Миниполис «Дивное» от «Сити XXI век»

В конце апреля девелоперская группа «Сити-XXI век» начала реализацию квартир 1-й очереди миниполиса «Дивное» рядом с Видновским лесопарком. Минимальная стоимость лота на старте продаж составила 2,5 млн рублей. Это первый объект застройщика, который реализуется по новой схеме продаж – эскроу-счетам.

Кто строит?

Про девелопера проекта «Дивное» – группу «Сити-XXI век» – мы подробно писали в предыдущих расследованиях миниполисов «Серебрица»  и «Рафинад». «Сити-XXI век» – известная компания с 22-летним стажем работы, в Московском регионе она реализовала более 60 проектов общей площадью 1 млн 224 тыс. кв. метров, долгостроев и обманутых дольщиков у нее нет. Застройщиком «Дивного» является «дочка» «Сити-XXI век» – «Дивное-Сити», она принимала участие в строительстве ЖК «Краски жизни» (является частью миниполиса «Радужный»).

Напомним, концепция миниполиса была разработана компанией «Сити-XXI век» около 10 лет назад, на рынок выведены уже пять подобных проектов. Застройщик заявляет, что в основе данного формата «заложены принципы активного социума, добрососедства, семейных ценностей, заботы об окружающей среде, здорового образа жизни и полноценного развития». При этом в миниполисе «Дивное» использовалось партисипативное проектирование – в диалоге с будущими жителями, которые помогали в создании комплекса (вопросы благоустройства, концепция отделки, организация пространства в небольшой студии, наименование улиц).

Что строят?

Миниполис «Дивное» будет состоять из 16 корпусов комфорт-класса высотой 4-8 этажей, детского сада, начальной школы и многофункционального комплекса с бассейном. Технология строительства – монолитная, класс энергоэффективности домов – С+ (повышенный). 1-я очередь проекта будет реализована в 2 этапа, она включает в себя 5 зданий на 847 квартир площадью от 28,5 до 92,2 кв. метра. Кладовые расположатся на нулевом этаже, подземный паркинг в корпусах не предусмотрен – для автомобилистов организуют парковочное пространство на 2 005 мест.

Миниполис «Дивное» в цифрах (данные из проектных деклараций)

Всего в рамках проекта запроектировано 2 135 квартир – студий, 1-, 2-, 3- и 4-комнатных, они рассчитаны на проживание 4 228 человек. Есть варианты формата «евро», с двумя санузлами, с гардеробной, окнами на две стороны, большой кухней. Квартиры будут реализоваться без отделки и с готовым ремонтом – согласно данным официального сайта, сейчас такие предложения доступны в основном в 3- и 4-комнатных лотах. Отделка включает покраску стен, подвесной потолок, ламинат на полах, санузел в плитке.

Из особенностей архитектуры зданий можно отметить вертикальное дробление фасадов, треугольные фронтоны, большие окна, использование клинкерной плитки. Почти во всех квартирах предусмотрены балконы, но они в основном небольшие по площади – в среднем 2-2,5 кв. метра, но есть варианты и больше 5 кв. метров.

На территории жилого комплекса застройщик запланировал площадки для воркаута, многофункциональную спортплощадку для волейбола, баскетбола и футбола, детские игровые зоны. Будет проведено озеленение, оборудованы места для отдыха, велопарковки. Лесопарковая зона, которая расположена рядом с миниполисом, также будет благоустроена специально для жителей новостройки – здесь появятся зоны отдыха и барбекю, пешеходные и велодорожки, спортивные площадки.

Где строят?

Новостройка расположена в Ленинском районе Московской области, в поселении Совхоз им. Ленина, рядом с городом Видное. Это менее чем в 2 км от МКАД по прямой, а в 1 километре по прямой расположена платная трасса М-4 «Дон». Застройщик обещает построить отдельный съезд на эту трассу длиной 2 км, в итоге выехать на МКАД можно будет за 5-10 минут.

