Купить квартиру в новостройке, располагая небольшим бюджетом, сегодня гораздо сложнее, чем год назад. Казалось бы, программа льготной ипотеки должна была сделать жилье более доступным – какое-то время так оно и было – но нарастание спроса и резкое повышение цен почти полностью нивелировали эффект от низких ставок. Сейчас, в преддверии отмены «Господдержки 2020», многие задаются вопросом: что будет с ценами дальше? Об этом, а также о спросе, предложении и общей ситуации в отрасли, специально для Новострой-М рассказал аналитик рынка недвижимости Георгий Новиков.
Предложение
В I квартале 2021 года на рынке новостроек Московского региона было представлено 1,927 млн кв. метров жилья. Из них 990 тыс. кв. м – это квартиры в столичных ЖК, 184 тыс. кв. м – в Новой Москве и 753 тыс. кв. м – в Московской области.
Если говорить о структуре предложения, то в ней по-прежнему преобладают проекты на начальной стадии строительства, то есть большинство девелоперов предлагают купить квартиру на котловане. Самое значительное количество таких предложений в Новой Москве – 52%. В столице – 45%, в Московской области – 34%.
В полностью сданных домах квартир больше всего продается в Москве – 20% от общего объема предложения, меньше всего – в ТиНАО – 3%. В Московской области – 18%.
Спрос
Абсолютным рекордсменом по спросу все еще остается IV квартал 2020 года, тогда в Московском регионе было куплено 2848 тыс. кв. м жилья. В I квартале этого года в столице было приобретено 938 тыс. кв. м недвижимости, на присоединенных территориях – 335 тыс. кв. м, в области – 793 тыс. кв. м.
Какие по площади квартиры покупатели выбирали чаще всего: в Москве их средний метраж составил 59 кв. м, в ТиНАО – 48 кв. м, в Московской области – 47 кв. м.
Что касается структуры спроса по стадии строительства, то – как нетрудно догадаться – чаще всего в I квартале этого года покупатели предпочитали проекты на начальном этапе, особенно в Новой Москве – там сделок с жилыми комплексами «на котловане» – 56% от общего объема спроса. В Москве этот показатель равен 53%, в Московской области 36%.
Стоит отметить, что покупатели в первые три месяца 2021-го охотно «заходили» в проекты и на более поздних стадиях, когда квадратный метр обходится дороже, а инвестиционная привлекательность уже не такая высокая.
Москва: 25% граждан приобретали жилье на стадии монолитных работ, 19% – на стадии отделки и 3% покупателей вкладывались в квартиру, когда ЖК был уже сдан в эксплуатацию.
Новая Москва: 18% покупателей приобретали квартиру на стадии монолитных работ, 24% – на этапе отделки, 1% – когда дом уже был сдан.
Московская область: 26% граждан покупали жилье, когда в здании уже шли монолитные работы, 34% – когда выполнялись отделочные работы, 3% – когда стройка завершилась и дом был сдан.
Цены
На протяжении всего 2020 года цены на квартиры в новостройках Московского региона постоянно росли. Продолжилось подорожание и в этом году. Средняя цена предложения в Москве на март 2021 года составила 355 тыс. руб./кв. м. В Новой Москве – 171 тыс. руб./кв. м, в Подмосковье – 119 тыс. руб./кв. м.
Самая высокая стоимость квадратного метра – в компактных лотах. Например, в московской новостройке комфорт-класса «квадрат» в квартире площадью менее 20 кв. м обойдется в среднем в 287 тыс. руб. Тогда как в квартире метражом 40-60 кв. м – стоимость «квадрата» составляет 222 тыс. руб., в квартире 80-100 кв. м – 210 тыс. руб.
Традиционно самые низкие цены на квартиры в новостройках бывают на старте продаж. Однако льготная ипотека и девальвация рубля подняли волну ажиотажного спроса, который способствовал сильнейшему подорожанию жилья, в том числе на начальных этапах стройки.
Квартиры на старте продаж в Московском регионе прибавили в цене около 27%, если сравнивать, например, с 2019 годом. На рынке проектов внутри МКАД практически не осталось комплексов со стартовыми ценами ниже 200 тыс. руб./кв. м.
Купить жилье на старте продаж в Москве сегодня в основном можно за 282 тыс. руб./кв. м, в ТиНАО – за 168 тыс. руб./кв. м, в Московской области – за 115 тыс. руб./ кв. м.
Прогнозы
Цены, которые представлены в проектах сегодня, не опустятся до конца 2021 года более чем на 5-10%. Скорее всего, покупателям можно ожидать скидок в 3-4% и акций от застройщиков. Но касаться они будут, вероятно, не самых ликвидных вариантов.
Резкий рост цен вызван не только высочайшим спросом на новостройки из-за льготной ипотеки, но также заметным подорожанием базовых строительных материалов. Поэтому до конца 2021 года предпосылок для существенной коррекции стоимости жилья на первичном рынке пока нет.
Читайте также
Охота на бюджетные новостройки: где в «старой» Москве искать недорогие ЖК
Покупаем квартиру, получаем прибыль: ТОП-10 новостроек Москвы, больше всего подорожавших за I квартал 2021 года
Автор: Георгий Новиков специально для Новострой-М
Дата публикации 20 мая 2021
