Довран Гарагозов, директор управления по государственно-частному партнерству ГК «Кортрос», рассказал порталу Novostroy-M.ru о проблемах ГЧП при реализации проектов комплексного освоения территории и качественных характеристиках таких новостроек.
Государственно-частное партнерство в строительстве – распространенная практика, или подобные формы взаимодействия встречаются редко?
В сфере жилищного строительства ГЧП встречается крайне редко. На сегодняшний день у нас нет ни сложившихся моделей взаимодействия между государством и бизнесом, ни сформированной законодательной базы для осуществления такого взаимодействия. Поэтому любая компания, существующая на рынке девелопмента жилищного строительства и использующая элементы ГЧП, – это уникальное явление.
Начнем с того, что для активного использования ГЧП нужно иметь соответствующую компетенцию и специалистов. Занятие это весьма дорогостоящее, поэтому средние и мелкие компании такой деятельностью не занимаются. Еще один фактор – практика использования ГЧП в жилищном строительстве. Она у нас пока и не может быть широко распространенной. Если проанализировать последние 15-20 лет, можно увидеть, что мы только недавно начали переходить от принципов точечной застройки к комплексному строительству. Тема КОТ стала активно обсуждаться только с 2011-2012 гг. Но если сначала это был в большей степени pr-проект, то сегодня можно констатировать реальный поворот в сторону комплексного освоения. А ГЧП в первую очередь и необходимо именно для реализации проектов КОТ.
Конкретно в жилищном строительстве что может быть результатом ГЧП? Дома, инфраструктура или что-то еще?
Сам исполненный проект КОТ может являться результатом ГЧП. Если говорить конкретнее, то это и построенные дома, и объекты инфраструктуры, причем, все – социальные, инженерные, дорожные.
Так как проекты КОТ, как правило, реализуются на земельных участках, находящихся за пределами городов, при их реализации остро стоят вопросы создания инфраструктуры, негативно влияющие на экономику проектов. Соответственно, проекты КОТ нельзя рассматривать в качестве стандартных примеров. Государство может участвовать в них и оказывать поддержку бизнесу только в тех случаях, когда уверено в том, что бизнес будет содействовать ему в решении стоящих задач. Здесь можно говорить о предоставлении жилья отдельным категориям граждан, решении вопроса по переселению людей из аварийного и ветхого жилья, в целом о создании общегородской инфраструктуры. Ни для кого не секрет, что государство не обладает достаточными компетенциями для формирования самостоятельных бизнесов. Например, предположить, что оно может оперировать объектами инженерной инфраструктуры, причем экономически выгодно для себя и предоставляя качественные услуги потребителям, невозможно. Состояние современного рынка ЖКХ, а именно там эксплуатируется вся эта инфраструктура, – абсолютное тому подтверждение. Все пережитки советского периода, когда объекты инженерной инфраструктуры принадлежали городским предприятиям, уходят в прошлое. Сегодня вопросы эксплуатации и реконструкции таких объектов передаются в ведение частного сектора.
Чем ГЧП привлекает девелопера?
ГЧП не привлекает девелопера, а является необходимым элементом для реализации проектов КОТ. Существенная затратная статья на создание инфраструктуры в одиночку бизнесом реализована быть не может.
Если оценить постсоветский период развития городов, то можно сказать одно: он крайне негативен. Повсеместно можно было наблюдать две крайности: увеличение плотности застройки с повышением нагрузки на существующую инфраструктуру в самих городах, либо развитие прилегающих к городам территорий по принципу «спальных районов», без создания сфер приложения труда и нормальной инфраструктуры. В обоих случаях говорить о создании комфортных условий для жителей не приходится. Поэтому ГЧП в вопросах жилищного строительства – это необходимость. Как для бизнеса, так и для государства.
В городах, где продажная стоимость квадратного метра позволяет включать в себестоимость нагрузку по инфраструктуре, еще идет какое-то развитие. А в тех регионах, где стоимость квадратного метра низкая, говорить о том, что бизнес «вытянет» на себе инфраструктурное направление, вообще невозможно. В итоге мы имеем еще один фактор, тормозящий развитие жилищного строительства. А потребность в жилье у нас колоссальная. Отставание по квадратным метрам на душу населения постоянно растет: увеличиваются объемы аварийного и ветхого жилья, необходимость предоставления квартир отдельным категориям граждан. Если грамотно оценить объемы предстоящего строительства, то ранее озвученная цифра в 140 млн кв. м в год выглядит вполне объективной. Но выдерживать такие темпы строительства мы не можем, как с точки зрения существующей инфраструктуры – ее недостаточно, так и инструментов реализации – их просто нет.
