Подмосковные власти выразили инициативу облагать налогом нераспроданные квартиры в новостройках. По мнению чиновников, это простимулирует застройщиков активнее реализовывать квадратные метры в своих проектах, а казна может пополниться несколькими сотнями миллионов рублей в год. Портал Novostroy-M.ru спросил экспертов, как компании будут обходить налог, смогут ли они придумать более эффективные схемы продажи жилья или снизить цены, чтобы поскорее избавиться от «залежалого товара».
Наталия Немчанинова, директор департамента продаж девелоперской компании ОПИН
Прежде всего стоит отметить, что девелоперы в принципе не заинтересованы долго держать на балансе непроданные квартиры. В любом случае это дополнительная финансовая нагрузка. И, как правило, квартиры «не висят» в проекте годами. Таким образом, стимул продать в период строительства и в течение года после сдачи – присутствует у застройщиков вне зависимости от новых инициатив. И последние два года инструменты и условия покупки существенно расширились, что позволило сохранить спрос. Этому способствуют и государственные программы.
Конечно, в текущих экономических условиях и при отсутствии активной динамики роста цен говорить о дополнительных мерах и предпосылках для снижения стоимости квадратного метра с целью скорейшей реализации не приходится. В сложившейся ситуации дополнительное финансовое обременение не может позитивно отразиться на рынке новостроек как для девелоперов, так и покупателей.
Мы в нашей практике оформляем в собственность непроданные квартиры и реализуем их, но уже по другой форме договора – купли-продажи, который является следующей правовой формой после ДДУ. В среднем нераспроданными на этапе сдачи корпусов остается 10-15% квартир: но это зависит от объема площадей (кол-ва квартир) в конкретной очереди. Если мы говорим о наиболее востребованных ликвидных форматах – то это может быть и 5% и даже меньше. Стоит отметить, что в последний год интерес покупателей к готовым квартирам увеличился в силу надежности покупки и привлекательного ценообразования – по сути, это предложение «ключи в день оплаты». Такой формат в востребованных проектах обоснованно дополняет предложение в строящихся корпусах и быстро находит своего покупателя.
Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»
Одна из основных задач – это, конечно, формирование дополнительного источника дохода в бюджет региона. В Москве подобный закон уже действует, и с появлением аналогичного налога в Подмосковье под налоговый учет будут попадать все нераспроданные квартиры Московского региона. Для юридических лиц 2% – стандартная ставка, которая действует и в рамках московского налога на непроданные объемы застройщиков. В то же время в Москве действуют двухлетние налоговые каникулы, а в Московской области власти предлагают ограничить безналоговый период одним годом.
Как правило, к моменту сдачи жилого комплекса в эксплуатацию и оформления квартир в собственность (при условии, конечно, что старт продаж и стройки совпали во времени) нераспроданными остаются порядка 15-20%. Наиболее успешные проекты могут прийти к финишу и с меньшей цифрой в размере 10-12% или даже менее 10%.
В успешных проектах, главным продвигающим инструментом которых среди покупателей являются их качественные характеристики, новые требования налогового законодательства на цены и стратегию застройщиков вряд ли серьезно повлияют. Год отсрочки позволит реализовать основные объемы непроданных квартир и налог на остатки не станет причиной кардинального изменения цены.
В целом для рынка это также не станет предпосылкой для смены ценового курса, поскольку сегодня цену жилья в первую очередь определяют рыночные тенденции. Пример Москвы это подтверждает.
Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век»
Сейчас, по данным «Сити-XXI век», рынок жилья в Московской области, что называется, «затоварен». Пик ввода в эксплуатацию проектов, которые были начаты до начала экономического кризиса, приходится на 2016 год. Могу предположить, расчет законодателя строится на том, что у застройщиков, работающих в Московской области, останутся большие излишки нераспроданных квартир, с которых государство может взимать налог. Логика понятна. Чем больше квартир останется у застройщика не реализованными, тем больше налогов ему придется платить. Мера, с одной стороны, должна стимулировать распродажи застройщиками квартир. Однако многие застройщики не могут, чтобы активировать продажи, слишком сильно демпинговать, так как их финансовые модели по проектам формировались несколько лет назад, когда многих текущих налоговых и прочих сборов в законодательстве не было. Новые затраты не закладывались в расходную часть проектов при принятии инвестиционных решений. Прежние финансовые модели во многих проектах и так уже на пределе с учетом снижения цен на недвижимость и спроса на нее, а также с учетом непредсказуемого роста себестоимости. Например, она существенно возросла за счет введения в 2013 году платы за изменение вида разрешенного использования земельных участков в Московской области, которая исчисляется десятками, если не сотнями миллионов рублей. Это плата – фискальный сбор за изменение всего лишь одной строчки в правоустанавливающем документе на недвижимость.
Подобные юридические новеллы – это своего рода финансовые форс-мажоры для девелоперов, реализующих строительные проекты. Поэтому, если в условиях экономического кризиса и сложной ситуации на рынке новостроек в Московской области подобная политика наращивания расходной части проектов будет продолжена, следует ожидать снижения деловой активности и доверия к властям со стороны инвесторов. Инвестиции приходят туда, где предсказуемые налоговые и правовые режимы. Если же в правовой системе каждый год налоговое регулирование меняется постоянно в худшую сторону для инвесторов, что существенно сказывается на себестоимости их проектов, они скорее откажутся от развития своих проектах в пределах подобных юрисдикций. Речь может идти о переводе проектов в Москву, а также в другие более перспективные с точки зрения налогообложения регионы, в которых налоговые правила и правовые режимы более оптимальны.
Если заявленное налоговое нововведение неизбежно, наиболее разумным вариантом будет отсрочка вступления новеллы на три года, чтобы рынок новостроек Московской области смог подготовиться к новым правилам, и те проекты, которые были начаты год или два назад, могли быть завершены по прежним налоговым правилам. Эта налоговая новелла может распространяться только на те здания, разрешение на строительство которых будет получено после вступления в силу закона. В этом случае шока для рынка не будет, и застройщики смогут завершить свои текущие проекты в рамках плановой рентабельности инвестиций. Вполне вероятно, что эта инициатива властей Московской области потребует внесения изменений и дополнений в Налоговый кодекс РФ, то есть с точки зрения юридической техники для проведения этой налоговой новеллы выпуска правовых актов на уровне только лишь Московской области может оказаться недостаточно.
Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель»
По оценке аналитиков ГК «Гранель» объем предложения жилых помещений в уже сданных домах на рынке Московской области составляет 660 тыс. кв. м, или 17% от общего предложения в сегменте первичного жилья. Их кадастровая стоимость составляет десятки миллиардов рублей, а введение нового налога может принести в бюджет Московской области примерно полмиллиарда рублей. Это немалая сумма.
Квартиры в ликвидных проектах, характеризующихся высоким качеством строительства, удобной локацией и хорошей транспортной доступностью, продаются хорошо и в условиях кризиса. В качестве примера можно привести наш жилой комплекс «Алексеевская роща» в городе Балашиха, где к моменту ввода в эксплуатацию последних корпусов осталось несколько квартир. Вообще доля нераспроданного жилья на завершающей стадии строительства объекта обычно не превышает 10% при условии, если в проекте нет явных недостатков.
Наличие большого количества таких квартир может являться не только причиной низкой ликвидности объекта недвижимости, но и следствием спланированной стратегии продаж застройщика. Как правило, большинство девелоперов придерживают ликвидные варианты, чтобы продать их на финальной стадии строительства дома по завышенной цене.
Вовлечение квартир в уже сданных домах в налоговый оборот вряд ли отразится на ценообразовании. Льготного периода (1 год) вполне достаточно, чтобы распродать остатки жилья в завершенном проекте. Заставлять компании делать это быстрее нет никакого смысла, застройщики и так несут расходы на содержание таких квартир (на объекты недвижимости, находящиеся в собственности застройщика, и так действует налог, к этому добавляются эксплуатационные расходы), соответственно, они сами заинтересованы как можно быстрее расстаться с ними.
Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development
Фискальная нагрузка на девелоперский бизнес во многом будет зависеть от кадастровой стоимости объекта, которая может быть как сравнима с рыночной, так и быть значительно выше ее. В любом случае новый налог отразится на маржинальности объекта, а это значит, что девелопер будет вынужден либо повышать стоимость, либо снижать прибыль. Подмосковные застройщики сегодня наиболее подвержены влиянию кризисных тенденций, ведь они вынуждены конкурировать не только на локальном уровне, но и со столичными проектами, порог входа в которые значительно снизился. Поэтому девелоперы рассчитывают на поддержку государства. К сожалению, обсуждаемое нововведение не помогает, а только увеличивает риск возникновения финансовых трудностей. Проблема в том, что ресурсов для падения по цене сегодня практически нет, многие уже работают с минимальной доходностью, поэтому единственным выходом станет рост цен в размере упущенной прибыли от новых правил налогообложения.
При этом застройщиков ликвидных проектов данные нововведения затронут в меньшей степени, поскольку к завершению льготного периода налогообложения весь объем предложения будет продан. К примеру, в корпусе, который будет сдаваться в конце 2016 года в ЖК «Новый Зеленоград», в реализации осталось всего 58 квартир или 12% объема предложения. Мы рассчитываем, что в течение года будут проданы все остатки, поэтому у нас не возникнет необходимости платить налоги за нереализованные квадратные метры. В то же время далеко не все проекты области имеют столь высокие темпы продаж. В малоликвидных комплексах после сдачи остается более 30-40% объема предложения. Вероятно, девелоперы таких проектов будут предлагать дополнительные преференции клиентам, чтобы успеть реализовать остатки до истечения льготного периода налогообложения. Однако скорее это будет выражаться в новых инструментах продаж (длительные рассрочки, отсрочки платежей и пр., чем в прямом снижении стоимости и дисконтах).
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»
Причин введения налога может быть несколько, одна из озвученных версий – что это будет стимулировать продажи, а кроме того, пополнит бюджет региона. Сейчас, по данным геоинформационной системы BNMap.ru, в Москве на реализации находится 396 корпусов новостроек всех классов, из них в 45 корпусах (11%) идет реализация по договорам купли-продажи (то есть дома введены в эксплуатацию и на них получена собственность). 27 корпусов – это жилье высокобюджетного сегмента (бизнес-класс и выше), которое традиционно имеет более длительные сроки экспозиции. Остальное – «эконом» и «комфорт», которые продаются быстрее за счет более доступных бюджетов покупки.
Насколько быстро можно распродать эти объемы и насколько критична налоговая ставка в 2%, зависит от финансовой модели каждого из проектов и оставшегося количества квартир и их характеристик (если, например, остались одни многокомнатные – продавать можно долго). Но в ближайшее время будут действовать налоговые каникулы (1 год), за это время можно успеть реализовать большую часть, особенно в проектах с адекватным рынку ценообразованием и в удачных локациях, и таким образом избежать уплаты налога.
В целом, конечно, введение налога едва ли будет стимулировать продажи (так как они зависят от спроса и характеристик каждого конкретного жилого комплекса). Будут ли застройщики повышать цены на нераспроданные готовые квартиры – увидим, скорее всего, к началу 2018 года (когда закончатся налоговые каникулы). Это зависит и от того, какой будет экономическая ситуация в стране и в регионе на тот момент.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»
Очевидно, что введение налога на нереализованные квартиры направлено на увеличение отчислений в бюджет. Согласно заявлениям властей, дополнительные доходы от нововведения могут составить 330 млн рублей. Однако стоит понимать то, что основная нагрузка коснется в первую очередь девелоперов малоликвидных проектов, в которых после ввода в эксплуатацию непроданным остается до 30-40% объема предложения. Чаще всего речь идет о комплексах дальнего Подмосковья, которые еще 2-3 года назад продавались хорошими темпами благодаря низкой стоимости по сравнению со столичными объектами. С учетом того, что сегодня в старых границах Москвы можно приобрести квартиру от 2,68 млн рублей, логично, что многие подмосковные покупатели переориентировались на приобретение столичной недвижимости.
