До 15 июля правительство должно разработать законопроект, регулирующий ипотеку с плавающей ставкой. На фоне ажиотажного роста портфеля ипотечных кредитов инициатива, направленная на защиту интересов заемщиков, выглядит своевременной и логичной. Но если проанализировать её скрытый смысл, становится ясно, что потенциал для дальнейшего снижения ставок по ипотеке исчерпан. Каким заемщикам может быть интересна ипотека с плавающей ставкой, почему не стоит полностью запрещать этот вид кредитования, специально для Новострой-М рассказал Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».
Кредиты с плавающими ставками в первую очередь интересны банкам, особенно в текущих условиях, когда ипотечные ставки в России достигли минимальных значений. Так, если через год или пару лет ключевая ставка ЦБ увеличится, они смогут минимизировать процентный риск и сохранить маржинальность.
Поэтому сейчас банки будут наращивать долю кредитов с плавающей ставкой. Но предлагая такой продукт клиентам, они вряд ли станут информировать о наличии риска повышения ставки и, как следствие, возможном увеличении размера ежемесячного платежа или срока кредитования.
Предвидя такой сценарий развития событий и памятуя о массовом дефолте заемщиков с кредитами в валюте в 2008 и 2014 гг., ЦБ своевременно выступил с предложением отрегулировать этот вид кредитования.
А что же заемщики? Несмотря на мизерную долю кредитов с плавающей ставкой в общем ипотечном портфеле (менее 0,1%), утверждать, что плавающая ставка вовсе невыгодна, некорректно. Выбирая такой продукт, клиент может рассчитывать на ставку ниже рыночной – банк имеет возможность снизить процент на 2-3 пункта, так как не закладывает в ставку процентный риск.
Такой кредит – идеальный вариант для заемщиков с высоким уровнем дохода, которые рассчитывают вернуть долг в кратчайшие сроки. Плавающая ставка также подойдет профессиональным участникам рынка – финансистам, банкирам, рантье, которые осведомлены о рисках и следят за динамикой ключевой ставки.
При благоприятном стечении обстоятельств механизм плавающих ставок может компенсировать возможность рефинансирования, на которое неохотно идут банки. Но сказанное в большей степени актуально для стран с низким уровнем инфляции. Так, в Европе доля кредитов с плавающими ставками гораздо выше и составляет 60% от всех кредитов и 15% в ипотеке.
Поручение разработать механизм, ограничивающий выдачу ипотечных кредитов с переменным процентом, свидетельствует о скором росте базовых ставок по ипотеке. Основным драйвером уменьшения ипотечных ставок традиционно является корректировка ключевой ставки ЦБ, потенциал снижения которой практически исчерпан.
Опустить ставки самостоятельно банки не смогут, так как вынуждены поддерживать необходимый уровень доходности по депозитам, которые являются ключевым источником фондирования ипотеки. Чтобы опускать ставки по ипотеке, им придется снижать процент и по вкладам. На фоне изменения интереса к этому инструменту со стороны населения и оттока денежных средств с депозитов они вряд ли пойдут на такой шаг.
Но есть и хорошие новости – учитывая поручение президента представить предложения по продлению льготной ипотеки до 2024 года, восходящие ставки по ипотеке скорее всего не затронут покупателей массового жилья. Напомню, ограничение по сумме льготного кредита для объектов недвижимости в Московском регионе составляет 12 млн руб., которых в среднем достаточно для покупки квартиры комфорт-класса.
Если говорить о столичном бизнес-классе, где средняя стоимость однокомнатной квартиры составляет почти 15 млн руб., а двухкомнатной – 22,5 млн руб., в большинстве случаев установленной суммы кредита недостаточно.
Механизм плавающих ставок стоит сохранить как раз для покупателей дорогостоящей недвижимости. Практика показывает, что такие заемщики берут кредиты на значительные суммы на ограниченный срок. Зачастую они используют ипотеку, чтобы не выводить деньги из бизнеса, но в случае ухудшения ситуации на финансовых рынках смогут быстро закрыть кредит.
Полный запрет на кредитование по плавающим ставкам не отвечает их интересам, ведь при разумном подходе такой продукт является действительно выгодным и позволяет сэкономить на переплатах банку.
Читайте также
Когда миссия невыполнима: как продать ипотечную квартиру, если выплачивать кредит уже не под силу
В 2020 году москвичи оформили более 100 тыс. ипотек
Автор: Андрей Колочинский специально для Новострой-М
Дата публикации 10 марта 2021
