Миниполис «Рафинад» от «Сити XXI век»

15 января 2019 года девелоперская группа «Сити XXI век» начала реализацию квартир в новом миниполисе «Рафинад» в Химках. На старте продаж минимальная стоимость лота без отделки составляла 2,3 млн рублей, с отделкой – 2,6 млн рублей. Новостройка возводится на берегу реки Клязьма, рядом расположен Химкинский лес. Новострой-М проанализировал жилой комплекс и выяснил, чем еще интересен проект потенциальным покупателям.

Кто строит?

Застройщик миниполиса «Рафинад» – «Сити-XXI век», девелоперская группа с более чем 20-летним стажем работы на рынке недвижимости. Группа входит в ГК «Новард», это диверсифицированный холдинг, образован в Москве 30 лет назад, занимается девелоперскими проектами, управлением коммерческой недвижимостью, промышленным оборудованием и т.д.

«Сити-XXI век» реализовала на рынке жилой недвижимости Московского региона более 60 проектов общей площадью 1 млн 224 тыс. кв. метров.  В прошлом году группа анонсировала 5 новых проектов в Москве и области, в трех из них уже идут продажи. В ближайшие 3 года компания инвестирует в эти проекты 38 млрд руб. Новострой-М уже проверял один из миниполисов компании – «Серебрицу», более подробно о застройщике можно прочитать в предыдущем расследовании. 

Что строят?

Миниполис «Рафинад» – это проект комфорт-класса, он будет состоять из 11 монолитных 8-этажных домов. Площадь участка застройки составляет 12,84 га. Жилые здания вмещают 1603 квартиры общей площадью почти 125 тыс. кв. метров. Класс энергоэффективности домов A+ (высочайший).

Новостройка будет реализована в две очереди, в первый этап входят корпуса 1, 4, 5, 6, 10, 11. В продаже сейчас находятся четыре дома – 1, 4, 5, 6. Покупателям предлагаются квартиры от студий до 3-комнатных, в том числе «евродвушки» и «евротрешки». Студии имеют площадь 28–34 кв. метра, 1-комнатные – 34–43 кв. метра, 2-комнатные (евро и классические) – 43–64 «квадрата», 3-комнатные (евро и классические) – 61–79 кв. метра. Около 50% квартир жилого комплекса реализуются с авторской отделкой.

В студиях запроектирован санузел с полноценной ванной или же с душевым поддоном. В 1-комнатных санузел совмещенный, также есть варианты с душевым поддоном, предусмотрены гардеробные площадью 2–4 кв. метра. В 3-комнатных 2 санузла (один с ванной, второй с душем), в «двушках» также 2 санузла, но один гостевой без ванны/душа.

Лоджии есть не во всех вариантах – в квартирах на первых этажах их не запланировано. Высота потолков в помещениях составляет 2,87-2,97 метра. В домах будут установлены быстрые лифты марки Kone – скорость их движения 2 метра в секунду.

Инфраструктура миниполиса включает детский сад, начальную школу, магазины и кафе, многоуровневый наземный паркинг, соседский клуб для жителей. Река Клязьма делит территорию новостройки на 2 участка, они будут соединены мостом. Набережную благоустроят, вдоль нее проложат пешеходные дорожки, поставят лавочки, проведут освещение, оборудуют площадки для игр и спорта.

Работы на стройплощадке миниполиса «Рафинад» уже ведутся, сейчас здесь проводят защитные мероприятия по сохранению деревьев, формируют будущие пятна застройки, началась прокладка наружных сетей. В начале весны стартуют земельные работы на четырех корпусах 1-й очереди строительства. Сдача первой очереди жилого комплекса намечена на II квартал 2021 года.

Где строят?

Новостройка возводится в микрорайоне Клязьма-Старбеево городского округа Химки, в квартале Свистуха, по обе стороны реки Клязьмы. Со столицей район связывают Ленинградское шоссе и платная трасса М-11.

Согласно Яндекс.Картам, по платной трассе М-11 до МКАД можно доехать на машине за 15 минут, до станции метро «Ховрино» (северная конечная Замоскворецкой линии) – за 17 минут, до Садового кольца без пробок путь на авто займет 35 минут.

Остановки общественного транспорта находятся в нескольких минутах ходьбы от новостройки. До станции метро «Беломорская» путь на маршрутке (без пересадки) займет около часа с учетом ожидания транспорта. На автобусах можно доехать до аэропорта Шереметьево (25 минут), ж/д станций Химки (45 минут), Лобня (1 час 10 минут), платформы Хлебниково (1 час 10 минут).

В часы пик на Ленинградском шоссе, а также на выезде на него (шоссе Международное) бывают сильные заторы. Так что время, проведенное в пути на работу и домой, может сильно увеличиться. На скриншоте показаны типичные пробки на Ленинградском и Международном шоссе, а также МКАД в будний день в районе 18:00.

