Директор СРО НП «Содействие», партнер УК «Маторин» Андрей Жолин рассказал порталу Novostroy-M.ru о том, как собственники квартир в новостройках могут влиять на работу управляющей компании и что делать, если качество оказываемых жилищных услуг не отвечает нормам.
Контролируется ли сегодня как-то деятельность управляющих компаний в целом и устанавливаемые ими тарифы в частности?
Конечно, контролируется: всеобъемлюще и бессистемно. Прокуратура, жилищная инспекция, технадзор и другие госорганы осуществляют контроль. Различные политические партии создают контрольные комитеты и комиссии, чтобы поучаствовать в процессе. Кроме того, в отрасли развивается саморегулирование на добровольной основе, уже более половины управляющих компаний состоят в отраслевых саморегулируемых организациях. Также в Госдуме рассматривается законопроект о введении лицензирования для управляющих жилищным фондом организаций.
Количество проверок год от года растет, затраты на их обслуживание со стороны управляющих компаний тоже растут, качество услуг при этом улучшается незначительно. Это связано с тем, что слабо осуществляется контроль со стороны потребителей. Даже созданные относительно недавно такие институты, как старшие по подъездам и советы дома, не позволяют существенно поднять уровень участия собственников в управлении своей недвижимостью. Это в том числе связано и с ситуацией с тарифами на жилищные услуги.
В соответствии с Жилищным кодексом объем работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома и их стоимость - это предмет хозяйственных отношений между собственниками общего имущества и управляющей организацией. Только эти два субъекта рынка могут определить объемы работ и их стоимость. При этом нежелание собственников участвовать в управлении своей недвижимостью порождает возможность манипулирования тарифами на жилищные услуги для управляющих организаций.
Необходимо отметить так называемые «государственные тарифы» на жилищные услуги как форму манипулирования. Это тарифы на жилищные услуги, которые устанавливает местный орган самоуправления, когда проводит конкурс по отбору управляющей организации для тех домов, собственники которых не определились с формой управления. Т.е. опять для тех, кто не желает управлять своей собственностью. Как правило, в этом случае расчет ведется на основе неких плановых нормативов, рассчитанных для больших объемов жилищного фонда без учета технического состояния каждого отдельного дома.
Например, в Москве, где почти 70% жилищного фонда обслуживают государственные управляющие организации, город устанавливает для них единый тариф, по которому они работают с собственниками. Этот тариф не учитывает ни техническое состояние дома, ни его характеристики, ни социальный состав собственников. Т.е. единый тариф для «сталинки» на Кутузовском проспекте, для «хрущевки» в Капотне, для «брежневки» в Черемушках, для современного дома в Медведково. Собственники, не желая вникать в детали управления своим домом, просто предлагают управляющей организации работать с ними по таким тарифам, видимо, предполагая, что никто кроме чиновников хорошо не позаботится об их имуществе.
Как должны поступать жильцы, если их не устраивает качество работы управляющей компании или тарифы на коммунальные услуги?
Тарифы на коммунальные услуги, т.е. услуги теплоснабжения, электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, устанавливает государство. Для смены государственной тарифной политики в области коммунальных услуг существуют только политические механизмы – выборы, участие в политических партиях, санкционированные митинги, шествия и другие общественные акции.
Если же собственников не устраивает качество жилищных услуг, то необходимо организовать приемку работ управляющей организации по итогам отчетных периодов (месяцев), подписывать акты приемки, требовать снижения стоимости работ на невыполненные объемы, писать претензии, обращаться в саморегулируемую организацию, органы надзора или в суд при необходимости.
Если же управляющая компания в течение нескольких отчетных периодов не реагирует на требования собственников, и качество услуг не меняется, то ее необходимо менять. Помощь в смене компании могут оказать общественные организации по защите прав потребителей, отраслевые саморегулируемые организации и органы местного самоуправления.