Поэтому даже льготного периода налогообложения для некоторых застройщиков будет явно недостаточно для продажи всех остатков. При этом застройщики ликвидных проектов практически не почувствуют новое налоговое бремя. Ведь к моменту ввода объекта в эксплуатацию непроданными обычно остаются не более 10-15% всех квартир, которые реализуются в течение года. В качестве примера можно привести один из комплексов в Видном, где через год после сдачи в продаже осталось 1200 кв.м жилья. Ежегодный налог на нереализованные площади (в 2%) составит 1,86 млн рублей. Думаю, такая сумма вряд ли станет серьезной дополнительной нагрузкой для девелопера. Если бы в нашем случае застройщик не продал 30% предложения (47 тыс. кв.м), то размер налога составил уже 76,6 млн рублей, что равнозначно 1,6-1,7% от ожидаемого дохода. Очевидно, застройщики попытаются заложить дополнительные затраты в стоимость квадратного метра либо же продать нереализованные остатки риелторской компании, которая сможет держать квартиры как товарные запасы, не облагаемые налогом.
Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
Согласно пояснительной записке законопроект будет способствовать устранению отдельными застройщиками затягивания продаж квартир в уже построенных жилых домах. Цель таких застройщиков – продать квартиры по более высоким ценам. Власти связывают данные спекулятивные тенденции с тем, что в связи с продолжающимся экономическим кризисом цены на жилые дома в 2015 году по сравнению с 2014 годом снизились.
Однако не стоит забывать о том, что цены снизились, в том числе и из-за того, что покупательская способность населения сократилась, экономически активное население уже не может приобретать недвижимость в тех же объемах как в 2014 году и ранее. При этом застройщики вынуждены реализовывать недвижимость с существенным дисконтом для покрытия своих издержек и продолжении строительства. В этой связи вряд ли стоит говорить об использовании подобной «спекулятивной» схемы в связи со снижением цен в 2015 году и желанием застройщиков реализовать квартиры по большей стоимости.
Поэтому не очень понятно введение данного законопроекта именно сейчас, когда рынок Московской области и так проживает крайне сложные времена. В целом можно сказать, что законопроект не соответствует реалиям рынка.
Важно отметить то, что власти отводят один год на регистрацию права собственности и постановку на кадастровый учет, а по истечении этого времени уже непроданные объекты облагаются налогом по ставке 2% от кадастровой стоимости. Безусловно, это очень большая величина налога. Например, если исходить из стоимости квартиры в 6 млн рублей, то размер налога составит 120 тыс. рублей.
Возможно, застройщики будут прибегать к реализации квартир через частных инвесторов – физических лиц, поскольку при долгосрочной реализации налогооблагаемая база сокращается в разы.
Логично предположить, что в сложившейся ситуации застройщики будут преследовать цель реализовать максимальное количество квартир до момента ввода объекта в эксплуатацию, либо в максимально короткие сроки после сдачи объекта. В этой связи возможно застройщики будут предлагать оставшиеся квартиры на специальных условиях либо по сниженной цене. В случае, если квартира будет приобретаться по истечении значительного времени после ввода дома в эксплуатацию, скорее всего, все затраты застройщика (в том числе и по налогообложению) будут учтены при определении стоимости объекта недвижимости. Полагаю, что после принятия законопроекта наибольшие издержки будут испытывать застройщики, реализующие квартиры в домах элитного и бизнес-сегментов, поскольку в подобных новостройках значительная часть объектов реализуется после ввода дома в эксплуатацию.
Дата публикации 15 ноября 2016
