Екатерина Коган, директор по маркетингу семейства компаний KASKAD Family, рассказала порталу Novostroy-M.ru о ситуации на рынке малоэтажного жилья в Подмосковье, какую недвижимость чаще покупают в области и какие преимущества есть у загородных новостроек.
Сейчас обсуждают конкуренцию области с Москвой, где цены на квартиры сегодня такие же, как в Подмосковье. Согласны ли вы с тем, что спрос уходит из Подмосковья в Москву?
Да, действительно, такая тенденция существует. Благодаря новым финансовым инструментам, таким, как ипотека, спрос стал менее эластичным по цене, и покупатели стали выбирать не исключительно с точки зрения цены, но также и с точки зрения комфорта.
Сегодня в Москве появилось большое количество объектов, которые по цене схожи с квартирами в Подмосковье. Сейчас разница между минимальной стоимостью предложения квартиры в Москве и Московской области (до 15 км) составляет 20% (в МО на 20% меньше). Эта разница в цене несущественна, поскольку около 65% квартир покупаются в ипотеку и 20% увеличение цены в рамках ипотечной сделки означает ежемесячную переплату всего лишь в районе 3 000 рублей. К примеру, в 2014 году разрыв между минимальной стоимостью предложения квартиры в Москве и Московской области составлял 68%.
Все чаще говорят о смещении спроса на подмосковном рынке в сторону малоэтажных проектов, так ли это?
Да, конечно, малоэтажный формат жилья – единственный козырь Подмосковья. Ранее покупатели выбирали Подмосковье, так как предложение было существенно ниже по стоимости, сейчас, когда стоимость предложения практически сравнялась, малоэтажный формат со всеми его многочисленными плюсами в виде низкой плотности застройки, продуманной инфраструктуры и множества преимуществ загородного образа жизни – это, по сути, единственное, что может заставить клиента выбрать МО.
Малоэтажный формат жилья – это более комфортный уровень жизни, обладающий такими привилегиями, как более низкая плотность застройки, меньшее количество соседей, большая приватность (близость к природе), большое количество цветников/озеленения на территории комплекса (что возможно при низкой плотности застройки), закрытая охраняемая территория, более высокое качество строительства, благоприятный архитектурный облик, наличие собственных объектов развлекательной и социальной инфраструктуры.
Существует ли конкуренция между высотными и малоэтажными проектами?
Конечно, конкуренция есть, однако сейчас это больше локальная конкуренция, поскольку на рынке не так много малоэтажных проектов. Если говорить о структуре предложения на загородном рынке недвижимости, малоэтажный формат занимает около 6-7% от общего объема предложения, где многоквартирные малоэтажные дома – 2-3%
Какие проекты сейчас пользуются наибольшим спросом?
По нашим наблюдениям, высоким спросом сейчас пользуются жилые комплексы, обладающие рядом ключевых преимуществ, в частности, высоким качеством строительства и продуманной социальной и спортивной инфраструктурой на территории ЖК или в непосредственной близости. Самые важные аспекты, на которые потенциальные покупатели сегодня обращают внимание – это приватность, комфорт и доступность. Очевидно, что лишь небольшое число проектов может похвастаться этими преимуществами. В этой связи мы предполагаем, что спрос на многоэтажные жилые комплексы в ближайшем будущем будет снижаться, выводя в лидеры загородного рынка именно качественные малоэтажные проекты.
Что чаще всего что покупают клиенты, рассматривающие проекты в области?
Сложно ответить на этот вопрос однозначно. Если говорить о количественном показателе, то продаются больше всего двухкомнатные квартиры в ЖК с хорошей транспортной доступностью и наличием благоустроенной территории (детские, спортивные площадки, прогулочные аллеи и пр.), а также с собственными объектами социальной инфраструктуры.
Однако не корректно оценивать только количественный показатель, так как он не отражает специфики спроса в полной мере. Так, если рассмотреть локацию, где есть многоэтажные проекты, малоэтажные ЖК и поселок таунхаусов, поселок таунхаусов будет продаваться с опережающей динамикой по сравнению с многоквартирными ЖК.
Разделены ли ваши клиентские потоки (на покупателей квартир и таунхаусов) или одни и те же клиенты выбирают между таунхаусом и квартирой?
Если говорить о том, что с ними работают другие менеджеры по продажам и они попадают в другой офис продаж, то нет. Если говорить о способах привлечения клиентов, настройке рекламы и пр., то да. Стоит отметить, что у нас нет проектов, в которых присутствует только многоквартирная застройка, квартиры, которые мы продаем, это, во-первых, малоэтажный формат, а во-вторых, это составляющая поселка таунхаусов со всеми вытекающими (закрытая охраняемая территория, единый архитектурный облик, благоустройство территории, близость к природе, высокая степень приватности и пр.)
В какую сторону склоняются клиенты, выбирая наши проекты - люди уже выбирают тот образ жизни, который заложен в концепции проекта таунхаусов, то есть склоняются в сторону таунхаусов. Целевая аудитория, интересующаяся квартирами чуть моложе, и уровень дохода имеет чуть более низкий.
Какова минимальная стоимость жилья в ваших проектах? Какова доля продаж в ипотеку?
- 2 500 000 за 30 кв. м. – жилой комплекс KASKAD Park (83 300 р/кв. м., квартиры)
- 4 600 000 за 100 кв. м. – жилой комплекс KASKAD Park (46 000 р/кв.м., таунхаусы)
Около 80% сделок – ипотечные.
Как выбрать наиболее подходящий загородный проект, по каким критериям, на что обратить внимание при покупке?
Каждый покупатель выбирает критерии, которые для него более важны (архитектурный облик или транспортная доступность, развитое сообщение общественного транспорта, цена и пр.) Со стороны застройщика могу только посоветовать обратить внимание на соответствие проектной декларации и заявленных обещаний, соответствие вида разрешенного использования и категории земли, а также, конечно, на репутацию застройщика.
Можно ли сегодня купить квартиру в области, не имея при этом машины? Или все же жилье в Подмосковье – это удел автолюбителей?
В Подмосковье развитие транспортной инфраструктуры идет довольно активно. В ближайшее время (до 2018 года) планируется ввести в эксплуатацию первую часть линии легкого метро, которая будет соединять все шоссе от Раменского до мкр. Кузнечики. К 2020 г. планируют полностью завершить кольцевую линию ЛРТ общей протяженностью 245 км. Таким образом, на каждом шоссе Московской области появится возможность пересесть не рельсовый транспорт.
Каковы перспективы рынка в ближайшем будущем? В какую сторону сместится потребительский интерес?
Мы прогнозируем, что спрос будет смещаться в сторону малоэтажного формат застройки, наибольшей популярностью будут пользоваться проекты таунхаусов и дуплексов, поскольку только данный тип жилья может конкурировать с московскими новостройками и предоставлять его собственниками неценовые преимущества, среди которых размеренный и спокойный загородный образ жизни, а также развитая инфраструктура.
Дата публикации 17 мая 2017