Согласно Яндекс.Картам, до станций метро («Домодедовская», «Царицыно», «Кантемировская», «Орехово» Замоскворецкой линии) от миниполиса можно доехать на машине за 25 минут без пробок, на общественном транспорте время в пути составит около часа. До ближайшей ж/д станции Расторгуево на личном автотранспорте можно добраться за 12 минут, на автобусе время в пути увеличится до получаса. Остановки ОТ находятся в 10 минутах ходьбы от жилого комплекса.

В часы пик в этой локации скапливаются пробки, особенно страдает от них Видное. Ожидаемо стоит МКАД, ее развязки и крупные магистрали на подходе к ЦАО, поэтому если вы работаете в центре, путь на работу и домой будет небыстрым. Так, по данным Яндекс.Карт, от новостройки до ТТК – 20 км и минимум полчаса езды без пробок, до Садового кольца – 22 км и от 35 минут на автомобиле без пробок.

Экология

Миниполис «Дивное» расположен рядом с Видновским лесопарком. Он входит в Лесопарковый защитный пояс Москвы. Площадь зеленого массива по разным данным составляет от 1377 до 2594 га.

Из минусов локации стоит отметить соседство с совхозными полями. Трасса М-4 «Дон» хоть и расположена в 1 километре по прямой, от нее будущий ЖК отделяет озелененный частный сектор.

Инфраструктура

В «Дивном» будут построены свои социальные объекты – детский сад на 240 мест, начальная школа на 200 учеников и МФК с бассейном. Запланирован соседский клуб для жителей, обязательный для каждого миниполиса. Свой досуг здесь смогут провести как дети, так и взрослые.

Так как рядом расположен город Видное на 66 тыс. жителей, то в шаговой доступности уже есть сложившаяся инфраструктура. Согласно Яндекс.Картам, около территории застройки действуют спорткомплекс с катком и стадион. В соседнем ЖК «Зеленые аллеи» открыты продуктовые магазины. Здесь же рядом – Видновский парк отдыха с аттракционами. В пешей доступности – 11 детских садов, 8 школ, технический лицей.

В 20 минутах ходьбы расположены поликлиника для взрослых и детская поликлиника.

В шаговой доступности работают два небольших торговых центра, примерно за полчаса можно дойти до продуктового гипермаркета (если ехать на машине, то дорога займет 10 минут).

До крупных ТЦ и других гипермаркетов (в том числе строительного), которые расположены около МКАД, можно доехать на автомобиле за 15 минут без пробок. 

Цены в миниполисе «Дивное», срок сдачи I-II кв. 2021 г.

Конкуренты

В 3,5 км южнее от миниполиса «Дивное», также в границах трассы М-4 «Дон» и Каширского шоссе, реализуется новостройка с похожим сроком сдачи – «Первый квартал» от компании «Брусника». Проект состоит из нескольких жилых кварталов, школы и детского сада. Один квартал уже сдан, ведется строительство еще двух. Высота монолитно-кирпичных зданий – 5-14 этажей, в подвале запроектированы кладовые, парковочные места оборудуют по периметру домов. Квартиры реализуются с подготовкой к финишной отделке.

Цены в ЖК «Первый квартал», срок сдачи I кв. 2021 г., с предчистовой отделкой

Как видно из таблиц, цены в миниполисе «Дивное» на квартиры без отделки примерно сравнимы со стоимостью жилья в ЖК «Первый квартал», варианты с готовым ремонтом ожидаемо дороже.

Резюме

Плюсы миниполиса «Дивное»:

- надежный застройщик;

- своя инфраструктура;

- квартиры с отделкой;

- рядом лесопарк;

- хорошая экология;

- невысокая этажность.

К минусам проекта можно отнести не самую лучшую транспортную доступность – если вы работаете в центре, дорога в офис и обратно займет много времени, метро тоже неблизко. Хорошим вариантом будет электричка, но и до нее придется ехать, пусть и без выезда на крупные загруженные магистрали.

Миниполис «Дивное» будет интересен тем покупателям, которые работают в этой же локации или недалеко от нее, ценят хорошую экологию и прогулки на свежем воздухе. Семейным парам на первое время этот проект также подойдет – недостатка в базовых социальных учреждениях у них не будет.