Экология

Ближайшее окружение новостройки – это Химкинский лес, до которого идти всего 500 метров, река Клязьма и пара небольших прудов. Химкинский лес занимает территорию 1 тыс. га, в нем произрастают сосны, ели, липы, лиственницы, часть лесного массива составляет вековая дубрава. Лес богат грибами и ягодами, здесь обитает множество зверей и птиц.

Химкинский лес положительно влияет на прилегающие территории, поглощая выхлопные газы от Ленинградского шоссе, а также выбросы промышленных предприятий Долгопрудного и Химок. Лес сдерживает выбросы и аэропорта Шереметьево, который расположен в 2 километрах по прямой от нашей новостройки. Однако от влияния аэропорта все равно никуда не деться – местные жители говорят о повышенном уровне шума в вечернее время (из-за взлета грузовых самолетов).

Инфраструктура

В миниполисе «Рафинад» будет свой детский сад на 150 воспитанников и начальная школа на 126 учеников. В паркинге предусмотрено 1391 машино-место (крытый паркинг плюс плоскостная стоянка рядом), что очень неплохо на 1603 квартиры. Застройщик обещает, что на территории ЖК заработает более 50 магазинов и кафе, также запланировано 20 спортивных и детских игровых площадок.

Что касается инфраструктуры района, в пешей доступности от будущего ЖК расположены 3 детских сада и 1 школа.

Ближайшая поликлиника, по данным Яндекс.Карт, находится в 12 минутах езды на автомобиле, в городе Долгопрудный. Там же можно найти больше социальных объектов – детских садов и школ (судя по сообщениям с форумов, сады и школа около миниполиса «Рафинад» уже испытывают нехватку свободных мест).

В шаговой доступности уже есть множество супермаркетов, они расположены в соседнем жилом комплексе «Город набережных».

Ближайшие крупные гипермаркеты «МЕГА», «ИКЕА», «Ашан», «Оби» находятся на Ленинградском шоссе, до них, согласно Яндекс.Картам, можно доехать без пробок за 15 минут на машине или за 55 минут на автобусах.

Цены в миниполисе «Рафинад», срок сдачи II кв. 2021 г., с отделкой

Цены в миниполисе «Рафинад», срок сдачи II кв. 2021 г., без отделки

На официальном сайте проекта указан лишь один банк с ипотечной программой, это банк «Открытие» со ставкой от 9,75% годовых и с первоначальным взносом от 15%. В качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал.

Конкуренты

Район около аэропорта Шереметьево довольно активно застраивается жилыми комплексами, многие уже сданы или находятся на последнем этапе строительства. Я нашла две ближайших новостройки со схожими сроками сдачи.

В 7,5 км к западу от миниполиса «Рафинад», в Химках, рядом с ж/д станцией Подрезково ОАО «ЭКЗ» возводит ЖК эконом-класса «Подрезково». 2 корпуса уже сданы, еще 2 планируется достроить во II квартале 2021 года. 17-этажные дома возводятся по монолитно-кирпичной технологии, квартиры реализуются с черновой отделкой.

Цены в ЖК «Подрезково», 8 и 9 корп., срок сдачи II кв. 2021 г., без отделки

В 4 км восточнее от нашей новостройки, в г. Долгопрудный, рядом с ж/д станцией Хлебниково Долгопрудненская строительная компания реализует ЖК эконом-класса «Хлебниково». Сейчас возводится корпус 8, технология строительства – монолитно-кирпичная, высотность дома переменная, от 13 до 17 этажей. На официальном сайте комплекса приведены цены только на 2- и 3-комнатные квартиры.

Цены в ЖК «Хлебниково», срок сдачи I кв. 2021 г., без отделки

Стоимость жилья в ЖК «Подрезково» ниже, чем в миниполисе «Рафинад», но это эконом-класс, дома возводятся рядом с асфальтобетонным заводом и ж/д путями. ЖК «Хлебниково» также доступнее, но и у него есть существенные минусы – рядом железная дорога, недалеко постоянно загруженное Дмитровское шоссе, в пешей доступности только 1 детский сад и 1 школа и класс новостройки «эконом».

Резюме

Плюсы миниполиса «Рафинад»:

- надежный застройщик;

- квартиры с отделкой;

- рядом лес и река;

- своя инфраструктура;

- невысокая этажность.

Из минусов стоит отметить близость аэропорта, сложную транспортную ситуацию – без автомобиля жить в новостройке будет непросто, в шаговой доступности нет поликлиник, детских садов и школ на всех может не хватить, до ближайшей крупной торговой и развлекательной инфраструктуры придется ехать по загруженному Ленинградскому шоссе. Таким образом, миниполис «Рафинад» подойдет тем покупателям, которые не привязаны к ежедневной работе в центре города и хотят жить рядом с природой, подальше от городской суеты.

