Марина Царегородцева, директор департамента развития бизнеса Московского региона Связь-Банка, рассказала порталу Novostroy-M.ru о возможных вариантах развития рынка ипотеки в 2016 году и о том, как банк отбирает застройщиков для сотрудничества.
Марина, Сбербанк сообщил, что повысил ставку по субсидированной ипотеке с 1 марта. А в Связь-Банке ставки тоже вырастут?
Да, накануне было объявлено о продлении государственной программы субсидирования ипотеки, чего все очень ждали, с новыми условиями компенсации ипотечной ставки для банков. Если раньше компенсировалось 3,5%, то теперь 2,5%, что, соответственно, повлияло на размер ставок, предлагаемых банками. Мы заранее просчитали этот момент и подготовились к нему. Немного скорректировали наши ставки: по субсидированной ипотеке до уровня 12% годовых, по военной ипотеке – 11,25% годовых.
Также одним из основных изменений является увеличение общего размера субсидирования – ранее было выделено 700 млрд рублей, теперь эта цифра выросла до 1 трлн рублей, что является позитивным сигналом для рынка. В настоящее время мы принимаем заявки по субсидированной ипотеке. Кроме этого, у нас работает программа по кредитованию вторичного жилья, в том числе и для военнослужащих.
Но в любом случае те условия кредитования, которые были ранее, они теперь не действуют?
Да, до 29 февраля мы выдавали кредиты в рамках принятой ранее программы, а параллельно начали прием заявок на новых условиях, которые незначительно отличаются от прежних. С 1 марта вступила в силу новая программа. В целом изменения не коснулись основных условий кредитования, по-прежнему первоначальный взнос составляет не менее 20% от стоимости приобретаемого жилого помещения, срок кредита – до 362 месяцев, максимальные суммы кредитов также остались без изменений: 8 млн рублей по Москве, Московской области, Санкт-Петербургу и до 3 млн рублей в остальных регионах.
А требования к банкам-участникам серьезные? Я к тому, что, например, банк «Интеркоммерц» выдавал ипотечные кредиты в рамках программы, значит, прошел проверку. А тут вдруг выясняется, что его лишили лицензии. Как такое может быть?
Вообще, прямо скажем, жестких требований к банкам не было. Требования к пакету документов прописаны в постановлении, ограничений на подачу заявок от банков не было установлено. Были определенные условия, которые банки должны были выполнять, прежде всего, это касалось условий кредитования, объемов ежемесячных выдач и порядок оформления документов.
А вы просчитывали какие-то пессимистичные сценарии, что было бы, если бы программу не продлили?
Мы готовились к такому развитию событий, безусловно. Не хотелось попасть в ситуацию, которая была в конец 2014 – начале 2015 гг. Однако с тех пор многое изменилось. В начале прошлого года низкий спрос на ипотеку был обусловлен высокой ключевой ставкой, сейчас она на уровне 11%, поэтому банки даже по классическим кредитным продуктам могут предлагать достаточно привлекательные ставки. Мы в конце прошлого года уже вышли со своими предложениями по классической ипотеке – и военной, и на «вторичку», и на новостройку.
Когда вы оценивали свои возможности, анализировали, удастся ли выдавать каждый месяц по 300 млн рублей? До программы субсидирования на какую сумму в месяц вы кредитовали население по ипотеке?
В Москве осенью 2014 года мы выдавали до 1 млрд рублей в месяц. Просто после затишья, когда ставки выросли, было сложно выйти сразу на 300 млн рублей, потому что кредиты выдаются только на новостройки и «вторичку» от застройщиков. Нужно было время для аккредитации новых объектов – в декабре 2014 года выдача кредитов приостановилась из-за высоких ставок, но у застройщиков продолжали запускаться новые проекты, и теперь эти проекты надо было аккредитовать, согласовывать с «Росвоенипотекой», если это военная ипотека. Обработать весь этот пул документов нужно было очень быстро.
Кстати, когда вы выдавали по 1 млрд рублей в месяц, тогда же ставка была выше, чем сейчас?
