Дмитрий Цветов, руководитель управления аналитики и оценки ГК «А101», рассказал порталу Novostroy-M.ru о том, ушел ли спрос из Новой Москвы в границы МКАД, какие проекты предпочитают покупатели и можно ли найти работу рядом с домом в ТиНАО.
В 2012 году к Москве были присоединены новые территории. Что поменялось за это время в Новой Москве?
Когда говорят «старая Москва», то большинство имеет в виду центр столицы, отчего-то забывая, что именно районы вроде Некрасовки и Солнцево являются на сегодняшний день драйверами спроса той самой «старой» Москвы. Цена в отдаленных от центра районах действительно сопоставима с Новой Москвой. Локация тоже схожа – небольшое удаление от МКАД. В сложившейся ситуации правильнее не сравнивать объемы сделок по районам, гораздо эффективнее анализировать и сопоставлять проекты.
В последнее время говорят о смещении спроса из Новой Москвы в Москву: в старых границах сегодня предлагается множество новостроек по аналогичной цене. Так ли это на самом деле?
Нельзя столь категорично говорить о смещении спроса. Зачастую спрос лишь идет за подходящим и достаточным предложением. Дело не в том, что спрос растет не так быстро, как в старых границах, а просто предложение не успевает.
Если посмотреть рейтинг самых продаваемых ЖК по итогам 2016 г.(данные по регистрации ДДУ согласно выписке из Росреестра - прим.ред.), то ТОП-5 состоит из следующих проектов - «Испанские Кварталы» (НМ), «Бунинские Луга» (НМ), «Лучи» (М) – проект в Солнцево, «Первый Московский» (НМ), «Жемчужина Зеленограда» (М) – соответственно, Зеленоград. То есть 3 из 5 лидеров в границах Новой Москвы, и еще двое – Солнцево и Зеленоград, а старая Москва до границ с МКАД вообще не входит в ТОП-5. По результатам 1 квартала 2017 г. в пятерке лидеров также три позиции занимают проекты Новой Москвы.
ГК «А101» – один из крупнейших застройщиков Новой Москвы. Сколько недвижимости построила компания на новых территориях?
В конце прошлого года мы уже вывели два новых проекта – ЖК «Скандинавия» и ЖК «Белые Ночи». Первый проект уже сейчас показывает темпы продаж сопоставимые с «Испанскими Кварталам», хотя по «Скандинавии» мы еще не вывели в продажу всю ассортиментную линейку предложения. Только в конце апреля состоялся запуск продаж качественно нового предложения – дом с подземным паркингом. В начале мая выйдет еще один новый продукт для проекта – дом с отделкой. Такое расширение ассортиментной линейки приведет к дальнейшему росту объемов продаж. Я уверен, что в этом году мы увидим сильный рост объемов продаж по локации Новой Москвы.
Какие перспективы у рынка жилья в Новой Москве?
Конечно, не только наша компания пополняет предложение Новой Москвы. В конце прошлого года вышли и новые проекты конкурентов. Для будущей статистики объемов продаж по району – это большой плюс. Известный факт, что два застройщика с двух проектов продадут больше, чем один застройщик с тех же двух проектов. Так как каждый застройщик своими уникальными рекламными коммуникациями, брендом, концепцией привлекает в локацию своих потребителей.
Можно добавить очевидный факт - начавшееся строительство продолжения красной ветки метро в сторону Коммунарки и дальнейшее развитие транспортной инфраструктуры, которые еще больше подстегнут спрос. Главное запастись предложением, иначе придется поднимать цены.
Какие проекты будут наиболее востребованы?
Стабильным спросом пользуются квартиры с отделкой. В объеме продаж такие квартиры при наличии достаточного предложения могут занимать 15-30%. В Новой Москве наиболее востребованный формат – комфорт-класс, на который приходится до 80% сделок.
При прочих равных, покупатели с большим энтузиазмом выбирают квартиры в низкоэтажных секциях с небольшим количеством квартир на этаже. Объясняют это двумя причинами. Первая причина – скорее миф, чем суровая реальность – меньше времени приходится ждать лифт. Хотя, конечно, время ожидания рассчитывается на стадии проектирования и в подъездах с большим количеством квартир ставят либо большее количество лифтов, либо сами лифты большего размера, либо застройщик предусматривает установку более скоростных моделей. Вторая причина – меньшее количество жителей квартир претендует на общий коридор. Наши люди привыкли оставлять велосипеды, санки и прочие личные вещи именно в них, и это несмотря на то, что застройщики сейчас предлагают массу альтернативных решений: делают и колясочные, и кладовки в подвалах или даже на жилом этаже. Казалось бы, проблема могла исчезнуть, но она не решена, так как жив сам стереотип. Место за пределами квартиры – общее, а значит – мое.
Как вы можете прокомментировать заявление Владимира Жидкина о необходимости создания застройщиками новых рабочих мест при реализации проектов? Есть ли у ГК «А101» примеры их создания на территории строящихся проектов?
Вопрос создания рабочих мест крайне непростой. Безусловно, рабочие места создаются в рамках развития социальной и коммерческой инфраструктуры, которая направлена на «обслуживание» интересов жителей жилых комплексов и близлежащих районов. По итогам пяти лет работы ГК «А101» уже создала порядка 5 тыс. мест.
Главная ценность любого человека – время. Один из самых простых способов «купить» себе время – это жить в квартире недалеко от места работы.
Соответственно, при создании новых рабочих мест повышается спрос на жилье в ближайших районах.
