Недавний обвал спроса на жилье показал, что покупатели уже «не тянут» существующие цены на квартиры даже с помощью льготной ипотеки. Эксперт рынка недвижимости и основатель Телеграм-канала Proeconomics Павел Пряников объяснил, почему строительная отрасль нуждается в госрегулировании. Хотя и этот подход может привести к обрушению «пирамиды роста».
– В мае кризис окончательно накрыл рынок жилой недвижимости Московского региона. Об этом говорят официальные цифры статистиков: падение выдачи ипотечных кредитов на новостройки почти в 2 раза и в 5-6 раз – на вторичное жилье; сокращение продаж новостроек примерно на треть и числа сделок на вторичном рынке – в 2-2,5 раза. В неформальных разговорах с застройщиками, риэлторами и отделочниками та же картина – кризис, и непонятно, как из него выходить.
Есть соблазн оценивать ход нынешнего кризиса с ходом предыдущих – в 2008 и 2014 годах. Тогда оба развивались по схожей модели: первые полгода – спад продаж, затем год рецессии на возникшем кризисном плато, затем ещё полгода медленного, очагами (сначала на лучших локациях и проектах) отрастания. То есть в общей сложности кризис длился около двух лет.
Но нынешний кризис отличается от двух предыдущих. Если те ситуации были производными от мирового циклического кризиса (для России он выражался в падении цен на сырьевые товары), то кризис сегодня – скорее политический, связанный с западными санкциями, уходом из России западных компаний, разрывом логистических цепочек.
Формально в России сейчас очень много денег. Например, превышение экспорта над импортом в апреле составило 40-45 млрд долларов, за первые четыре месяца федеральный бюджет – профицитный. В России пока не началось массовое сокращение рабочих мест, а падение реальных доходов остается на уровне статистической погрешности (примерно на 2% за январь-апрель).
Но при таких отличных макроэкономических показателях мы уже сейчас видим серьезное падение рынка недвижимости. В чём причина?
А причина – в осуществлении финансового мобилизационного плана правительством и ЦБ. Этот план как раз хорошо иллюстрирует дискуссию в среде экономистов и застройщиков – что вытащит не только в целом российскую экономику, но и рынок недвижимости из кризиса? Мобилизационная экономика или НЭП? Или ещё проще – жёсткое административное регулирование, или только чуть-чуть управляемая государством стихия рынка, или новый НЭП?
На самом деле административное регулирование рынка недвижимости идет уже два года, и это – субсидируемая Минфином программа льготного кредитования. Без неё рынок рухнул бы уже летом 2020 года. И такое регулирование казалось благом.
Но оказалось, что мобилизацию можно повернуть и обратным образом, что и сделали в марте Минфин и ЦБ. Например, Центробанк задрал ключевую ставку так, что рыночная ипотека под 15-20% стала для 90% россиян невозможна. А Минфин позднее согласился только на 9-процентную ставку по льготной ипотеке на новостройки. И которая, как мы видим сегодня, не впечатлила потребителей – они не спешат брать кредиты даже по такой, вроде бы выгодной, ставке. Её реальная величина же сильно отрицательная, инфляция в 18% минус 9% ставки – и мы получаем -9% реальной ставки. Ни в одной стране мира невозможно сыскать такой привлекательной реальной ставки.
В сегодняшних условиях даже 4-4,5% ставки по ипотеке будут выглядеть проблемными. Просто потому, что цены на жилье в Московском регионе оторвались от экономического правила: доступным считается жилье, на которое требуется 4-4,5, максимум 5 годовых доходов. Давайте посчитаем, каково это соотношение сегодня для Москвы. Средний душевой доход в месяц на человека составляет около 70 тыс. рублей. На стандартную семью из трех человек, где один несовершеннолетний ребенок, это 210 тыс. в месяц, или 2,5 млн. руб. в год. Опять же стандартная для Москвы 2-комнатная квартира в 50-55 кв. м при стоимости метра около 300 тыс. руб. будет стоить 15-17,5 млн. (и это ещё не считая её отделки). Или 6-7 годовых доходов средней семьи.
Чтобы привести цену к стандартному показателю в 4-5 годовых доходов, стоимость стандартной «двушки» надо снижать на треть, то есть с 15-17,5 млн. руб. до 10-12,5 млн. Эти 30-35% надбавки и есть та величина, на которую подорожали московские новостройки за предыдущие полтора года жилищного бума, взращенного на льготной ипотеке.
