Рейтинг@Mail.ru
Переверните экран
Новостройки Квартиры Ипотека Новостройки Москвы Новостройки Подмосковья Рядом с метро Готовые дома Новостройки на карте Акции от застройщиков Коммерческие помещения Продавцы и застройщики Гид по новостройкам Панорамы новостроек Аэросъемка новостроек Экспертиза новостроек Экология Москвы и Подмосковья Студии 1-комнатные 2-комнатные 3-комнатные Квартиры на карте Шоурумы квартир Виды сделок Жилищное законодательство Ипотечный калькулятор Льготная ипотека Семейная ипотека Военная ипотека Банки и программы Медиа Новости недвижимости Мнение эксперта Аналитика рынка Покупателю Экспертиза новостроек Эксперты и авторы О проекте Контакты Реклама на сайте Vk Youtube Telegram Дзен Машиноместа Апартаменты Гид по новостройкам Донстрой #экология #реновация IT-ипотека Квартиры со скидками до 25%

«В сегодняшних условиях даже 4-4,5% ставки по ипотеке будут выглядеть проблемными»

Недавний обвал спроса на жилье показал, что покупатели уже «не тянут» существующие цены на квартиры даже с помощью льготной ипотеки. Эксперт рынка недвижимости и основатель Телеграм-канала Proeconomics Павел Пряников объяснил, почему строительная отрасль нуждается в госрегулировании. Хотя и этот подход может привести к обрушению «пирамиды роста».

– В мае кризис окончательно накрыл рынок жилой недвижимости Московского региона. Об этом говорят официальные цифры статистиков: падение выдачи ипотечных кредитов на новостройки почти в 2 раза и в 5-6 раз – на вторичное жилье; сокращение продаж новостроек примерно на треть и числа сделок на вторичном рынке – в 2-2,5 раза. В неформальных разговорах с застройщиками, риэлторами и отделочниками та же картина – кризис, и непонятно, как из него выходить.

Есть соблазн оценивать ход нынешнего кризиса с ходом предыдущих – в 2008 и 2014 годах. Тогда оба развивались по схожей модели: первые полгода – спад продаж, затем год рецессии на возникшем кризисном плато, затем ещё полгода медленного, очагами (сначала на лучших локациях и проектах) отрастания. То есть в общей сложности кризис длился около двух лет.

Но нынешний кризис отличается от двух предыдущих. Если те ситуации были производными от мирового циклического кризиса (для России он выражался в падении цен на сырьевые товары), то кризис сегодня – скорее политический, связанный с западными санкциями, уходом из России западных компаний, разрывом логистических цепочек.

Формально в России сейчас очень много денег. Например, превышение экспорта над импортом в апреле составило 40-45 млрд долларов, за первые четыре месяца федеральный бюджет – профицитный. В России пока не началось массовое сокращение рабочих мест, а падение реальных доходов остается на уровне статистической погрешности (примерно на 2% за январь-апрель).

Но при таких отличных макроэкономических показателях мы уже сейчас видим серьезное падение рынка недвижимости. В чём причина?

А причина – в осуществлении финансового мобилизационного плана правительством и ЦБ. Этот план как раз хорошо иллюстрирует дискуссию в среде экономистов и застройщиков – что вытащит не только в целом российскую экономику, но и рынок недвижимости из кризиса? Мобилизационная экономика или НЭП? Или ещё проще – жёсткое административное регулирование, или только чуть-чуть управляемая государством стихия рынка, или новый НЭП?

На самом деле административное регулирование рынка недвижимости идет уже два года, и это – субсидируемая Минфином программа льготного кредитования. Без неё рынок рухнул бы уже летом 2020 года. И такое регулирование казалось благом.

Но оказалось, что мобилизацию можно повернуть и обратным образом, что и сделали в марте Минфин и ЦБ. Например, Центробанк задрал ключевую ставку так, что рыночная ипотека под 15-20% стала для 90% россиян невозможна. А Минфин позднее согласился только на 9-процентную ставку по льготной ипотеке на новостройки. И которая, как мы видим сегодня, не впечатлила потребителей – они не спешат брать кредиты даже по такой, вроде бы выгодной, ставке. Её реальная величина же сильно отрицательная, инфляция в 18% минус 9% ставки – и мы получаем -9% реальной ставки. Ни в одной стране мира невозможно сыскать такой привлекательной реальной ставки.