Комментирует Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи»

Нестандартное название проекта намекает на Dolce Vita. Так ли это на самом деле?

Проект представляет собой комплекс, в котором на одном берегу Клязьмы располагаются дома, а на другом – так называемый «Остров развлечений» (ещё один намёк – отсылка к «Острову фантазий» или «Острову мечты» - кому что нравится). Части соединяются между собой мостом. Представляется, что это не самое удачное решение – каждый раз для прогулки детям (и мамам) придётся переходить на другой берег. Зато вдоль берега будет предусмотрен променад – с коляской или на велосипеде это удобно.

Расположение в 2 км от аэропорта (местами и ближе, смотря откуда мерить), невзирая на лес перед комплексом, всё равно будет давать о себе знать – повышенным шумом самолётов, отправляющихся на взлёт. Жители соседнего ЖК «Город набережных» подтвердят. Хорошо, что глиссады проходят не над домами, самолёты над ними не летают.

Если исключить авиатранспорт, то доступность комплекса, прямо скажем, средненькая. Чтобы добраться до центра Москвы («Нулевой километр на Воскресенских воротах») нужно потратить не менее 1 часа 15 минут. Это в лучшем случае, по факту это может быть и 1 час 40 минут, и более (если придётся ждать автобус до метро, ходят нечасто). Вариант с автобусом до электрички и последующей пересадкой на метро ещё дольше. Ну а на своём автомобиле придётся смириться с уже легендарным пробками на Ленинградке, причём платная дорога в данном случае никак не влияет на продолжительность поездки.

Инфраструктура комплекса достаточно развита, предусмотрен детский сад, начальная школа (ближайшая полноценная школа близко – менее 500 м), а также помещения на первых этажах с функционалом, отданным на откуп будущим арендаторам. В упоминавшемся соседнем ЖК стрит-ритейл уже хорошо развит, так что можно будет закупаться на первых порах и там.

Сам ЖК выполнен в формате «Дворы без машин» (предусмотрен многоэтажный паркинг рядом, что не всегда удобно – особенно по возвращении из гипермаркета с полным багажником продуктов). Кстати, рекомендую машиноместо приобретать сразу вместе с квартирой, иначе будут огромные вопросы с парковкой – для машин других мест парковки нет, а количество машиномест значительно меньше количества квартир. С другой стороны, всегда можно оценить, как делать парковки не надо на примере того же соседнего ЖК.

Невысотные (по московским меркам) 8-этажные  дома, и оттого более-менее соразмерные человеческому масштабу дома в современной архитектуре располагаются на довольно близком расстоянии – около 35 метров. Корзины для внешних блоков кондиционеров располагаются уже не так заметно, как в других проектах, но всё равно видны, а ведь есть более современные решения по их маскировке.

Ассортимент квартир широкий, представлены от студий до 3-комнатных квартир (фактически – 4-комнатных евро). Да-да, присутствуют и популярные европланировки.

Сами планировки оптимальные и без особых ляпов. Хотя 2Е можно было сделать с двумя санузлами – такой формат предполагает комфортное проживание семьи до 3 человек, в отличие от обычных однокомнатных квартир. И зонирование некоторых квартир 3Е вызывает вопросы. Интересное решение с «тёплыми лоджиями», за счёт которых, по сути, можно увеличить площадь комнаты. Часть квартир предлагается с отделкой, что удобно для покупателей (включить стоимость отделку в ипотеку дешевле, чем брать отдельный потребкредит, и можно сразу заселиться, и не слушать перфоратор соседей).

Средняя цена на февраль 2020 года составляет около 113 тыс. руб./кв.м, и за год она выросла примерно на 27%. В конце следующего – начале 2022 года будет построен МЦД-3 (позволит намного быстрее добираться до центра города и далее), что отразилось (помимо повышения строительной готовности) на повышении средней цены. Поскольку МЦД-3 пока не запущен, то сохраняется потенциал для дальнейшего роста цены, и комплекс может быть интересен для инвестиций с целью перепродажи. Вторая цель покупки в данном комплексе – собственное проживание с семьёй. Пожалуй, единственным существенным минусом является транспортная доступность, в то время как социальная и торговая инфраструктура развиты хорошо. Поэтому, если нет необходимости каждый день всем членам семьи ездить в Москву, то можно рассмотреть данный вариант для семейного проживания – чем не «Дольче вита»? А вот для аренды данный комплекс мало интересен.

Читайте также

Экспертиза проекта: ЖК «Михайловский парк» от ГК «ПИК»

«Вопрос «накопить и купить» уже не стоит: люди с трудом могут накопить на первоначальный взнос»