Константин Филиппишин, генеральный директор ГК «Экодолье», рассказал порталу Novostroy-M.ru о том, как себя чувствует рынок малоэтажных новостроек Подмосковья в условиях кризиса и какой из сегментов «малоэтажки» сейчас оказался в плюсе.
Как рынок малоэтажных новостроек Подмосковья переживает непростой для отрасли год?
Рынок загородного малоэтажного жилья – неоднородный. Представленные объекты сильно отличаются как по классу и стоимости, так и по формату жилья. Условно весь рынок можно разделить на три основных сегмента: индивидуальные дома, таунхаусы и малоэтажная квартирная застройка. И каждый из сегментов переживает кризис по-своему.
Меньше всего кризис отразился на продажах в малоэтажных многоквартирных домах в классе эконом-комфорт. Во многих проектах – с хорошей локаций, инфраструктурой и высокой степенью готовности – продажи наоборот растут. Это наиболее доступный по цене и потому наиболее востребованный формат.
Также, несмотря на кризис, хорошо продаются таунхаусы. Это вообще очень перспективный формат на загородном рынке. Благодаря снижению стоимости земли и площади юнита у покупателей появилась возможность приобрести по цене средней квартиры жилье большей площади с несколькими спальнями, собственным небольшим участком земли с совершенно другим качеством жизни на природе.
Конечно, в этом случае важными факторами для принятия решения также являются: наличие инфраструктуры, транспортная доступность и высокая степень готовности проекта.
Какие объекты в наибольшей степени подвержены влиянию кризиса?
В большей степени от кризиса пострадал сегмент индивидуальных жилых домов. Бюджет покупки здесь выше, чем в сегменте таунхаусов или квартир, а субсидируемая ипотека недоступна.
Сильнее всего просели дорогие и большие по площади объекты, находящиеся на большом удалении от Москвы, объекты формата «второй дом» или «дача».
Несоизмеримо меньше сделок чем раньше было зарегистрировано и в сегменте участков без подряда. Этот инструмент больше не является антикризисным. Если в кризис 2008-2009 годов продажи участков без подряда выросли в 3-4 раза, то сейчас никакого роста не наблюдается. Даже есть снижение продаж по некоторым направлениям. У людей нет уверенности, что в нынешних экономических условиях такие поселки будут быстро застраиваться и развиваться.
Какие-то предварительные итоги вы уже проводили - как показатели 2015 года отличаются от 2014-ого?
В целом падение объемов продаж в загородном сегменте в Подмосковье мы оцениваем примерно в 40% по сравнению с прошлым годом. Но опять-таки, с очень большим разбросом в зависимости от индивидуальных особенностей проекта. Так, проекты с доступными ценами, подключенными сетями, находящиеся в высокой степени готовности и демонстрирующие хорошую динамику развития, наоборот, увеличили объемы продаж.
Например, во всех проектах «Экодолье» представлены все три популярных формата загородного жилья: и коттеджи, и таунхаусы и квартиры в малоэтажных домах, поэтому мы имеем возможность перераспределить спрос и компенсировать временное снижение активности покупателей индивидуальных домов за счет роста популярности таунхаусов и квартир.
В результате, например, в нашем подмосковном жилом комплексе «Экодолье Шолохово» (15 км от МКАД по Дмитровскому ш.) в октябре мы зафиксировали двукратное увеличение объемов продаж по сравнению с октябрем прошлого года.
В последние годы какие тренды наметились в малоэтажном строительстве?
В последние годы на рынке загородного жилья очень быстро растет сегмент таунхаусов и развиваются кварталы трехэтажных многоквартирных домов. Они стали полностью понятны для покупателя и теперь совмещают преимущества такого «биржевого» товара как типовая городская квартира и плюсы жизни на природе. Под биржевым товаром я имею ввиду стандартное, понятное предложение, с типовым набором опций, которое не обязательно щупать и внимательно изучать перед покупкой.
А вообще «малоэтажка» тесно связана со средне- и высокоэтажным строительством, или она все же стоит неким особняком и развивается по своим законам?
Коттеджи и таунхаусы имеют много отличительных признаков от квартирного жилья. Несмотря на масштабную застройку, от проекта к проекту - это уникальный товар. Уровень стандартизации у нас еще все-таки далек от стандартов, принятых в западных странах.
Отличаются и способы покупки такой недвижимости. К сожалению, до сих пор нам доступно очень мало инструментов заемного, ипотечного финансирования на загородном рынке, что конечно усложняет процесс приобретения и несколько снижает привлекательность объектов. Это если смотреть с точки зрения покупателя.
С другой стороны, с точки зрения застройщика, «малоэтажка» имеет другую структуру себестоимости и строительный цикл. Она строится гораздо быстрее. Это повышает привлекательность для девелопера: быстрый оборот капитала, меньше рисков.
На ваш взгляд, за городом сегодня должна преобладать малоэтажная застройка или нет? Почему?
Я вообще считаю, что за городом не должно существовать зданий выше 3 этажей. За редкими исключениями. Россия имеет самую большую территорию в мире, и нужно дать возможность нашим людям воплотить мечту о том, чтобы жить и растить детей на земле.
Раньше жизнь за городом в малоэтажном комплексе была уделом, скорее, старшего поколения, а сегодня покупатель помолодел. Что этому способствует?
Этому способствует появление доступных загородных форматов жилья, которые можно приобрести, в том числе, в рассрочку или по ипотеке, а также растущий спрос на новое качество жизни, стремление выбраться на природу, на свежий воздух, создать новое пространство для жизни.
Большое влияние на рынок новостроек оказала программа субсидирования ставки по ипотеке. На рынке малоэтажного жилья она действует? Вообще какой обычно процент ипотечных сделок в данном сегменте и как эта цифра изменилась в текущем году?
Субсидирование ипотеки работает только для объектов, которые удается оформить по 214-ФЗ. Это многоквартирные дома и в некоторых случаях таунхаусы. Получить ипотеку с господдержкой на покупку индивидуального жилого дома пока невозможно. В проектах «Экодолье» на ипотечные сделки приходится от 30 до 60%. То есть это очень важный и востребованный инструмент для поддержки и развития рынка.
По вашим оценкам, с какими результатами рынок малоэтажного жилья придет к концу года? Стоит ли ждать резких изменений?
В последние 2-3 месяца мы наблюдаем оживление на загородном рынке и надеемся, что стабилизация приближается. Конечно, для полного восстановления необходимо размораживание рынка вторичного жилья и стабилизация ипотеки. По моим оценкам, на это уйдет от 6 месяцев до года.
Читайте также:
Малоэтажные новостройки Подмосковья: где купить квартиру
Дата публикации 25 ноября 2015