В этот миллиард входит и классическая, и военная ипотека. По военной ипотеке ставки остались на прежнем уровне – 11-11,5%. У нас в то время было много акций с застройщиками, что позволяло снизить процентную ставку до 4 п.п. То есть если классическая ипотека выдавалась под 12%, мы могли в некоторых проектах снизить ее до 8%. Каждый банк старается предложить что-то интересное, потому что мы работаем на одном рынке, предлагаем приблизительно одинаковые условия. И это очень показательно в рамках субсидированной ипотеки, когда все банки вышли с едиными условиями – 12% годовых, 20% взнос и т.д. Все поняли, что сейчас начнется более жесткая конкуренция, но это и неплохо, потому что в итоге процентная ставка от 12% медленно, но верно у многих банков ползла вниз - кто-то предлагал 11%, кто-то 11,2%, 11,4% и т.д. У нас, например, по военной ипотеке ставка 11%, а по классической 11,4-11,6%.
В итоге на какую сумму вы выдали кредитов в прошлом году, и как эта цифра соотносится с 2014 годом?
В рамках субсидированной ипотеки за прошлый год мы выдали 8,8 млрд рублей. По состоянию на 1 марта – 12,5 млрд. Начали с 300 млн рублей в месяц, а дальше объем ежемесячных выдач увеличился, в среднем по 1 млрд рублей в месяц выдавали (по всей стране). По сравнению с 2014-ым объем выдачи сократился более чем в 2 раза. То есть в 2014 году мы выдали 24 млрд, а в прошлом – 10,6 млрд.
По вашим прогнозам, при том, что условия ипотеки наверняка изменятся, будет ли она в этом году столь же востребована?
Исключить снижение спроса невозможно. Изменение программы субсидирования может повлечь повышение процентных ставок, но они все равно останутся приемлемыми, кредиты будут доступными. Говорить о том, что все зависит только от этой программы, тоже нельзя, потому что мы наблюдали в прошлом году снижение спроса на ипотеку из-за резкого повышения ключевой ставки ЦБ. Кроме того, люди теряют работу, значит, у них нет возможности кредитоваться, подтвердить свою платежеспособность. В целом у потенциальных заемщиков нет уверенности в завтрашнем дне. Достаточно стабильной будет оставаться военная ипотека, так как сами военнослужащие не платят, а Минобороны свои обязательства выполняет четко и в срок.
Что будет способствовать спросу на ипотеку?
Программа субсидирования, которую запустят, будет иметь большое значение, посмотрим на каких условиях. Люди прежде всего считают свои расходы, они понимают, что ипотека – продукт долгий, дорогой, поэтому каждый рассчитывает свои финансы, чтобы понимать, сможет ли купить квартиру. При этом рынок строительный очень большой, и практически у всех застройщиков, с которыми мы работаем, вышли новые объекты. Причем если в прошлые годы строили в основном в Подмосковье, то в этом году очень много новых жилых комплексов в Москве. В столице более дорогие квартиры, но тем не менее люди их покупают. Наверное, меньше стало покупок в коттеджных поселках, а квартиры все равно берут. Учитывая, что «вторичка» сейчас практически стоит, у «первички» большой потенциал.
Одна риэлторская компания недавно заявила, что доля «проблемных» потенциальных заемщиков с низким уровнем дохода и высокой закредитованностью по итогам 2015 года достигла 70%. Что вы об этом думаете?
Думаю, что времена сейчас не простые. Проблемных клиентов становится больше, люди теряют работу, заработок и, как следствие, перестают платить по кредитам. Но сегмент клиентов который обращается за ипотекой, немного другой. Судя по информации, которую мы получаем из БКИ, уровень отказов из-за плохой кредитной истории находится приблизительно на том же уровне, как и в прошлые годы. Народ, который берет ипотеку, он более продуманный, если можно так сказать.
С какими крупными компаниями вы сотрудничаете в Московском регионе? А с кем впервые начали сотрудничать?
Связь-Банк сотрудничает со всеми крупнейшими застройщиками Московского региона: «Мортон», ГВСУ, RDI, «МИЦ», «Гранель», «ПИК», «Кортрос», «ЮИТ», «Масштаб», ФСК «Лидер», ТЕКТА GROUP, «ПЖИ», «Лидер Групп», Kaskad Family, «Эталон», «ОПИН», «Трансфорт» и другие.
В 2015 году мы более активно начали работать с Urban Group, «Лидер Групп», «ОПИН», «КРОСТ», «КомСтрин», «Баркли», «Град», Каskad Family.