И эта «игла» льготной ипотеки при одновременно остановившихся доходах населения и сильном росте цен на новостройки требует одного: постоянно снижающейся ставки, чтобы поддерживать такую «пирамиду роста». Было 6%, через год нужно 4,5%, через три года – 3%, и так далее.
Потому если говорить о том, что может вытащить рынок недвижимости из кризиса – мобилизация или НЭП, нужно отвечать: та программа, которая позволит реальным доходам населения расти быстрее, чем цены на квартиры. Или те административные меры, которые начальственным приказом зафиксируют и цены на новостройки, и ставки доступной льготной ипотеки. Во втором случае – как это было в позднем СССР, когда существовал квазирынок кооперативного жилья с фиксированными ценами (например, 7,5 тыс. руб. за стандартную «двушку» на юго-западе Москвы) и ставка по рассрочке (квазиипотека) в 1-2%. Правда, и за такой квазирыночной новостройкой за собственные деньги нужно было постоять в очереди несколько лет и соответствовать ряду административных критериев (предыдущая жилищная обеспеченность, численность семьи, прописка и т.п.)
Придём ли мы при мобилизационной экономике к подобному жилищному рынку, т.е. к госзаказу и административному распределению? Пока в такое не верится. Во всяком случае никто из ответственных лиц в правительстве не говорит о таком.
А спасёт ли новый НЭП, о желательности которого говорят многие экономисты, рынок жилья? Тоже нет. Рыночная стихия просто убьёт 80% рынка новостроек. Не продаются твои квартиры? Уходи с рынка, займись другим делом. А тебя заменят те, кто сможет продавать жильё. Да и нужно ли Москве по 4-6 млн кв. м в год? Нынешнее состояние рынка говорит, что нужны 1-1,5 млн кв. м. А кто не может купить квартиру в Москве, пусть по воле рыночной стихии покупает её в Твери, Барнауле или Кургане. Или построит по средствам собственный дом в Подмосковье. Так и работает тот же рынок в США: нет денег на дом в Сан-Франциско? Покупай дом в Аризоне или трейлер в штате Вайоминг и живи там. Или уж если так нужен именно Сан-Франциско (например, ты программист в Силиконовой долине) – арендуй там квартиру.
Может ли правительство допустить такую ситуацию в Москве? Тоже нет. Что такое убить 80% рынок новостроек? Это выкинуть 800 тыс. работников из миллионной армии строителей. А массовая безработица – один из главных страхов нашего правительства. А еще будет и сокращение на сотни миллиардов рублей налогов в одной только Москве (по тому же НДФЛ, которого не будет из-за уволенных строителей), а также общее сокращение деловой активности в регионе, где многие бизнесы завязаны на рынок недвижимости.
Потому, если говорить о будущем рынка новостроек на год-два вперёд (а на более длинную дистанцию у нас не принято заглядывать, так как жизнь России состоит из форс-мажоров), то ни чисто мобилизационная, ни чисто рыночная стихия нового НЭПа не спасёт его. А спасёт, как это обычно и бывало, гибрид этих двух подходов. Застройщики так и будут лоббировать снижение льготной ставки по ипотеке. Правительство будет «нагибать» поставщиков стройматериалов – как это уже происходит на рынке металла и будет, видимо уже скоро, на рынке цемента – чтобы те не задирали цены, а застройщики смогли не увеличивать себестоимость. Сами строители будут получать субсидируемые кредиты и другие льготы (которых у правительства Москвы хватает уже сейчас и будет еще больше). В таком подходе кровно заинтересованы и ответственные чиновники из Минстроя и аппарата вице-премьера Хуснуллина: у них есть жёсткие KPI по нацпроекту «Жилье», и вышестоящее начальство строго спрашивает по его выполнению. Но и свободного ценообразования никто не отменит.
В итоге в какой-то точке сойдутся эти два подхода, чтобы привести рынок в равновесие, чтобы снова его перезапустить. В частности, действенным рычагом оказалась ставка по льготной ипотеке, и чиновники будут много экспериментировать с ней, уводя ее все ниже и ниже. Выстраивая ту самую «пирамиду», о которой писал выше. Когда-то такая «пирамида» должна рухнуть, конечно. Но все участники рынка и ответственные чиновники надеются – что не при их жизни.
Читайте также:
Ключевая ставка 11%: девелоперам станет легче запускать новые проекты
Цены на новостройки Москвы достигли психологического предела
Автор: Павел Пряников, специально для Новострой-
Дата публикации 27 мая 2022