Если рассматривать жилую недвижимость по сегментам, то в каких классах жилья в основном реализуются проекты ГЧП?
Реализация проектов на основе ГЧП идет в сегменте эконом-класса. Возведение жилья категории «комфорт», «бизнес» или «элит» не предполагает участие государства. Ввиду того, что стоимость квадратного метра там выше средней по региону, застройщик всегда имеет возможность заложить в эту сумму планируемую инфраструктуру. Это касается, например, частных школ или детских садов, которые могут создаваться на территории ЖК. Это касается и локальных автомобильных дорог, которые могут перекрываться шлагбаумами. В отношении эконом-класса так поступить нельзя: действуют установленные и регулируемые государством ограничения по ценовой политике.
Если застройщик является участником ГЧП, является ли это показателем надежности компании?
Да, безусловно. Участие частной структуры в проектах с использованием инструментов ГЧП свидетельствует о ее соответствующей компетенции. К тому же, любое ГЧП предполагает подписание соответствующих юридических документов. Это касается всех без исключения субъектов: областей, городов, муниципалитетов. Естественно, что перед подписанием застройщик и предлагаемый им проект тщательно проверяются на финансовую устойчивость, наличие опыта, соответствие другим критериям.
Объекты, строящиеся в рамках ГЧП, будут обладать более высоким качеством в сравнении с такими же, но построенными только государством или только девелопером?
Продукт, который создается в рамках ГЧП, действительно должен отличаться по качественным характеристикам. Почему должно быть именно так? Потому что он должен создаваться при максимальном использовании компетенций застройщика (опыт, инновационные технологии, новые материалы и т.д.) и с учетом возможности длительной эксплуатации инфраструктурных объектов.
Качество продукта можно проиллюстрировать на примере переселения граждан из аварийного и ветхого жилья. Это всего лишь один из показателей, о которых стали говорить недавно, но очень важный. К сожалению, последние 5-7 лет основной упор с точки зрения государственного регулирования сферы жилищного строительства делался исключительно на цену создаваемого продукта, т.е. жилья. Это касается, в частности, отдельных постановлений Правительства РФ, которые предусматривает закупочную цену квадратного метра на уровне 30 тысяч рублей для федеральных нужд. Существует еще программа «Жилье для российской семьи», где тоже установлен ценовой ценз (ранее это было 30 тыс. руб., сегодня – 35 тыс. руб. за 1 кв. м). Естественно, что при реализации таких проектов застройщик заинтересован в максимальной экономии. Его основная задача заключается в том, чтобы построить и передать объекты. А какой будет их дальнейшая судьба, каковы будут нагрузки на потребление тепла, электроэнергии и т.д., становится уже малоинтересным. Именно поэтому с точки зрения регулирования сегодня нужно делать основной упор на балансирование цены и качества создаваемого продукта.
Нужно сформулировать качественные критерии проектов, поддерживаемых государством, которых на сегодня, к сожалению, нет. В том числе, это касается и создания «инфраструктурного окружения». Такая попытка уже предпринята – Минстрой России при определении критериев жилья эконом-класса помимо прочего указывает на наличие в таких проектах социальной инфраструктуры. Однако применение данного требования к жилью эконом-класса теперь вызывает дополнительный вопрос – кто должен обеспечить создание данной инфраструктуры? К сожалению, скорее всего, ответ будет не в пользу бизнеса – именно застройщик должен будет решить, как за фиксированную минимальную цену реализовать проект по принципу «все включено». И ответ кажется очевидным – максимально возможной экономией на качестве.
Что необходимо, чтобы избежать этого? Реализация проектов на принципах ГЧП: каждый участник, будь то бизнес, или государство, должны знать какие обязательства он должен выполнить для реализации проекта, и все эти обязательства должны быть зафиксированы в соответствующем соглашении. Только вот проблема в том, что сегодня нет эффективного инструмента, который четко относил бы создание социальной и транспортной инфраструктуры к обязательствам публичного партнера – государства.
Дата публикации 16 июня 2015