Обычно в новостройках управляющую компанию сначала выбирает застройщик, так как сделать свой выбор сами жильцы могут только тогда, когда все оформят права собственности на квартиры. Бывает, что этот период длится до года. Если в это время владельцы квартир недовольны работой управляющей компании, как они могут повлиять на это?
Практически никак. До тех пор, пока они не являются собственниками помещений в многоквартирном доме, их права по управлению своим имуществом серьезно ограничены, причем такая ситуация может длиться годами. С другой стороны, в этот период управляющая организация тоже не защищена и несет серьезные риски, связанные с неплатежами.
С 2012 года порядок выбора управляющей организации в новостройках изменен. В течение 2-х месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию орган местного самоуправления должен провести конкурс и определить управляющую организацию, которая будет управлять новостройкой. Именно с ней собственники должны будут заключить договор на управление и обслуживание общего имущества. Однако данные изменения пока не принесли позитивных результатов. Это связано с несовершенством законодательства по проведению конкурсов в этой сфере. По-прежнему велико влияние застройщиков и органов местного самоуправления при выборе управляющих организаций для новостроек.
Как быть, если застройщик пытается навязать жильцам свою управляющую компанию?
Если уверены в репутации застройщика, есть смысл соглашаться на такое предложение. Если не уверены, то лучше у такого застройщика квартиру не покупать. Опротестовать предложение застройщика как навязанную услугу, практически нереально. Потому что до момента оформления прав собственности на приобретателей квартир действия Жилищного кодекса в части определения способа управления домом не распространяются.
Какие негативные стороны несет в себе управляющая компания от застройщика?
Управляющая компания застройщика не заинтересована в объективной оценке качества строительства при приемке дома в эксплуатацию, а также она не заинтересована в соблюдении интересов собственников общего имущества при администрировании гарантийных обязательств застройщика. Если в такой ситуации вам продали квартиру в «плохом» доме, то вы об этом узнаете нескоро, а когда узнаете, то что-либо взыскать с застройщика будет уже поздно. На рынке есть редкие исключения из этого правила, но в условиях, когда спрос на квартиры существенно превышает их предложение, это действительно исключения.
Есть ли у компании от застройщика какие-то преимущества перед сторонними организациями?
Если застройщик привлекал свою управляющую организацию к участию в пуско-наладке инженерных систем и приемке их в эксплуатацию, то сотрудники управляющей организации в этом случае должны хорошо знать особенности инженерных систем дома. Кроме того, упрощается взаимодействие между застройщиком и управляющей компании при переводе новостройки на постоянные схемы снабжения коммунальными услугами.
Должны ли сотрудники управляющих компаний иметь сертификаты или иные документы, свидетельствующие об их квалификации? Насколько это востребовано сегодня?
В нормативных документах установлены квалификационные требования по опыту работы и наличию образования к сотрудникам управляющих организаций в соответствии с их должностями. Кроме этого, действует требование о повышении квалификации не реже одного раза в 5 лет для руководителей управляющих организаций – директора и его заместителей, главного инженера и главных специалистов, главного бухгалтера. Кроме того, сотрудники, назначенные внутренними документами ответственными за безопасную эксплуатацию отдельных систем и установок, проходят регулярную проверку знания правил безопасной эксплуатации в органах технадзора. В современных управляющих компаниях практически у каждого сотрудника, включая линейный персонал, есть какие-либо документы, подтверждающие знание им правил безопасности при производстве работ.
Кроме этих обязательных документов существуют еще и другие, подтверждающие добровольную сертификацию персонала, продукции и услуг организации, систем менеджмента качества.
На что следует обращать особое внимание при выборе управляющей компании?
На ее репутацию и устойчивость, которые в целом можно определить по следующим признакам:
- срок работы на рынке не менее 3-х лет,
- площадь обслуживаемого жилищного фонда не менее 300 тысяч кв.м,
- наличие положительных отзывов от клиентов компании,
- история судов и арбитражей,
- наличие и объемы страхования ответственности,
- наличие системы менеджмента качества,
- членство в отраслевой саморегулируемой организации.
Дата публикации 06 мая 2014