В сегодняшних условиях даже 4-4,5% ставки по ипотеке будут выглядеть проблемными. Просто потому, что цены на жилье в Московском регионе оторвались от экономического правила: доступным считается жилье, на которое требуется 4-4,5, максимум 5 годовых доходов. Давайте посчитаем, каково это соотношение сегодня для Москвы. Средний душевой доход в месяц на человека составляет около 70 тыс. рублей. На стандартную семью из трех человек, где один несовершеннолетний ребенок, это 210 тыс. в месяц, или 2,5 млн. руб. в год. Опять же стандартная для Москвы 2-комнатная квартира в 50-55 кв. м при стоимости метра около 300 тыс. руб. будет стоить 15-17,5 млн. (и это ещё не считая её отделки). Или 6-7 годовых доходов средней семьи.

Чтобы привести цену к стандартному показателю в 4-5 годовых доходов, стоимость стандартной «двушки» надо снижать на треть, то есть с 15-17,5 млн. руб. до 10-12,5 млн. Эти 30-35% надбавки и есть та величина, на которую подорожали московские новостройки за предыдущие полтора года жилищного бума, взращенного на льготной ипотеке.

И эта «игла» льготной ипотеки при одновременно остановившихся доходах населения и сильном росте цен на новостройки требует одного: постоянно снижающейся ставки, чтобы поддерживать такую «пирамиду роста». Было 6%, через год нужно 4,5%, через три года – 3%, и так далее.

Потому если говорить о том, что может вытащить рынок недвижимости из кризиса – мобилизация или НЭП, нужно отвечать: та программа, которая позволит реальным доходам населения расти быстрее, чем цены на квартиры. Или те административные меры, которые начальственным приказом зафиксируют и цены на новостройки, и ставки доступной льготной ипотеки. Во втором случае – как это было в позднем СССР, когда существовал квазирынок кооперативного жилья с фиксированными ценами (например, 7,5 тыс. руб. за стандартную «двушку» на юго-западе Москвы) и ставка по рассрочке (квазиипотека) в 1-2%. Правда, и за такой квазирыночной новостройкой за собственные деньги нужно было постоять в очереди несколько лет и соответствовать ряду административных критериев (предыдущая жилищная обеспеченность, численность семьи, прописка и т.п.)

Придём ли мы при мобилизационной экономике к подобному жилищному рынку, т.е. к госзаказу и административному распределению? Пока в такое не верится. Во всяком случае никто из ответственных лиц в правительстве не говорит о таком.

А спасёт ли новый НЭП, о желательности которого говорят многие экономисты, рынок жилья? Тоже нет. Рыночная стихия просто убьёт 80% рынка новостроек. Не продаются твои квартиры? Уходи с рынка, займись другим делом. А тебя заменят те, кто сможет продавать жильё. Да и нужно ли Москве по 4-6 млн кв. м в год? Нынешнее состояние рынка говорит, что нужны 1-1,5 млн кв. м. А кто не может купить квартиру в Москве, пусть по воле рыночной стихии покупает её в Твери, Барнауле или Кургане. Или построит по средствам собственный дом в Подмосковье. Так и работает тот же рынок в США: нет денег на дом в Сан-Франциско? Покупай дом в Аризоне или трейлер в штате Вайоминг и живи там. Или уж если так нужен именно Сан-Франциско (например, ты программист в Силиконовой долине) – арендуй там квартиру.

Может ли правительство допустить такую ситуацию в Москве? Тоже нет. Что такое убить 80% рынок новостроек? Это выкинуть 800 тыс. работников из миллионной армии строителей. А массовая безработица – один из главных страхов нашего правительства. А еще будет и сокращение на сотни миллиардов рублей налогов в одной только Москве (по тому же НДФЛ, которого не будет из-за уволенных строителей), а также общее сокращение деловой активности в регионе, где многие бизнесы завязаны на рынок недвижимости.

Потому, если говорить о будущем рынка новостроек на год-два вперёд (а на более длинную дистанцию у нас не принято заглядывать, так как жизнь России состоит из форс-мажоров), то ни чисто мобилизационная, ни чисто рыночная стихия нового НЭПа не спасёт его. А спасёт, как это обычно и бывало, гибрид этих двух подходов. Застройщики так и будут лоббировать снижение льготной ставки по ипотеке. Правительство будет «нагибать» поставщиков стройматериалов – как это уже происходит на рынке металла и будет, видимо уже скоро, на рынке цемента – чтобы те не задирали цены, а застройщики смогли не увеличивать себестоимость. Сами строители будут получать субсидируемые кредиты и другие льготы (которых у правительства Москвы хватает уже сейчас и будет еще больше). В таком подходе кровно заинтересованы и ответственные чиновники из Минстроя и аппарата вице-премьера Хуснуллина: у них есть жёсткие KPI по нацпроекту «Жилье», и вышестоящее начальство строго спрашивает по его выполнению. Но и свободного ценообразования никто не отменит.