С нашими ключевыми партнерами мы разрабатываем специальные условия кредитования с большим процентным дисконтом как по ставкам, так и по стоимости квартиры. Например, в 2015 году действовали специальные условия кредитования для заемщиков от Связь-Банка при покупке квартиры у компаний «Мортон», «Кортрос», «ОПН24», «ЮИТ».
Сейчас можно приобрести квартиру со скидками по ипотеке от Связь-Банка в новостойках «Мортон», «Трансфорт», Каskad Family, Urban Group. Скидки на квартиры варьируются от 3% до 10%.
Как вы отбираете партнеров-застройщиков – есть ли какие-то критерии? Они едины у всех банков?
Мы открыты для сотрудничества. Понимаем, что на рынке много компаний и выстраиваем с ними отношения. И сами застройщики тоже в этом заинтересованы. У каждого из них есть свои подходы по выбору банков-партнеров – у кого-то 10-15 банков, а кто-то ограничивается 3-4. Когда мы начинаем работать с новой компанией, прежде всего смотрим на деловую репутацию, на предшествующий опыт работы – насколько он был успешен, своевременно ли сдавались объекты и прочее. Это входные параметры. Застройщик, который долгое время строит один дом, конечно, менее интересен, чем застройщик, который возводит крупный жилой комплекс, известен на рынке. Если же компания уже 5 лет на рынке, 10 сданных объектов, сданы своевременно, банк более лояльно будет смотреть на аккредитацию, предлагать более интересные условия работы.
А небольшие компании в последнее время к вам приходили?
Приходили, да. Смотрим документацию, которую они предъявляют, бенефициаров, всегда с большим удовольствием принимаем финансовую отчетность.
А были отказы – компания пришла, а вы в силу различных причин не стали с ней сотрудничать?
Такие компании есть всегда, отказываем по разным причинам. Помимо деловой репутации есть документы, если в них что-то не в порядке, то о сотрудничестве не может идти речи.
Отказов в прошлом году было больше?
Вы знаете, мы в прошлом году выросли раза в 3, а может и больше, по количеству застройщиков, которых аккредитовали по всей стране. Было 226, сейчас 902. Но вы и сами видите, что на рынке в 2015 году не было громких дел. Да, мы все знаем про «СУ-155», но с ними мы и не работали.
Можно сказать, что застройщики стали проявлять большую активность при сотрудничестве с банками? Они более заинтересованы?
Скорее, мы сами проявили активность. Наша региональная сеть раньше в основном работала со «вторичкой», а так как программа субсидирования рассчитана на «первичку», мы пошли к застройщикам.
В Связь-Банке доля военной ипотеки в общем объеме выдачи 65%. У вас самый большой портфель таких кредитов?
В программе «Военная ипотека» в течение 2015 года мы занимали 3 место по объему выдачи и 1 место по объему выдачи ипотеки на первичном рынке. В 4 квартале мы вышли на 2 место по объему выдачи военной ипотеки. Мы в военной ипотеке с 2011 года, плавно и выросли. Вообще военную ипотеку предлагают ряд банков, учитывая, что процедура выдачи «военных» кредитов более длительная, мы сделали все возможное для оптимизации сроков рассмотрения заявок, процедуры оформления и согласования документов, оптимизировали документооборот между банком, РВИ и застройщиками. Это позволило нам предлагать услугу с высоким уровнем сервиса и оптимальными сроками, которые устраивают и застройщиков, и клиентов. Плюс сумма кредита у нас выше, чем у других банков – в прошлом году мы были одними из лидеров – давали почти 2,2 млн рублей.
А сколько заемщики готовы заплатить в качестве первоначального взноса? Ограничиваются 20% или больше?
В 2015 году мы анализировали своих клиентов и пришли к выводу, что средняя сумма первоначального взноса составляла от 20% до 35%. Программой субсидирования был определен минимальный первоначальный взнос на уровне 20%, клиенты, в основном под эти критерии и подстраивались. Заемщик пытается сделать больший первоначальный взнос, когда он видит разницу в ставке. Допустим ставка 11%, если взнос 50%, а 12%, если взнос 20%. И вот он думает: «Добавлю, но возьму кредит под 11%». Однако, когда условия одинаковые вне зависимости от размера первоначального взноса, зачем платить больше, ведь можно эти деньги на ремонт, например, потратить.
Читайте также:
За МКАД, но с метро: где купить квартиру в новостройке с хорошей транспортной доступностью
Дата публикации 02 марта 2016
