С тех пор как промзоны в столице стали активно застраиваться и на рынок вышло очень много проектов по бюджетным ценам, спрос из Новой Москвы переместился в «старую» Москву: территории стали конкурентами. Сейчас, по мнению экспертов, ситуация стала выравниваться. Novostroy-M.ru выяснил, где лучше купить квартиру и какие нюансы нужно учесть при выборе жилья по ту или иную сторону МКАД.
Если раньше купить квартиру в Москве, в старых границах, мог позволить себе лишь обеспеченный человек, то в последнее время ситуация кардинально изменилась. С тех пор как власти одобрили программу по выводу промзон из города – девелоперы стали осваивать бывшие промышленные территории: город пополнился новыми проектами жилой застройки на любой вкус и кошелек.
Сегодня, обладая 5 миллионами рублей, можно стать владельцем квартиры в новостройке Москвы в обжитом районе. B даже если этих денег нет, на помощь потенциальному покупателю может прийти ипотека, ставки которой сейчас не превышают 12% годовых. Возросшая конкуренция и профицит на рынке строящегося жилья заставляет девелоперов сдерживать цены на квартиры в новостройках.
ЖК «Новые Ватутинки»
Рынок продавца трансформировался в рынок покупателя, сегодня клиент правит бал. Если раньше дисконт можно было получить лишь под праздник, то сегодня девелоперы готовы обсуждать индивидуальные скидки, если покупатель приходит с суммой 80-100% от стоимости жилья.
Неудивительно, что в таких условиях рынки новостроек Москвы в старых границах и Новой Москвы стали конкурировать друг с другом. Если раньше Новая Москва была альтернативой «старой», там можно было купить квартиру подешевле и стать обладателем столичной прописки, то сегодня она уступает Москве в границах МКАД, т.к. этот рынок сильно изменился – теперь и тут можно найти бюджетное жилье недалеко от метро.
Насколько отличаются рынки новостроек в Старой и Новой Москве
До присоединения новых территорий столичный рынок в основном был представлен застройкой бизнес-класса. После расширения Москвы на новых территориях стали появляться жилые комплексы эконом- и комфорт-класса, однако несколько лет назад стартовала программа реновации промзон, расположенных в старых границах города, отмечает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Иванова. На этих территориях стали создаваться проекты комфорт-класса, а в некоторых случаях даже сегмента эконом. Подобная ситуация привела к тому, что стоимость покупки жилья в старых границах снизилась, а часть покупателей, рассматривавших приобретение недвижимости на территории Новой Москвы, переориентировалась на новостройки, расположенные внутри МКАД.
При этом новостройки Новой Москвы все же являются конкурентами новостроек в спальных районах Москвы, считает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. По данным компании, в 2015 году 41,5% в общей структуре спроса приходилось на Новую Москву, а 58,5% - на Москву. В 2016 году соотношение несколько изменилось – 34% в Новой Москве против 66% в столице. Один из немаловажных факторов – это расширение предложения в столице. В 2016 году увеличился спрос на проекты массового сегмента высокой стадия готовности. К тому же у многих проектов Москвы хорошая транспортная доступность, а в Новой Москве она хороша пока только возле открытых станций метро.
«Сегодня происходит выравнивание спроса между новостройками в старых границах столицы и проектами на территории Новой Москвы»
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»
Первые, конечно, объективно концентрируют наибольшую покупательскую активность. Проблема в том, что многие люди надеются на еще большее снижение цен ввиду выхода новых объектов на территории бывших промзон, комментирует управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. В 2017 году на первичный рынок недвижимости Москвы в старых границах в продажу выйдут 60-70 проектов (с учетом комплексов апартаментов). Для сравнения, в 2015 году в старых границах Москвы в реализации было 66 жилых комплексов и апартаментов, а в 2016 году их число составило 71. С учетом такого рекордного объема перспективного выхода на рынке формируется отложенный спрос, который будет активирован только после планомерного роста стоимости «квадрата» на рынке первичного жилья. Однако пока речь идет скорее о стагнации. Несмотря на то, что во второй половине года на рынке массового сегмента зафиксирован рост средней стоимости кв. метра, по итогам года цена все равно оказалась на 0,7% ниже уровня конца предыдущего года. Как только цены пойдут вверх, новостройки Новой Москвы за счет разницы в стоимости, будут пользоваться большим спросом.