Комментирует Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи»

Расположение нельзя назвать рядовым для жилья в Московской области – рядом с крупным лесопарком, при этом всего в 2 км от МКАД по прямой. Есть электричка, которой можно быстро добраться до центра Москвы. Звучит достаточно заманчиво, не так ли? Однако нюансы, как всегда, в деталях.

Видновский лесопарк, действительно, рядом. Однако пока он никак не благоустроен. А ведь наличие информации о благоустройстве с генпланами могло бы снять этот вопрос.

Транспортная доступность – это самый большой вопрос по комплексу. Платформа «Расторгуево» располагается на расстоянии получаса езды на автобусе. Далее – на электричке можно доехать хоть Павелецкого вокзала. Однако, несмотря на все неудобства, связанные с пересадками, даже сейчас до центра Москвы («Нулевого километра») на дорогу уйдёт около 1 часа 10 минут, что вполне достойно для проекта, расположенного за МКАД.

Власти планируют строительство пятого Московского центрального диаметра (Ярославско-Павелецкого направления), куда должна войти и платформа Расторгуево. За счёт «связки» с метро этот вариант повысит удобство поездки и на 15-20 минут сократит время в пути до центра. А ещё 15 минут по сравнению с автобусом можно отыграть, добравшись до платформы «Расторгуево» на велосипеде – и полезно, и время экономишь, правда, в соответствующий сезон. Кстати, байк-шеринг в «Дивном» и Видном в принципе не помешал бы.

Соседство с Видным и новым районом «Зелёные аллеи» позволяет рассчитывать на их инфраструктуру, а любители спорта могут быть довольны – рядом с комплексом в пешей доступности множество спортивных объектов, равно как и в составе самого комплекса будут предусмотрена зона воркаута и спортивные площадки. С детской образовательной инфраструктурой тоже всё хорошо – начальная школа и детский сад предусмотрены проектом. Вопрос в том, будут ли они муниципальными?

Замечательна идея «соседского клуба» - действительно, иногда мы живём десятилетиями, даже не зная имён своих соседей по лестничной площадке. Поэтому возможность формирования такого соседского (как сейчас модно говорить) «комьюнити» дорогого стоит.

Не хватает описания концепции других объектов инфраструктуры внутри проекта – прочитать про кофейню интересно, но где именно она будет, сколько их будет, где запланированы продуктовые магазины и т.п.? Согласно проектным декларациям, на первых этажах уже есть запланированные помещения стрит-ритейла с определённой технологией. Логично всё это расписать потенциальным покупателям, чтобы они не думали, что за свежей булкой придётся идти в Видное или в «Зелёные аллеи».

Вопросы вызывает и парковка. Понятно, что парковочные места – боль любого девелопера. Продать сложно, не построить – нельзя. Но выбранная концепция с парковкой вокруг комплекса (дворы-то «без автомобиля»), мягко говоря, выглядит устаревшей. Хотелось бы вокруг комплекса видеть не поля автомобилей, а благоустроенные пространства.

Этажность комплекса – максимум 8 этажей, что соразмерно человеку и органично, по сравнению с большинством современных проектов, в том числе и с точки зрения создания комфортного микроклимата. Архитектура в голландском стиле интересна и традиционна. В совокупности с идеей комьюнити складывается практически европейская картина.

Квартиры можно выбрать с отделкой и без неё, что можно отнести к плюсам проекта. Планировки и площади квартир разнообразны – можно даже приобрести пятикомнатную квартиру евро-планировки (четыре спальни и кухня-гостиная). Почему-то в некоторых планировках гостевые санузлы находятся в спальной зоне, а ванные комнаты – в гостевой, но это детали.

Наверно, «Дивное» не для тех, кто рассматривает новостройки только в качестве объекта инвестиций. Текущая средняя цена (с учётом части квартир в предложении с отделкой) составляет на декабрь 2019 около 100 т.руб/кв.м. Это достаточно высокая цена с учётом не самой лучшей транспортной доступности, что говорит о невысоком инвестиционном потенциале. И строительство МЦД-5 не сильно его улучшит, ввиду удалённости платформы. Однако комплекс хорош для молодых семей, которым хотелось бы жить в европейском квартале, экологически чистом месте, и не заботиться о том, в какой детский сад или какую школу пойдёт их ребёнок, а где – заняться спортом.