Аналитики заметили тренд на серьезное снижение объема инвестиций в российскую недвижимость по итогам первого полугодия. К концу года общий объем вложений может достичь 1 трлн рублей, и это далеко от результатов предыдущего периода.
Компания CORE.XP подвела итоги первых шести месяцев 2025 года. Эксперты выделили ключевые тренды на инвестиционном рынке и рынках недвижимости, а также дали прогноз на второе полугодие.
Ключевые тренды
В первой половине 2025 года все сегменты рынка недвижимости – как коммерческой, так и жилой – продолжают испытывать влияние ключевой ставки, что приводит к разнонаправленной динамике.
«Что касается инвестиционной активности, то в текущих условиях мы не ожидаем повторения рекордов прошлого года (в 2024 году итоговый результат зафиксировался на 1,3 трлн руб.). Тем не менее, общий объем инвестиций в 2025 году может достичь 1 трлн рублей»
Владимир Пинаев, генеральный директор CORE.XP
Инвестиции
Согласно предварительной оценке, по итогам первого полугодия 2025-го общий объем инвестиций в недвижимость России достигнет 334 млрд руб., снизившись на 39% относительно аналогичного периода 2024 года.
В сегменте площадок/площадей под жилье рынок увидел снижение в 2 раза, до 90 млрд руб. под давлением продаж в жилом сегменте и высокой ключевой ставки.
В коммерческой недвижимости сокращение инвестиций составило 34%, до 244 млрд руб.
Доля конечных пользователей на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость выросла до 51% (+3 п.п. относительно всего 2024 года). Вложения на стадии девелопмента достигли 46% (+12 п.п. относительно всего 2024 года) от инвестиций в коммерческую недвижимость на фоне ограниченного предложения готовых объектов.
«Снижение инвестиций наблюдалось во всех секторах коммерческой недвижимости. Наибольшее падение наблюдается в производственно-складском сегменте – на 63%, что связано с неопределенностью по ставкам аренды и отсутствием ожиданий их роста. Это привело к тому, что складская недвижимость, традиционно занимавшая второе место по объему инвестиций в коммерческой недвижимости, уступила позиции торговой недвижимости»
Ирина Ушакова, старший директор, руководитель отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP
В других сегментах также отмечается отрицательная динамика: инвестиции в офисную недвижимость сократились на 22%, в ретейл – на 26%, в гостиничный сектор – на 27%.
Высокие процентные ставки сдерживают инвестиции в недвижимость даже среди конечных пользователей. В связи с этим прогнозируется снижение общего объема инвестиций в недвижимость в 2025 году до 800-1000 млрд рублей.
Жилая недвижимость
В I квартале знаковыми изменениями стали краткосрочный подъем спроса (на 14,6% год к году), а также резкий спад объема реализованных площадей в апреле, когда показатель сократился почти на 40% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года.
Помимо этого, среди важных трендов рынка можно выделить активизацию инвестиционного спроса на фоне незначительного снижения процентных ставок по депозитам и ожидания скачка цен, связанного с возможным снижением ключевой ставки.
Вместе с тем растет популярность программ рассрочки — это связано с отменой льготных ипотечных программ и высокими процентными ставками. Доля ДДУ, заключенных без ипотеки, на протяжении III квартала 2024 года до II квартала 2025 года держится на уровне 54%.
На рынке классов «премиум» и «делюкс» продолжается повышение цен и объемов сделок. Изменение цен мотивирует рост стоимости проектов — в некоторых из них цена на старте составляет 3 млн руб./кв. м.
Сохраняется тренд на редевелопмент исторических зданий — появляются новые уникальные объекты с высокой капитализацией, при этом снижается локационная привязка премиум-сегмента к ТТК и центру Москвы.
«Рост стоимости капитала повлиял на снижение активности запуска новых проектов. Себестоимость новых проектов толкает стартовые цены продаж вверх. Стартовые цены продаж, сформированные финансовой моделью, непривлекательны для покупателей, что приводит к увеличению стартового периода без активных сделок. В свою очередь, агрессивный маркетинг и рост расходов на продвижение не дают существенного результата без скидок и длительных рассрочек»
Екатерина Ломтева, директор направления жилой недвижимости CORE.XP
В условиях дорогих заемных средств фокус девелоперов был смещен на решение проблем с ликвидностью. Используется так называемый «портфельный подход» к наполнению эскроу, так как реализация проектов с дальним горизонтом ввода существенно превышает их строительную готовность.
Помимо этого, был зафиксирован тренд на продажу площадок под строительство с ТЭПами и проектов в активной стадии строительства: среди них можно выделить, например, сделку с ЖК Republic от Forma и «Страна Девелопмент».
Некоторые девелоперы в рассматриваемый период анонсировали массовые скидки до 50% — такой ход был обусловлен конкуренцией с банковскими депозитами за розничного инвестора. Другие игроки рынка приняли решение об упаковке нераспроданных остатков в ЗПИФ — это напрямую связано с таргетом на квалифицированных участников фондового рынка на фоне снижения активности институциональных инвесторов.
Читайте также:
За горизонтом событий: московские застройщики стали предлагать рассрочку, похожую на лизинг
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в мае
Автор: эксперты компании CORE.XP
Дата публикации 04 июня
