateTransparencyIndex, Москва и Санкт-Петербург заняли 37 и 44 место в мире по прозрачности рынка недвижимости. Причем, на период 2010 года две российские столицы находились на 31 и 35 строчках. Эксперты объясняют относительное ослабление позиций России в рейтинге динамичным повышением прозрачности некоторых развивающихся рынков, стартовавших с низкой базы.

Не так давно был опубликован «Топ-7 лучших инвестиций во время кризиса», где одним из главных методов сохранения и даже умножения вложений даже в суровое кризисное время оказалась недвижимость. Но инвестиции в недвижимость не так просты, какими кажутся на первый взгляд.

Если Вы очень хорошо ориентируетесь в застройщиках, тенденциях районов, регионов и областей, понимаете, какой вид жилья сейчас востребован, и сколько за него готовы платить покупатели, Вы сможете заработать состояние, а вот для начинающих инвесторов этот рынок будет довольно сложным. Однако и для непрофессионалов существуют возможности заработать – современный финансовый рынок предоставляет для достижения этой цели различные механизмы, одним из них является инвестирование через паевые инвестиционные фонды. Фонды, инвестирующие в недвижимость, могут создаваться только в виде закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ).

ЗПИФы: квалифицированные и не очень

К наиболее простым и понятным инструментам для частных инвесторов относятся ЗПИФы для неквалифицированных инвесторов, которые максимально защищены законом и над которыми идет очень пристальный надзор со стороны ФСФР и других регуляторов, т.е. злоупотребления практически исключены. ЗПИФы же для квалифицированных инвесторов, имеют больше свободы и минимальное регулирование (например, они могут использовать заемные средства).

ЗПИФы для неквалифицированных инвесторов можно разделить на фонды, специализирующиеся на коммерческой недвижимости и на жилой недвижимости. Абсолютное большинство фондов коммерческой недвижимости кэптивные и создавались, как правило, чтобы не платить налог на имущество 2% (сейчас эту льготу отменили), рыночные же фонды (рентные) приносят доходность своим пайщикам от 8 до 15% годовых.

Фонды жилой недвижимости используются в основном для привлечения  дополнительного источника финансирования в свои проекты крупными девелоперами, поэтому привязаны к одному объекту. Организаторы фонда, как правило, нацелены не на увеличение доходности инвесторов, а на привлечение финансирования, т.е. у них возникает конфликт интересов. Доходность в таких фондах составляет 20-25% годовых, но может доходить и до 100% в периоды бурного роста цен на недвижимость.

Особенности инвестирования

Отношения инвестора и организатора инвестирования в ЗПИФе строятся на основе договора доверительного управления, который является на самом деле стратегией фонда, в которой описаны основные направления инвестиций. Выбирая ЗПИФ, инвестор выбирает стратегию, которая в большей степени соответствует его склонности к риску и его предположения, какие виды активов будут расти в ближайшее время. 

Управляющая компания распоряжается не индивидуально капиталом каждого клиента, а общим объемом собранных средств. Процесс управления активами ЗПИФ базируется на выборе отдельных инструментов, обеспечивающих целевое соотношение «риск-доходность» по фонду в целом. Например, это может быть фонд, составленный на основе новостроек на стадии котлована – это агрессивная стратегия с высокой степенью риска.

Если же на средства фонда покупают новостройки на финальной стадии строительства или готовые объекты для последующей сдачи в аренду (консервативная стратегия), риск намного ниже, но и рассчитывать на доход в десятки процентов годовых нельзя. Наличие заемных средств может существенно увеличить риски. На обозначенный управляющей компанией коридор доходности можно ориентироваться, однако нужно понимать, что гарантий тут быть не может и риски инвестор берет на себя.

Характерной особенностью именно закрытых ПИФов является то, что инвестор может купить паи у управляющей компании при формировании ЗПИФа, при дополнительном выпуске паев и на вторичном рынке, а продать паи только на вторичном рынке или же по окончании срока действия договора доверительного управления фондом. Поэтому одним из важных моментов, на который нужно обратить внимание – это ликвидность фонда, т.е. оборот на вторичном рынке или наличие крупного маркетмейкера, который будет поддерживать котировки для того, чтобы инвестор мог продать свои паи без потерь в любой момент времени.

На сегодняшний день основными преимуществами инвестирования в ЗПИФ является:

1. Низкая цена входа, от 100 тысяч рублей;
2. Существенные скидки при покупке недвижимости фондом (до 20%), так как фонд покупает оптом;
3. Существенная диверсификация портфеля квартир, то есть, покупая паи на 100 тысяч рублей, вы покупаете долю в диверсифицированном портфеле квартир, тем самым усредняя риски инвестиций;
4. Экономия на транзакционных издержках при купле-продаже квартир;
5. Экономия на привлечении экспертов для сделок;
6. Обеспечение ликвидности инвестиций: существует вторичный рынок паев, то есть в любой момент можно купить или продать пай;
7. Серьезная аналитическая поддержка, которая помогает фонду выбрать наиболее доходные новостройки с наименьшими рисками;
8. Экономия времени на выборе объекта и его оценке, а также экономия времени на проведении сделок;
9. Экономия на налогах, так как паевые фонды не платят налоги.

Что же касается стоимости услуг управляющей компании, то она составляет около 2% от стоимости чистых активов.

Инвестиции в недвижимость через паевой фонд являются надежными с точки зрения закрепления юридических прав на недвижимость. Фонд гораздо сложнее лишить прав на недвижимость, а в конфликтных ситуациях с застройщиков инвестор, обладающий больший объемом требований к застройщику, имеет существенное влияние при процедуре банкротства или при невыполнении обязательств застройщиком по срокам или качеству приобретаемой недвижимости.