Сегодня офисное пространство преимущественно сосредоточено в центре Москвы. Я помню, как в 2007-2008 гг только начинали говорить о децентрализации рынка офисной недвижимости Москвы. И тогда речь шла об осторожном перешагивании через ТТК в сторону МКАД. Даже сейчас сделок аренды в локации за ТТК чуть больше 30%.
Наш однозначный вклад в развитие рабочих мест на территории Новой Москвы – это строительство детских садов, школ и поликлиник. Также внутри ГК «А101» прорабатывается ряд проектов по привлечению бизнеса в данную локацию.
«Скандинавия» - один из масштабных проектов ГК «А101». Что в нем предусмотрено кроме квартир?
О чем хотелось бы сказать особо – это о месте, где возводится «Скандинавия». ЖК расположен в совершенно уникальном по своим экологическим характеристикам месте. Рядом лес и у будущих жителей ЖК будет свой собственный вход в Бутовский лесопарк. И в самом районе ведется крайне бережное строительство, с сохранением многовековых дубов, местного ландшафта и многочисленных природных водоемов.
«Скандинавия» – это не просто масштабный проект, это, фактически, целый район, сопоставимый по размерам с Коммунаркой. К разработке инфраструктурной составляющей мы подошли очень тщательно, по-новому взглянув на формирование коммерческой инфраструктуры.
Мы не просто нарезаем помещения, мы создаем необходимый каркас коммерции. Ведь некоторые форматы не могут позволить себе рыночную ставку, но необходимы для комфортной жизни. Простой пример – отделение почты. Совсем недавно ГК «А101» разработала новую стратегию размещения и реализации коммерческих площадей. Мы строим жилье комфорт-класса и понимаем, что для тех, кто покупает у нас квартиры, важно, чтобы все нужное было под рукой, условно говоря, если сейчас мы наблюдаем ситуацию, когда внутри одного района на первых этажах домов буквально дверь в дверь работают сразу три салона красоты, то наша стратегия предусматривает набор профильных объектов, например, банк, магазин, тот же салон, аптека, кафе и цветочная лавочка.
Что стоит еще рассказать о новом ЖК «Скандинавия» -- он строится в районе, в котором уже сложилась своя атмосфера, выстроена инфраструктура, где для детей уже есть сады и школа на 1775 детей, а для взрослых работают многочисленные кафе, магазины, банки и предприятия бытового обслуживания. К тому же, к моменту заселения жителей «Скандинавии» появятся еще два детсада, новая школа и поликлиника. Этот проект станет идеальным для тех, кто хочет совместить спокойную, размеренную жизнь в экологически привлекательном месте с возможностью быстро добраться до центра старой Москвы. К слову именно транспортная доступность – одно из ключевых преимуществ для будущих жителей «Скандинавии». В 2019 году Сокольническая линия московского метрополитена продолжится станцией «Столбово», и дорога от жилого района «Скандинавии» до метро займет 15 минут пешком. До центра Москвы можно будет добраться за 40 минут.
Фото ЖК «Скандинавия» предоставлены ГК «А101»
Какая целевая аудитория проекта? Кто в нем покупает недвижимость?
Основная аудитория проекта – молодые люди 25-35 лет. 60% из них семейные с детьми или собирающиеся заводить детей. Кстати, в этом проекте очень быстро уходят 100-метровые квартиры.
Минстрой сейчас планирует запретить продажу новостроек без отделки. Предлагает ли ГК «А101» отделку квартир в «Скандинавии»? Как это отражается на стоимости?
Я придерживаюсь позиции, что предложение должно удовлетворять спрос, а не насаждать какой-то продукт. Если есть люди, которые хотят купить квартиру без отделки – у нас будет предложение квартир без отделки. Если есть люди, которые хотят с отделкой – в наших проектах будут квартиры с отделкой. В абсолютно рыночной борьбе за покупателя мы анализируем спрос на квартиры с отделкой и выпускаем в продажу именно нужный объем. Причем при масштабной застройке мы перед запуском в продажу каждого следующего дома будем варьировать наличие или отсутствие отделки в зависимости от спроса.
Какова средняя цена кв. метра в проекте и минимальный бюджет покупки квартиры? Структура продаж?
Средняя цена на текущий момент по всем классам – 91,9 тыс.руб./кв.м. Минимальный бюджет – около 3 млн руб.
Ипотека традиционно занимает 45-50% в структуре продаж, 100% оплата – 40-45%, рассрочка 10-15%.
Существует серьезный пул банков-партнеров, которые стабильно работают с нами по различным ипотечным программам.
Как в ближайшее время застройщики будут мотивировать клиентов переезжать в Новую Москву? Какие тренды намечаются на рынке новостроек ТиНАО?
Нам не приходится каким-то особенным образом мотивировать покупателя или выделять особо плюсы локации. Интерес к жилью в Новой Москве говорит сам за себя. Я уже упоминал перевес в сторону квартир в Новой Москве по сравнению с пограничными московскими района и тем более Подмосковья. Приятные бонусы Новой Москвы — по-настоящему благоустроенные территории, отличная экологическая ситуация, живописная природная среда, совершенно новая инфраструктура, не восстановленная и приспособленная, а именно новая.
Какие планы у ГК «А101» на ближайший год? Как вы планируете развивать существующие проекты?
Существующие проекты мы планируем развивать и реализовывать в рамках стратегии работы с коммерческими площадями, исходя из темпов стройки метро и транспортной инфраструктуры в целом.
Дата публикации 02 мая 2017