В итоге в какой-то точке сойдутся эти два подхода, чтобы привести рынок в равновесие, чтобы снова его перезапустить. В частности, действенным рычагом оказалась ставка по льготной ипотеке, и чиновники будут много экспериментировать с ней, уводя ее все ниже и ниже. Выстраивая ту самую «пирамиду», о которой писал выше. Когда-то такая «пирамида» должна рухнуть, конечно. Но все участники рынка и ответственные чиновники надеются – что не при их жизни.

Читайте также:

Ключевая ставка 11%: девелоперам станет легче запускать новые проекты

Цены на новостройки Москвы достигли психологического предела

Автор: Павел Пряников, специально для Новострой-

Дата публикации 27 мая
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Подписываясь на рассылку, вы принимаете условия пользовательского соглашения
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-М на самых популярных площадках интернета
Наш Telegram
Мы в Яндекс.Дзен Канал на Youtube
Читайте также:
«Впервые за полгода в Московском регионе зафиксировано снижение доли ипотечных сделок»
Аналитикой данных о сентябрьских сделках с новостройками и выручке застройщиков Москвы и Подмосковья поделился Александр Пыпин, руководитель проекта DataFlat. – В сентябре 2022 года розничные продажи квартир и апартаментов по зарегистрированным ДДУ в Московском...
06 октября 416
«Если же ничего не закончится, а усугубится, то мы будем наблюдать реальный неуправляемый ценопад на рынке вторичного жилья»
Частичная мобилизация так же, как и СВО внесла серьезные перемены на рынке недвижимости. Многие читатели Новострой-М интересуются, как выплачивать ипотеку, если заемщика призвали, нужно ли сейчас покупать квартиру или продавать, что будет с ценами на жилье и т.д....
26 сентября 13700
«Возрастающая зависимость рынка от ипотеки может обернуться «ипотечным пузырем»
Глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что регулятор будет принимать меры в отношении «маркетинговых» ставок по ипотеке в 1% и ниже, которые застройщики сейчас предлагают совместно с банками. Новострой-М опросил участников рынка и выяснил, исчезнут ли вскоре...
21 сентября 5294
«Оценить, восстанавливается ли спрос, можно будет по итогам сентября»
Прошедшее лето запомнилось не только жаркой погодой. За три месяца на рынке недвижимости сформировались тренды, которые сегодня и в ближайшее время будут определять поведение покупателей новостроек. О том, какими оказались итоги лета 2022 года на московском рынке...
19 сентября 3656
Итоги августа: доля ипотеки в Московском регионе достигает 88%
Аналитик Александр Пыпин, руководитель проекта DataFlat, подвел итоги августа на рынке новостроек Москвы и Подмосковья и сравнил результаты с июлем текущего года и августом 2021-го. В августе 2022 года продажи новостроек в Московском регионе (Москва и Московская...
06 сентября 3467
«Если у застройщика нет программы с ипотекой 0,1% – это подозрительно»
О том, при каких условиях будет выгодна покупателю новостроек субсидированная ипотека со ставкой 0,1%, Новострой-М рассказал руководитель отдела продаж московского офиса Seven Suns Development Роман Иванов. – Расскажите, пожалуйста, как эта ставка появилась, почему...
24 августа 10802
«Застройщик просто не может дать скидку 10-20% – модель строительства сейчас другая» (видео)
Приближается осень – время подводить итоги первой половины года и готовиться к новому деловому сезону. О том, как изменились покупательские предпочтения, выгодна ли субсидированная ипотека и где появятся новые проекты, Новострой-М рассказал Геннадий Дикалов,...
10 августа 5771
«Осенью рост цен может возобновиться»
Полгода миновало, пора подвести промежуточные итоги. Новострой-М узнал у застройщиков, как они оценивают результаты продаж, есть ли отложенный спрос на новостройки, помогла ли рынку жилья ипотека со ставкой 0,1% и, главное, ждать ли снижения цен, акций и скидок на квартиры...
03 августа 8588
Популярно на Новострой-М
Посмотреть все спецпредложения

Скидки и спецпредложения от застройщиков