За последний год проекты Новой Москвы ощутили падение покупательской активности, отмечает генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец. Часть клиентов ввиду снижения минимального бюджета покупки в пределах МКАД переориентировали свой спрос в пользу проектов «старой» Москвы. Но это не значит, что Новой Москве ничего «не досталось». Произошло перераспределение объема спроса внутри локации. На протяжении последнего года спросом пользовались не конкретные районы, а непосредственно сами жилые комплексы. В приоритете - готовые проекты с уже действующей инфраструктурой. Покупатель стал более требовательным к проектам, и теперь низкая стоимость не является главным конкурентным преимуществом. Многие потенциальные клиенты попросту опасаются входить в проект на начальном этапе реализации, боясь за свои сбережения.
Как открытие метро повлияло на спрос новостроек в Новой Москве
На текущий момент на территории Новой Москвы открыты только две станции метро – «Румянцево» и «Саларьево». До недавнего времени вблизи этих локаций отсутствовали проекты в реализации, однако в последнее время интерес к таким площадкам вырос. Конкуренция между двумя локациями Москвы закономерна и необходима для развития новых территорий, комментирует Юлия Иванова.
Открытие новых станций метро повышает привлекательность локации и приводит к росту продаж, считает Наталья Шаталина. Девелоперы также активно реагируют на открытие новых станций метро увеличением предложения. Например, после открытия станции метро «Саларьево» в продажу вышел проекты «Саларьево Парк». Стоит ожидать увеличения интереса к Новой Москве уже после открытия участка Калининско-Солнцевской линии на присоединенных территориях.
«Если у покупателя стоит выбор между проектами по одинаковой цене в Москве в районе, удаленном от метро, и проектом в Новой Москве, расположенном вблизи метро, то покупатель выберет хорошую транспортную доступность».
Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
Один из ярких трендов на рынке недвижимости Новой Москвы 2016 года – появление новых комплексов в локациях, где будет построено метро, соглашается Мария Литинецкая. Всего в этом году на рынке Новой Москвы вышло семь проектов. Пять из них располагаются у действующих или перспективных станций Сокольнической линии, которая продлена до Коммунарки. Высокая активность застройщиков в локациях у метро говорит о важности транспортной доступности для ликвидности проекта. Поэтому однозначно можно говорить о том, что открытие метро в Новой Москве повлияло на спрос. При этом интересно, что в старых границах Москвы появление метро оказывает на спрос куда меньшее влияние, если речь идет о дублирующих станциях, которые, по сути, больше разделяют людские потоки, чем реально улучшают транспортную доступность.
ЖК «Саларьево Парк»
Открытие первых станций метро на территории Новой Москвы – очень важный момент, который повлиял на привлекательность всего Новомосковского округа, комментирует Александр Зубец. Во-первых, «Румянцево» частично разгрузило Киевское шоссе. Во-вторых, снизило пассажиропоток на одной из самых загруженных станций «Юго-Западная». В-третьих, теперь, чтобы сесть в метро, жителям Новой Москвы не приходится пересекать МКАД, где собираются основные пробки. Если ранее для многих потенциальных покупателей отсутствие станции метро было «стоп-фактором» при выборе проекта, то теперь доля таких клиентов снизится. Лояльность к жилым комплексам Новой Москвы только возросла.
В то же время спрос на проекты Новой Москвы повысило еще одно событие, а именно – новость о том, что до 2025 года будут построены девять новых трамвайных линий, которые объединят Троицкий и Новомосковкий округа со «старой» Москвой. К примеру, жители Новых Ватутинок смогут пользоваться скоростным трамваем, курсирующим по линии от будущей станции метро «Мамыри» до Троицка. Кроме того, в Троицк придет еще одна ветка трамвая – от Варшавского шоссе через деревни Андреевское и Яковлево. Это произвело куда больший эффект, чем открытие новой станции. Жители и ранее могли добраться до станций «Теплый стан» и «Бульвар Адмирала Ушакова», поэтому открытие станций метро «Саларьево» и «Румянцево» прошло не столь заметно для клиентов.
Дата публикации 03 февраля 2017
